부동산을 교환하면서 시가감정 및 정산절차 확인 안되므로 실지거래가액 인정하지 않음
부동산을 교환하면서 시가감정 및 정산절차 확인 안되므로 실지거래가액 인정하지 않음
[이유]
청구인은 1989.12.27 취득한 서울시 ○○구 ○○동 76-15 대지 401.7㎡ 및 건물 735.76㎡(이하 "쟁점부동산" 라 한다)를 1998.10.16 청구외 천○○에게 양도하고 1998.10.16 양도가액 380,000,000원, 취득가액 420,000,000원을 실지거래가액으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액은 청구인의 신고금액이 실지거래가액으로 인정되나 양도당시 실지거래가액이 확인되지 않는다고 하여 쟁점부동산에 대한 양도차익을 기준시가로 산정하고 2002.01.08 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 102,656,280원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.04.15 이의신청을 거쳐(2002.05.14 기각) 2002.08.21 이 건 심사청구를 하였다.
청구인은 IMF로 부동산 시세가 하락하자 쟁점부동산의 세입자들이 전세금을 빼달라고 하나 운영하던 목욕탕도 주변지역 재개발로 주택들이 철거되고 손님이 거의 없게 되어 전세보증금도 돌려주지 못하게 되었을 뿐만 아니라 쟁점부동산을 담보로 제공하고 대출받은 A생명의 대출금에 대한 이자도 못내는 처지가 되었으며, 이러한 상황에서 청구외 천○○ 소유의 경기도 ○○군 ○○면 ○○리 68-2 대지 1,197㎡(이하 "취득부동산" 이라 한다)와 쟁점부동산을 교환하게 되어 쟁점부동산 가액을 A생명 대출금 200,000,000원과 전세보증금 183,000,000원을 합한 383,000,000원으로 정하고 현금수수 없이 교환하였으므로, 383,000,000원을 양도가액으로 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 함에도 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분청의 처분은 부당하다.
청구인이 이 건 심사청구와 함께 새로이 제출한 쟁점부동산에 대한 양도관련 매매계약서가 거래당시에 작성된 원본 매매계약서로 인정할 아무런 근거가 없을 뿐만 아니라 이를 원본계약서라고 인정할 지라도 교환에 의하여 양도된 자산에 대한 평가방법이 적법하지 아니하므로 청구인이 주장하는 383,000,000원을 쟁점부동산에 대한 양도당시의 실지거래가액으로 인정할 수 없어 소득세법 제96조 의 규정에 따라 기준시가로 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. ㅇ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산)
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지 거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다(이하 생략). ㅇ 소득세법시행령 제166조 (양도차익의 산정)
④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 ㅇ 소득세법기본통칙 97-1(토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 자산의 취득가액계산) 토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액은 다음과 같이 계산한다.
1. 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액
(1) 청구인은 1989.12.27 취득한 쟁점부동산을 1998.10.16 청구외 천○○ 소유의 취득부동산과 교환양도하고, 쟁점부동산의 양도가액을 380,000,000원으로 하고 취득가액을 420,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 예정신고를 하였음이 쟁점부동산에 대한 교환계약서, 양도소득세 예정신고서, 처분청의 조사보고서 등에 의하여 확인된다.
(2) 이에 대하여 처분청은 쟁점부동산의 취득가액은 청구인이 신고한 금액이 실지거래가액으로 인정되나 양도당시 실지거래가액이 확인되지 않는다고 하여 쟁점부동산에 대한 양도차익을 기준시가로 산정하고 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였음이 처분청의 조사종결보고서 및 결정결의서에 의하여 확인된다.
(3) 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산을 취득부동산과 교환하면서 쟁점부동산가액을 A생명 대출금 200,000,000원과 전세보증금 183,000,000원을 합한 383,000,000원으로 정하고 현금수수 없이 교환하였으므로, 383,000,000원을 양도가액으로 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 함에도 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장한다. 쟁점에 대하여 살펴본다
(1) 청구인은 1989.12.27 청구외 박○○으로부터 쟁점부동산을 420,000,000원에 취득하였음이 부동산매매계약서, 거래사실확인서와 처분청의 조사보고서에 의하여 확인되며, 취득당시 쟁점부동산의 실지거래가액이 420,000,000원이라는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
(2) 그러나 쟁점부동산의 양도가액에 대하여는 서로 다툼이 있으므로 청구인이 주장하는 383,000,000원이 양도당시 쟁점부동산의 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.
① 청구인은 당초 예정신고 당시 실지양도가액이 380,000,000원이라고 하면서 교환계약서를 제출하였는바, 동 교환계약서는 1998.10.02자로 작성된 계약서로 그 교환가격이 380,000,000원으로 되어 있으며, 청구인이 쟁점부동산과 청구외 천○○의 취득부동산을 교환하기로 하면서 청구인은 교환차액 100,000,000원을 현금으로 받고 융자금 200,000,000원은 청구외 천○○가 승계하기로되어 있는 검인계약서임이 확인된다.
② 그 후 과세전적부심사청구 및 이의신청시 청구인은 실지교환 양도가액이 400,000,000원이라고 주장하면서 1998.08.27자로 작성된 물물교환계약서를 제출하였는바, 동 계약서와 청구서에 의하면 쟁점부동산의 교환가액을 400,000,000원으로 하고 청구외 천○○는 쟁점부동산을 인수하면서 이에 대한 전세보증금 170,000,000원과 A생명의 융자금 200,000,000원을 승계하고, 청구인은 그 차액으로 취득부동산을 인수하는 것으로 되어 있음이 확인된다.
③ 이 건 심사청구시 청구인은 당초의 주장을 번복하여 쟁점부동산에 대한 실지양도가액이 383,000,000원이라고 주장하면서 1998.08.27을 계약일자로 하여 작성된 물물교환계약서를 제출하고 있는바, 동계약서를 보면 A생명의 융자금 200,000,000원으로 변동이 없으나 쟁점부동산 세입자에 대한 임대보증금은 183,000,000원으로 변경되었으며, 또한 청구인이 교환으로 인하여 취득한 부동산 목록은 경기도 ○○군 ○○면 ○○리 68-2의 취득부동산 외에 한옥 2동 약40평과 68-1 전 698㎡(211평), 68-3 답 174평이 포함되어 있고, 물물교환 현금차액이 없는 경우 이행보증금조로 7백만원을 보관한다고 되어 있음이 확인된다.
④ 그러나 청구인이 제시한 어느 계약서에서도 교환으로 양도한 쟁점부동산의 평가액과 청구인이 교환으로 취득한 부동산의 평가액에 관한 사항이 나타나지 아니할 뿐만 아니라 청구인이 교환으로 취득한 부동산의 목록도 정확하게 확인되지 아니한다.
⑤ 또한 청구인이 쟁점부동산의 실지양도가액이라고 주장하고 있는 금액도 계속 변경되었을 뿐만 아니라 교환계약서 외에는 동 금액이 실지양도가액임을 입증할 수 있는 객관적인 자료도 제시하지 못하고 있어 그 금액도 실지거래가액으로 확인되지 아니한다.
⑥ 양도소득세의 과세대상이 되는 거래가 교환인 경우, 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 경우에는 그 실지양도가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다고 할 것이고, 이 경우 교환으로 양도되는 목적물의 소유자가 교환으로 취득하는 목적물의 감정가액과의 차액을 현금으로 지급받는 경우에는 교환으로 취득하는 목적물의 감정가액과 그 현금을 합한 금액이 교환으로 양도되는 목적물의 실지양도가액이 되고, 그 감정가액의 차액을 포기하거나 기부하는 경우에는 이른바 저가양도에 해당하여 교환으로 취득하는 목적물의 감정가액이 그대로 교환으로 양도하는 목적물의 실지양도가액이 되는 것이나, 이러한 시가감정과 정산절차를 수반하지 아니한 단순한 교환인 경우에는 그 실지 양도가액을 확인할 수 없다고 할 것(같은뜻: 대법 96누860, 1997.02.11 및 국심 2001서1278, 2001.12.01 외 다수) 이다.
⑦ 따라서 청구인은 쟁점부동산을 교환양도하면서 쟁점부동산 및 취득부동산에 대한 시가감정을 하지도 아니하고 이에 대한 정산절차를 거친 사실도 확인되지 아니하므로 쟁점부동산의 양도에 대하여는 그 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당한다고 판단된다.
(3) 위 사실관계 등을 종합하여 볼 때 청구인이 교환으로 양도한 쟁점부동산에 대하여는 그 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 할 것이므로 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 결정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 / 소득세법 제100조 / 소득세법시행령 제166조 /
결정내용은 붙임과 같습니다.