건물을 주택으로 볼 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2002.3.22. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○마을 ○○아파트 ○동 ○호 50평형(이하 “쟁점아파트”라 한다)을 청구외 김○○에게 양도하였으나, 양도소득세를 신고납부하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 쟁점아파트 양도당시 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○층 건물 190.41㎡(이하 “쟁점외건물”이라 한다)을 보유하고 있으며, 쟁점외건물(○○층)이 공부상 주택이므로 1세대1주택 비과세에 해당하지 아니한다고 하여 2002.7.15. 청구인에게 2001년귀속 양도소득세 10,013,250원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.8.20. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 다음과 같은 내용의 주장을 한다.

(1) 쟁점외건물은 공부상 주택이나, 사실상 주택이 아닌 창고이므로 쟁점아파트의 양도는 1세대1주택 비과세에 해당되는데도 양도소득세를 과헤산 이 건 처분은 부당한다.

(2) 예비적 청구로서, 쟁점아파트의 양도가 설령 1세대1주택 비과세에 해당하지 아니한다 하더라도 쟁점아파트의 실지거래가액이 확인되므로 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

처분청은,

(1) 청구인은 쟁점외건물이 사실상 창고로 사용되었다고 하나 이는 확인이 되지 아니하므로 사실판단하여야 한다는 의견이고,

(2) 청구인은 확정신고기한까지 양도소득세를 신고하지 아니하였으므로 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은,

(1) 쟁점외건물을 주택으로 볼 수 있는지 여부와,

(2) 쟁점외건물을 주택으로 볼 경우, 쟁점아파트의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.

• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 1.~2. (생략)

3. 대통령령이 정한 1세대 1주택(거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

4. (생략)

○ 같은법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해주택의 보유기간이 3년 이상인 경우를 말한다(단서 생략)

○ 같은법 시행규칙 제71조【1세대1주택의 범위】

① 영 제154조 제1항 본문에서 규정하는 보유기간의 확인은 당해 주택의 등기부등본 또는 토지ㆍ건축물대장등본 등에 의한다.

② ~④ (생략)

○ 1세대1주택 및 부수토지 판정기준(재산 46014-981, 2000.8.9) 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택을 판정함에 있어 주택의 구분은 사실상의 사용용도에 의하는 것이며, 그 사용용도가 불분명한 경우에는 공부상의 내용에 의하는 것으로 매각전 주택부분을 제외한 상가부분을 멸실한다 하더라도 그 부수토지는 양도소득세의 과세대상이 된다.

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (이하생략)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 1.~5.(생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. (생략)

② ~④ (생략)

○ 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안 하여 대통령령이 정하는 가액 (2000. 12. 29 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

3. 삭제 (2000. 12. 29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

② (생략)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. (생략)

④ (생략)

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 같은법 제110조【양도소득과세표준 확정신고】

① 당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(제105조 제1항 제1호 단서의 규정에 해당하는 경우에는 토지의 거래계약허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지) 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (2000. 12. 29 개정)

② 제1항의 규정은 당해연도의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 때에도 적용한다.

③ 제1항의 규정에 의한 양도소득과세표준의 신고는 이를 확정신고라 한다.

④ 예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고, 당해 소득에 대한 확정신고를 하지 아니할 수 있다. 다만, 당해연도에 누진세율의 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우 등으로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

⑤ 확정신고에 있어서는 그 신고서에 양도소득금액의 계산의 기초가 된 양도가액과 필요경비의 계산에 필요한 서류로서 대통령령이 정하는 것을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

⑥ (생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2001.3.22. 쟁점아파트를 청구외 김○○에게 양도하였으나, 양도소득세를 신고납부하지 아니하였고, 쟁점아파트 양도당시 공부상 주택인 쟁점외건물을 보유하고 있었음이 처분청의 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 쟁점외건물(5층)은 1991.1.19. ‘주택’으로 증축되었음이 건축물관리대장에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 쟁점아파트의 양도당시 쟁점외건물(5층)을 창고로 임대하였다는 주장이나, 임차인인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 (주)○○(이하 “(주)○○”이라 한다)이 제출한 쟁점외건물의 임대차계약서의 내용을 살펴보면, (주)○○은 청구인이 대표이사로 있는 법인으로서 1997.2.1.부터 1999.1.31.까지 청구인으로부터 쟁점외건물(5층)을 창고로 임차하였으나, 양도당시(2001.3.22.)인 2001.1.31.부터 2003.1.31.까지는 임차하지 아니한 것으로 기재되어있다. (다) 청구인의 주민등록초본을 살펴보면, 청구인은 쟁점아파트의 매매계약서상 잔금약정일(2001.3.22.) 이전인 2001.3.15. 쟁점외건물로 전입하였음이 확인된다. (라) 상기 내용을 종합하여 보면, 쟁점외건물(5층)은 쟁점아파트의 양도당시 (주)○○에 창고로 임대되어 있지 아니하였다는 점과 청구인이 쟁점아파트의 잔금약정일 이전에 쟁점외건물로 전입신고한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점아파트의 양도당시 쟁점외건물(5층)이 공부상 주택이나 사실상 창고로 사용되었다는 청구인의 주장은 신빙성이 있는 것으로 보여지지 아니하는 바, 처분청에서 쟁점아파트 양도당시 청구인이 쟁점아파트 이외에 다른 주택(쟁점외건물5층)을 보유하고 있었으므로 1세대1주택 비과세 대상에 해당하지 아니한다고 하여, 쟁점아파트의 양도에 대해 양도소득세를 과세한 이건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (3) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 우선, 소득세법 제96조 에는 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하되, 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. (나) 청구인은 쟁점아파트의 양도에 대하여 양도소득세를 확정신고기한까지 신고하지 아니한 점에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다. (나) 청구인은 쟁점주택의 양도에 따른 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하여야 한다고 주장하나,

① 위 관계법령에 의하면, 양도가액과 취득가액은 양도당시 및 취득당시의 기준시가에 의해 결정함을 원칙으로 하되 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 양도소득 과세표준 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에 한하여 예외적으로 실지거래가액에 의하는 것임을 알 수 있고,

② 청구인은 쟁점주택을 양도한 후 소득세법 제110조 제1항 에서 정하고 있는 양도소득 과세표준 확정신고기한까지 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 신고하지 아니 하였는 바, 청구인이 주장하는 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는지의 여부에 관계없이 처분청이 위 관계법령에 따라 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다고 판단된다. (국심 2001광 2834, 2002. 3. 2 외 다수 같은 뜻임)

② 한편, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없으므로, 기준시가에 기초하여 산정한 세액이 그 실지 양도차익의 범위를 넘을 때에는 그 세액을 그 실지양도차익의 범위로 제한하여 인정하여야 할 것이고, 이 경우 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액이 실지 양도차익의 범위를 넘는다는 과세장해사유는 납세의무자인 청구인이 입증하여야 할 것인 바(대법원 98두 908, 1998. 4. 10외 다수 같은 뜻임), 이 건의 경우 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액이 그 실지양도차익의 범위를 넘는 과세장해사유에 해당되는지의 여부에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점아파트를 298백만원에 취득하여 318백만원에 양도하였다고 주장하고 있으나, 설령, 쟁점주택의 실지거래가액에 의한 양도차익은 쟁점아파트의 실지양도가액(318백만원)에서 실지취득가액(298백만원)을 차감한 20백만원이 발생하였다 하더라도, 이 건의 경우 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액(10,013,250원)이 실지 양도차익(20,000,000원)의 범위내에 있어 과세장해사유에 해당하지 아니함을 알 수 있다. (다) 전시한 법령 등을 종합하여 살펴보면, 청구인은 쟁점아파트의 양도에 대하여 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 신고하지 아니한 점과 과세장해사유에 해당하지 아니한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점아파트의 실지거래가액의 진위여부에 관계없이 처분청이 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정·고지한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.