매매대금 또한 매매계약 이전에 인근의 부동산중계업소에 매물가격으로 제시한 금액과도 현저한 차이가 있는 등 사실과 다른 허위계약서로 확인되므로 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 정당함
매매대금 또한 매매계약 이전에 인근의 부동산중계업소에 매물가격으로 제시한 금액과도 현저한 차이가 있는 등 사실과 다른 허위계약서로 확인되므로 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 정당함
이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 116.6㎡, 건물 259.2㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1988.5.15. 취득한 후 2000.5.30. 청구외 표○○(000000-0000000, 이하 “매수자”라 한다)에게 양도하고 2000.6.15. 실지거래가액(취득가액 119,000천원, 양도가액 132,500천원)으로 양도소득세신고를 하였다. 처분청은 청구인에 대한 세무조사에서 신고된 위 양도가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니한다 하여 소득세법 제114조 의 규정을 따라 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 경정한 2000년 귀속 양도소득세 27,687,400원을 2002.6.1. 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.8.6. 심사청구하였다.
쟁점부동산 양도와 관련하여 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 정당하게 신고ㆍ납부하였음에도 처분청은 위 양도가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니한다 하여 신고내용을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세하였는 바, 이는 부당한 처분이다.
청구인이 신고당시 제출한 쟁점부동산 관련 매매계약서는 청구인의 배우자 및 매수자에게 확인한 바에 의하면 임대보증금 정산, 매매대금 수수사실 등이 서로 일치하지 아니하고, 매매대금 또한 매매계약 이전에 인근의 부동산중계업소에 매물가격으로 제시한 금액과도 현저한 차이가 있는 등 사실과 다른 허위계약서로 확인되므로 실지거래가액을 인정하지 아니하고 관련법령에 따라 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 정당하다.
6. 양표쟈가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
7. (생략)』 라고 규정하고, 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정한 것으로 한다.
1. 청구인은 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액이 132,500천원이라고 주장하고 있는 바, 이를 살펴보면, 첫째, 청구인이 양도소득세신고시에 제출한 양도관련 부동산매매계약서를 보면, 매매대금 132,500천원 중 계약금 20,000천원은 계약일(1999.5.10)에 중도금 50,000천원은 1999.6.19. 잔금 62,500천원은 2000.5.30. 지불하는 것으로 나타나 있고, 찬금(62,500천원) 중 42,500천원은 임대보증금으로 충당하는 것으로 되어 있음을 알 수 있고, 중개업자는 ○○○라는 부동산중개업소를 운영하는 청구외 임○○임을 알 수 있다. 둘째, 청구인의 배우자 청구외 이○○가 이건 세무조사당시 조사공무원에게 진술한 확인서에 의하면 양도당시 쟁점부동산의 임대보증금은 62,500친원으로 이중 매수자가 30,000천원, 다른 세입자들이 32,500천원이라고 진술하고 있으며, 2층에 살고 있는 고등학교 동기로 친구인 매수자가 쟁점부동산을 관리하면서 임대보증금과 월세를 받아서 재산세 등 공과금과 건물수리비 등을 지출하고 정산한 잔액만 받았다고 진술하고 있다. 다른 세입자들 각각의 임대보증금에 대해서는 기억나지 아니 한다고 진술하고, 쟁점부동산을 양도하고 실질적으로 받은 금액은 70,000천원이라고 진술하고 있음을 알 수 있다. 셋째, 매수자가 조사공무원에게 진술한 확인서를 보면, 쟁점부동산의 매매대금(132,500천원)을 지불함에 있어 계약금으로 20,000천원 중도금으로 50,000천원을 지불하고, 잔금(62,500천원)은 본인의 임차보증금(42,500천원)으로 충당하고 잔액 20,000천원만 지불하였다고 진술하고 있으며, 이건 계약당시 쟁점부동산의 2층은 본인이 보증금 42,500천원에 거주하였고, 다른 층들도 모두 임대된 상태로 임차자 청구외 이○○ㆍ김○○은 현재까지도 세 들어 있다고 진술하고 있다. 넷째, 위 부동산매매계약서상의 중개업소인 신○○은 청구의 임○○의 남편 청구외 신○○이 실질적으로 운영하고 있는 것으로 확인되고, 청구외 신○○이 조사공무원에게 진술한 확인서와 2002.9.16. 당심과 전화통화에서 진술한 바에 의하면 쟁점부동산 매매를 사실상 중개하지는 아니 하였으나 평소 이웃으로 알고 지내는 청구외 이○○(매수자의 남편)의 부탁으로 청구인과 매수자간 작성하여 온 부동산매매계약서에 서명만을 하여 주었다고 진술하고, 1999.1월경 청구외 이○○가 대지를 평당 5백만원 정도 계산하여 2억7천만원에 쟁점부동산을 매물로 내놓은 적이 있다고 진술하면서 당시 임대사항은 매수자가 거주하는 2층과 다른 층 모두가 임대(지하방 3개 임대보증금 14,000천원 월세 200천원, 1층 옆방 2개 점포 임대보증금 17,000천원 월세 200천원, ○○가게 임대보증금 22,000천원, ○○가게 임대보증금 4,000천원 월세 220천원, 옆 점포 월세 150천원)되고 있었다고 진술하고 있다. 다섯째, 처분청이 조사당시 확인한 현재의 쟁점부동산 임대사항을 보면, 2층은 매수자가 거주하고 있고, 지하방은 임대보증금 30,000천원, 1층 옆방은 임대보증금 11,000천원 월세 300천원, ○○과학 임대보증금 20,000천원, ○○가게 임대보증금 4,000천원 월세 220천원, 옆 점포 임대보증금 1,000천원 월세 150천원으로 나타나 있음을 할 수 있다. 여섯째, 청구인이 제시한 매수자의 거래사실확인서에 의하면 청구인이 쟁점부동산을 취득한 시점부터 임차보증금 42,500천원에 임차하여 거주하다 이를 132,500천원에 매입하기로 구두계약하고 임차보증금을 차감한 90,000천원을 1999.2.2. 20,000천원, 1999.2.28. 30,000천원, 1999.6.19. 20,000천원, 2000.5.30.20,000천원 지급하고 영수증을 받았다고 기술하고 있다. 붙임 영수증에 의하여 매수자가 위와 같이 매매대금을 지불한 사실을 알 수 있다. 일곱째, 쟁점부동산 계약당시 쟁점부동산 중 토지의 공시지가는 198,254천원으로 확인된다. 위 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구인이 양도소득세신고시 처분청애 제출한 부동산매매계약서는 계약일자가 1999.5.10이고 매매대금은 132,500천원으로 되어 있으나 실질적으로 청구인과 매수자간에 쟁점부동산을 매매계약한 시점은 매수자가 청구인에게 최초로 매매대금을 중 일부(20,000천원)를 지불한 1999.2.2이라 할 것이고, 매수자가 실질적으로 청구인에게 지불한 금액은 매수자의 임대보증금 42,500천원과 지하층 및 1층의 임대보증금(정확한 금액 확인 불가)을 제외한 90,000천원이라 할 것이므로 쟁점부동산의 매매대금(90,000천원 + 42,500천원 + 지하층, 1층의 임대보증금)은 132,500천원보다 훨씬 더 많다할 것이다. 따라서, 위 부동산매매계약서는 실질적인 계약일 이후에 작성되어 졌고, 매매대금 또한 사실과는 다르게 기재되어 있어서 허위계약서라고 판단되므로 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 볼 수 없다할 것이다.
2. 청구인은 신고한 양도가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액을 조사ㆍ확인하여 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하고 있으므로 이를 살펴보면, 관련법령에 의하면 부동산의 경우 양도차익을 산정함에 있어 양도가액 또는 취득가액은 당해 자산의 양도당시 기준시가에 의하되, 다만 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 예외적으로 실지거래가액을 적용할 수 있도록 규정하고 있는 바, 이는 종래의 실지거래가액 과세원칙으로부터 기준시가 과세원칙으로 전환하였음을 선언한 것으로서 실질과세의 예외를 인정한 취지로 해석되는 것이므로 부동산을 양도한 경우에 양도자가 실지거래가액이라 한여 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되는 경우 당해 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 그와 같은 신고가 없거나 신고가 있었다하더라도 당해 신고한 실지거래가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하면 그때는 다시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 비록 조사 등에 의하여 달리 실지거래가액이 확인된다 하더라도 그 확인되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이 아니라 할 것(같은 뜻: 대법2000두 314, 200.7.28. 국심2001부3118, 2002.3.9. 다수)이다. 따라서, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하는 이 건의 경우 처분청이 실지거래가액에 의하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.