쟁점부동산의 양도일이 언제인지 여부

[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각한다 [이유]

청구인은 1982.9.18 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 번지 대지 445.5㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하여 무허가 건물 106.53㎡(이하 "쟁점건물"이라 하고, 대지와 건물을 합하여 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 건축하고,1996.3.29 매매를 원인으로 쟁점부동산을 주식회사 □□(--03,180111-*)에게 양도하여 2001.2.26 등기접수한 후, 쟁점부동산이 1세대 1주택에 해당되는 것으로 하여 2001.2.23 부동산양도신고를 하였다. 처분청은, 쟁점부동산의 검인계약서상 장기할부조건으로 매매계약한 것을 확인하고 첫회 부불금 지급일인 1996.4.29을 양도시기로 보아, 쟁점부동산을 1세대 1주택으로 인정하지 아니하고 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 2002.5.17 청구인에게 1996년 귀속분 양도소득세 349,100,560원을 2002.5.17 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.8.16 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산의 실지계약서와 같이 장기할부조건이 아닌 일반적인 매매형식으로 양도한 것이므로 쟁점부동산의 양도일을 잔금청산일인 2001.2.26로 보아야 하며, 쟁점건물 중 주택면적이 상가면적보다 크므로 쟁점부동산을 양도소득세 비과세 대상인 1세대 1주택으로 보아, 이 건 양도소득세를 취소하여야한다.

청구인이 실지계약서라고 주장하며 제시한 계약서는 일반적인 매매계약서양식에 작성되지 않고 백지위에 작성한 계약서이며 잔금지급일자 등이 명시되지 않아 사실계약서로 인정하기 어려우므로, 검인계약서내용과 같이 장기할부조건부 매매로 보아 첫회 부불금 지급예정일인 1996.4.29을 양도일로 보아야 하며, 무허가 건물인 쟁점건물의 경우 지하철 공사장 인부들의 식당과 실내포장마차로 사용한 사실이 확인되어 주택으로 볼 수 없으므로, 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다. 4.심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점부동산의 양도일이 언제인지 여부 및 쟁점부동산이 1세대 1주택인지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 총리령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일. 다만, 첫회 부불금의 지급일 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

○ 소득세법시행규칙 제78조 【건축물 등의 정의】 ③ 영 제162조 제1항 제3호에서 "총리령이 정하는 장기할부조건"이라 함은 영 제157조ㆍ제158조에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 당해 자산의 양도대금을 3회 이상으로 분할하여 수입할 것

2. 양도하는 자산의 인도 여부를 불구하고 첫회 부불금지급일의 다음날부터 최종의 부불금 지급일까지의 기간이 1년 이상인 것

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 부과하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (이하 생략)

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주핵에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단 【이 건 사실관계를 살펴본다.】

(1) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인이 1982.9.18 쟁점토지를 취득하여 1996.3.29 매매를 원인으로 주식회사 □□에게 양도하여 2001.2.26 주식회사 □□소유로 등기접수한 사실이 확인된다.

(2) 부산광역시 ○○구청의 2001년 재산세 대사 리스트에 의하면, 쟁점토지지상에 무허가 건물(주택) 66㎡와 24㎡가 1982.8.5부터 청구인 소유로 등재되었으며, 16.53㎡는 1936.4.1.부터 청구외 ○○○ 소유의 단독주택으로 건축물대장에 등재된 사실이 확인된다. (청구인이 주장하는 쟁점건물 면적 106.53㎡는 66㎡와 24㎡ 및 16.53㎡를 합한 면적으로 보여짐)

(3) 청구인이 실지계약서로 주장하는 부동산매매계약서를 보면, 1996.3.29주식회사 △△(주식회사 □□으로 변경하기 전의 법인명) 외 1에게 쟁점토지445.5㎡와 쟁점건물 106.53㎡를 매도금액 1,500백만원에 양도하는 것으로 계약하였으며, 계약금 150백만원은 계약일에 영수하고 중도금은 원칙적으로 없기로 하나 매도인의 부채 1,000백만원 중 900백만원을 매수인이 승계하기로 하고, 잔금은 계약후 12개월 이내에 수수하기로 하여 중개인 없이 당사자간에 계약한 사실을 알 수 있다.

(4) 한편, 쟁점부동산 소유권이전등기신청시 청구인과 쟁점부동산 매수자 주식회사 □□간에 작성한 부동산매매계약서(검인계약서)를 살펴보면, 1996.3.29 매매대금을 1,500백만원(대금지급조건: 1996.3.29 계약금 150백만원, 중도금 350백만원은 1996.4.29부터 1996.9.29까지 5회 분할 지급, 잔금 1,000백만원은 2001.2.23 지급 조건)으로 하여 매매계약하였으며, 청구인은 위 매매계약서를 등기신청시 첨부하여 쟁점토지의 소유권을 2001.2.26 주식회사 □□ 소유로 등기접수(등기원인: 1996.3.29 매매)한 사실이 확인된다.

(5) 청구인은 위와 같이 쟁점부동산을 양도하고 쟁점부동산이 1세대 1주택에 해당되는 것으로 보아 2001.2.23 부동산양도신고를 하였으며, 처분청은 쟁점토지를 장기할부조건으로 양도한 것으로 보고 첫회 부불금의 지급일인 1996.4.29을 양도시기로 보아, 쟁점부동산을 1세대 1주택으로 인정하지 아니하여 쟁점토지의 양도에 대하여 이 건 양도소득세를 결정고지하였다. 【쟁점에 대하여 본다.】 먼저, 쟁점부동산의 양도시기를 언제로 볼 것인지에 대하여 살펴보면, 청구인이 실지계약서라고 주장하는 부동산매매계약서는 중개인 없이 당사자간에 작성된 계약서인 점, 정형화된 계약서 양식에 작성하지 않고 백지에 작성하였고 잔금일자를 구체적으로 명시하지 않은 점, 매매대금 수수에 관련된 객관적인 금융거래증빙을 제시하지 못하는 점, 1996.3.29 매매계약한 후 약 5년 뒤인 2001.2.26 매수자 소유로 등기접수한 점 등에 비추어 볼 때에, 청구인이 제시하는 매매계약서는 실지계약서가 아닌 것으로 판단되고, 청구인이 소유권이전등기신청시 제출한 검인계약서상의 대금지급조건을 보면, 소득세법시행규칙 제78조 제3항 에서 규정한 장기할부조건으로 양도한 것이 분명하므로, 처분청에서 장기할부조건으로 양도한 쟁점부동산의 양도시기를 첫회 부불금의 지급일인 1996.4.29로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다. 다음으로, 쟁점부동산이 1세대 1주택에 해당되는지에 대하여 본다. 2002.5.6. ☆☆☆세무서에서 쟁점토지소재지에 출장하여 확인한 내용에 의하면, 확인일 현재 쟁점건물은 철거되고 근린생활시설을 건축하기 위한 기초공사중이며, 쟁점건물 철거전에는 지하철 공사장 인부들의 식당 및 실내포장마차 형태의 주점집으로 사용된 것으로 조사한 사실이 확인되고, 국세청 전산조회 결과, ●●상회(--18), ◎◎지질(--03), ⊙⊙상사(--04), □□□□상품(--58), ××도자기(--10), ▲▲▲▲엔지니어링(--42), ＃＃종합조경(*--***88)등의 상호로 쟁점토지 소재지에 사업자등록한 사실이 확인되므로, 무허가 미등기의 쟁점건물은 건축물대장상 주택으로 등재되어 있을 뿐, 실제로는 근린생활시설(상가점포와 사무실) 용으로 사용된 것으로 판단된다. 따라서, 처분청에서 쟁점건물을 주택이 아닌 근린생활시설로 보고, 쟁점부동산을 1세대 1주택으로 보지 아니하여 쟁점토지의 양도에 대하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 할 것이다. 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 처분청에서 장기할부조건으로 양도한 쟁점부동산의 양도일을 첫회 부불금 지급일인 1996.4.29로 보고, 쟁점건물을 주택으로 보지 아니하여 쟁점토지의 양도에 대하여 이 건 양도소득세를 결정고지한 처분은 정당하고 달리 잘못이 없다고 판단된다. 라.결론 이 건 심사청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제98조 / 소득세법시행령 제162조 / 소득세법시행규칙 제78조 / 소득세법 제89조 /