1세대1주택의 양도로 양도소득세를 비과세할 수 있는지 여부

[주문]

○○○세무서장이 2002.5.10 청구인에게 결정고지한 2001년 과세연도 양도소득세 44,490,260원은 이를 취소합니다. [이유]

청구인이 2001.12.4 ○○시 ○○○구 ○○로3가 ○○외 1필지 소재 건물(1층 점포: 61.82㎡, 2층 및 3층 주택: 120.33㎡, 이하 "쟁점건물"이라 한다)을 청구외 ○○○에게 양도하고, 쟁점건물이 1세대1주택에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 무신고하였다. 이에 대하여 처분청은, 쟁점건물이 공부상 영업용건물로 등재되어 있고 실지사용 용도가 불분명하므로 쟁점건물의 전체면적을 영업용건물로 보아 2002.5.10 청구인에게 2001년 과세연도 양도소득세 44,490,260원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.9.5 심사청구를 제기하였다

쟁점건물은 공부상 1층 61.82㎡, 2층 61.82㎡, 3층 58.51㎡, 계 182.15㎡가 전부 영업용건물로 되어 있으나 실지 사용내역은 1층 61.82㎡는 식당으로, 2층 61.82㎡ 및 3층 58.51㎡는 임차인들이 주민등록을 필하고 주거용으로 사용하였는 바, 쟁점전물의 2층, 3층은 주택으로 보아야 하므로 사실상 주택면적이 점포면적보다 커 쟁점건물은 1세대 1주택 비과세 대상인데도 처분청이 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인은 영업용건물을 주택으로 사용하였다고 주장하나, 언제부터 주택으로 사용하였는지 알 수 없고 2층은 청구일 현재 공사중으로 실제 사용용도를 확인할 수 없는 상태인 경우로서, 이는 사실상의 용도가 불분명한 경우에 해당하므로 공부상의 용도에 따라 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점건물의 2층 및 3층을 주택으로 사용하여 주택면적이 주택이외의 면적보다 큰 것으로 보아 1세대 1주택의 양도로 비과세할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령은 다음과 같다. 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. (1.-2호 생략)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 같은법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점건물이 공부상으로는 영업용건물이나 실제로는 1층 61.82㎡만 식당으로 임대하고 2층 61.82㎡, 3층 58.51㎡는 주거용으로 사용 및 임대하여, 쟁점건물의 전체면적 중 주택부분이 점포부분보다 크므로 쟁점건물 전체를 1세대 1주택으로 보아 비과세하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 쟁점건물의 등기부등본 및 건축물대장에 의하면 1층 61.82㎡, 2층 61.82㎡, 3층 58.51㎡, 계 182.15㎡ 전부가 상업용 건물로 등재되어 있으므로 처분청은 2001년 과세연도 양도소득세 확정신고안내문을 발송하였으나, 청구인은 2층 및 3층이 주거용으로 사용하고 있으므로 1세대1주택 비과세 소명자료를 제출하였으며, 쟁점건물의 양도당시 청구인은 쟁점건물 1주택만 소유한 사실에 대하여는 다툼이 없다. 청구인이 1세대1주택 증빙자료로 제출한 주민등록등ㆍ초본에 의하면 청구인은 1987.2.7부터 쟁점건물 204호에 거주한 사실이 확인되고 있으며, 임차인으로 거주한 청구외 ●●●(1999.5.14∼2001.8.24), ◇◇◇(2000.9.6∼심리일 현재), □□□(1985.12.5∼1987.7.4), ■■■(1995.2.6∼1997.3.14))의 주민등록등ㆍ초본과 청구외 △△△(2000.10.2∼현재) ▲▲▲(1999.7.3∼현재), ▽▽▽(2000.6.27∼현재), ▼▼▼(2001.8.15∼현재)의 임대차계약서 및 임차인 ▲▲▲, ◁◁◁, ◀◀◀, ▷▷▷, ▶▶▶, ⊙⊙⊙의 우편물을 제시하면서 2층, 3층은 주거용으로 사용하였음을 주장하고 있다. 또한, 청구인은 쟁점건물을 활영한 사진을 제출하고 있는 바, 촬영일자가 나타나지는 아니하나 동 사진에 나타난 1층 점포의 상호가 양도당시의 임차인이 사용하던 것으로 확인되고, 또한 동 사진에 의하면 쟁점건물의 2층, 3층이 점포로 사용하고 있다는 흔적은 발견할 수 없다. 청구인이 제출한 점포 임차인들의 부동산임대차계약서 및 주민등록 등ㆍ초본에 의하면, 아래의 표(점포 임차인 현황)와 같이 양도당시의 임차인들인 청구외 ⊙⊙⊙, ▽▽▽, ▲▲▲, ▼▼▼, ◇◇◇ 등이 단독으로 거주한 것으로 나타나고 있다. 쟁점건물 임차인 현황 ┌─────┬───┬───┬───────┬──────┬──────┐ │ 쟁점 │ 용도 │임차인│ 임차기간 │주민등록기간│ 비 고 │ ├─────┼───┼───┼───────┼──────┼──────┤ │1층 전체 │ 식당 │＃＃＃│2001.9∼2002.9│ － │상호★★│ ├─────┼───┼───┼───────┼──────┼──────┤ │2층 201호 │주거용│♡♡♡│1999∼2002 │ │양도시 공실 │ │ 202호 │ 〃 │⊙⊙⊙│2000∼현재 │ │ │ │ 203호 │ 〃 │◁◁◁│1994∼2001 │1987∼2001년│양도시 공실 │ │ 204호 │ 〃 │♠♠♠│ │ │청구인 │ │ 205호 │ 〃 │♤♤♤│1992∼2001 │ │양도시 건설 │ ├─────┼───┼───┼───────┼──────┼──────┤ │3층 301호 │사무용│▷▷▷│2000∼현재 │ │ │ │ 302호 │주거용│▽▽▽│2000∼현재 │ │ │ │ 303호 │ 〃 │▲▲▲│1999∼현재 │ │ │ │ 304호 │ 〃 │▼▼▼│2001∼현재 │ │ │ │ 305호 │ 〃 │◇◇◇│2000∼현재 │2000년∼현재│전거주자: │ │ │ │ │ │ │▽▽▽ │ └─────┴───┴───┴───────┴──────┴──────┘

(2) 쟁점건물의 실지사용 용도가 쟁점인 이 건에 있어 처분청은 현지 확인절차나 제출된 임차인의 주민등록초본을 검토하지 아니하고 공부상 용도를 기준으로 과세처분하였으므로 실지사용 용도를 확인코자 현지 확인한 바, 첫째, 쟁점건물은 ○○시 ○○○구 ○○로3가 ○○ 대지 86㎡와 옆 지번인 같은동 ○○ 대지 52.9㎡의 양지상위에 집합건물 314.37㎡를 신축하여 청구인이 양도한 면적 182.15㎡를 구분 등기한 건물로서 인근 부동산중개업소(○○부동산)에 탐문한 바 1987.8.21 건물신축시에는 여인숙 용도로 신축하였으나 허가를 득하지 못하여 주거용으로 세를 놓고 있으며, 양지상 위에 신축한 같은동 ○○ 건물 132.22㎡ 또한 1층은 점포로 사용하고 2층 및 3층은 주거용으로 사용하고 있음이 확인된다. 둘째, 쟁점건물은 5호선 ○○○역에서 100m거리에 떨어진 주택가 골목에 위치하고 있으며, 주위에는 직장인을 상대로 하는 하숙집이 다수 있고, 쟁점건물의 1층은 전체면적 61.82㎡를 식당으로 사용하고 있으나, 2층 및 3층(301호 제외)은 직장인을 상대로 주거용으로 세를 놓고 있는 사실이 청구인이 제시한 사진과 상ㆍ하수도 요금고지서(가구수 4가구) 및 전기요금영수증(주택용전력: 6가구)에 의하여 확인된다. 셋째, 청구인은 양도일 현재 고령(61세)으로 쟁점건물 소재지 및 기타사업장에서 운영하고 있는 사업내역이 없으며, 쟁점건물을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 임차인이 있는지 유무를 조회(TA6D)한 바 1층에는 ★★이라는 식당이 사용하고 있고, 3층 301호(3.5평)에는 ◈◈컨설팅 이라는 상호로 임차인 ▷▷▷이 사업자등록을 필하고 전화1대를 설치하고 창업상담업무를 하고 있는 반면, 2층 204호는 1987.2.7부터 양도일까지 청구인이 거주한 사실이 주민등록초본에 의하여 확인되고, 2층 나머지 각호와 3층 302호부터 305호는 숙박만을 위하여 사용하고 있으나 임차인의 부재로 확인이 불가하여 301호에 임차한 청구외 ▷▷▷에게 확인한 바, 2층 및 3층 각호는 주거용으로 사용하고 있으며 영업용으로 사용하고 있는 것은 3층 301호의 본인이외는 없음을 진술하고 있을 뿐만 아니라 2층 및 3층 중 301호외에는 사업자등록된 사업자가 없는 사실이 국세통합시스템에 의하여 나타나고 있는 점으로 보아 쟁점건물의 2층 및 3층(301호 제외)은 주거용으로 사용한 것으로 보여진다. 넷째, 쟁점건물의 매수자인 청구외 ○○○의 처에게 확인한 바, 쟁점건물은 1층은 식당으로 2, 3층(301호 제외)은 주거용으로 세를 놓고 있는 상태에서 이를 인수하였고 2층은 방이 협소하여 5개의 방을 수리하여 3개의 방으로 개조 하였음을 진술(전화: 011-*-**)하고 있는 점으로 보아 청구외 ○○○가 취득한 시점에서도 쟁점건물의 2층 및 3층(301호 제외)은 주거용으로 사용한 것으로 판단된다. 이상의 사실 및 관련자료를 종합하여 볼 때 쟁점건물의 전체면적 182.15㎡중 1층 61.82㎡와 3층 301호 11.7㎡를 제외한 108.63㎡는 주거용으로 사용하였음이 확인되므로 주택부분은 점포부분보다 큰 것으로 되는 바, 그렇다고 한다면 쟁점건물의 주택부분은 점포부분보다 크게 되므로 소득세법시행령 제154조 제3항 에 의거 쟁점건물은 전체가 1세대 1주택 비과세 대상에 해당된다고 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점건물의 양도에 따른 양도소득세 과세함에 있어서 청구인이 제시한 임대차계약서, 임차인의 주민등록초본, 국세통합시스템에 의한 사업자등록여부 및 실지사용 용도를 현지 확인조차도 하지 아니하고, 사실상의 용도가 불분명한 경우로 보아 쟁점건물 전체를 영업용건물로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제89조 / 소득세법시행령 제154조 /