부동산의 양도에 대하여 실지조사한 바, 양도당시 실지거래가액은 확인되나 취득당시 실지거래가액이 불분명하여 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당함
부동산의 양도에 대하여 실지조사한 바, 양도당시 실지거래가액은 확인되나 취득당시 실지거래가액이 불분명하여 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당함
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호에 거주하는 사람으로서, 1996.12.31. ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 답 485㎡, 같은리 ○○번지 대지 392㎡, 같은리 ○○번지 대지 386㎡ 및 여관건물 720.18㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득한 후 2000.1.15. 양도하고 2001.5.31. 실지거래가액에 의해 양도소득세 확정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산에 대한 실지조사 결과 청구인이 제시한 증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 실지거래가액에 의한 양도차익을 부인하고 기준시가에 의한 양도차익을 산정차여 2002.1.1. 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 4,277,140원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.1.11. 이의신청(2002.5.20. 기각결정)을 거쳐 2002.8.31. 이 건 심사청구를 하였다.
청구인은, 쟁점부동산의 취득당시의 계약서는 분실하여 보관하고 있지 아니하나 실지 취득가액은 4억원으로 확인가능하며, 양도당시 실지거래가액은 4억임을 처분청도 인정하고 있으므로, 이 건 쟁점부동산의 양도차익은 없는 것이 명백함에도, 처분청이 이를 인정하지 아니하고 쟁점부동산의 양도에 대하여기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 후 이 건 양도소득세를 과세한 것은 부당하다는 주장이다.
이에 대하여 처분청은, 쟁점부동산의 양도에 대하여 실지조사한 바, 양도당시 실지거래가액은 확인되나 취득당시 실지거래가액이 불분명하여 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다는 으이견이다.
○ 소득세법 제100조 【 양도차익의 산정 】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사레가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가 외의 매매사례가액·감정가액·환산가액등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 같은법 제97조【 양도소득의 필요경비계산 】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3. 삭 제 (2000. 12. 29)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호내지 제4호의 금액을 가산한 금액
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액
④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호의 각목의1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다.
⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다.
⑦ (생략)
(1) 쟁점부동산의 양도에 대하여 실지양도가액이 4억인 것에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
(2) 다음으로, 청구인이 제시한 증빙에 의하여 쟁점부동산의 취득가액이 확인되는지 여부에 대하여 살펴본다. (가) 먼저, 청구인이 실지조사당시 처분청에 제출한 매매계약서를 살펴보면, 매매대금란에는 1996.11.16. 계약금 2천만원, 1996.11.26. 중도금 3억원, 1996.12.31. 잔금 8천만원, 합계 총 4억원으로 기재되어 있고, 별도의 특약사항은 없으며, 매도인란에는 청구외 김○○로 기재되어 있으나, 처분청조사시 제출한 위 매매계약서는 나중에 청구인이 임의로 재작성한 것으로 확인된다. (나) 2001.10.29. 처분청의 조사공무원이 쟁점건물의 양도자 중 1인인 청구외 김○○의 남편 청구외 김○○으로부터 받은 문답서를 보면, 쟁점부동상의 매매계약서는 공동소유자 5인 중 청구외 김○○·동 이○○·동 조○○·동 김○○과 청구인이 작성하였으며, 청구인이 처분청에 제출한 청구외 김○○와 청구인이 작성한 것으로 되어있는 매매계약서는 거래당시 작성된 계약서가 아니라고 진술하고 있고, 당시 양도금액이 얼마인가라는 질문에 시설비를 포함하여 4억에 양도한 것으로 기억하며, 정확한 시설비가액은 기억이 나지 않는다고 진술한 것으로 기재되어 있는 바, 취득가액 4억에는 쟁점부동산가액 이외에 다른 명목으로 지급된 금액이 포함되어 있으나 이를 명확하게 구분하기가 어려운 것으로 보여진다. (다) 처분청의 조사서에는, 청구인이 제시한 취득당시 매매계약서는 양도인들이 작성한 계약서가 아니라, 나중에 청구인이 임의로 작성한 계약서로 확인되었고, 청구인에게 양도한 양도자들 중 청구외 이○○·동 김○○·동 조○○은 소재불명으로 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다고 기재되어 있다. (라) 청구인은 쟁점부동산 인근의 다른 부동산의 시세 등과 취득당시의 대출받은 금융채무 등을 확인하면 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액이 4억임을 알 수 있다고 주장하나, 이는 간접적인 정황에 불과할 뿐이고, 달리 쟁점부동산의 실지 취득가액을 확인할만한 객관적이고 명백한 증빙을 제시하지 못하고 있다. (마) 위 내용을 종합하여 볼 때, 청구인이 주장하는 4억원을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 인정하기가 어렵다고 판단된다.
(3) 그러하다면, 이 건 심사청구는 쟁점부동산의 취득 및 양도가액 중 취득당시의 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당된다고 할 것인 바, 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부와 관계없이 소득세법 제100조 제1항 본문규정에 의하여 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분청의 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.
이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.