무신고시 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있는지 여부

[이유]

청구인은 1989.05.17 취득한 경기도 ○○시 ○○동 743-22 소재 대지 347.2㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 2000.08.29 청구외 김○○에게 양도하고 2000.09.21 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 토지구획정리지구내의 쟁점토지가 환지로 인하여 잠정등급이 조정되었음을 확인하고 조정된 토지등급을 기준으로 취득당시 기준시가를 계산하여 쟁점토지에 대한 양도차익을 산정하고 2001.12.03 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 30,132,200원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.03.09 이의신청을 거쳐(2002.04.22 기각) 2002.07.29 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 1989.04.15 매매계약서에 의하여 1989.05.17 쟁점토지를 312,000,000원에 취득하였다가 2000.09.21 323,243,200원에 양도한 것이 사실이므로 이 건 양도소득세는 쟁점토지에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 결정하여 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.

청구인은 당초 기준시가로 양도소득세 예정신고를 하였을 뿐만 아니라 확정신고기한 내에 증빙서류를 첨부하여 실지거래가액을 신고하지도 아니하였으므로 잠정등급을 적용하여 계산한 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 확정신고기한 내에 실지거래가액을 신고하지 아니한 쟁점토지에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴본다. ㅇ 소득세법 제96조 (1999.12.28 법률 제6051호로 개정된 것) (양도가액)

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액을 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 ㅇ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정의 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. ㅇ 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가 외의 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. ㅇ 소득세법 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지)

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 사실관계를 살펴본다

(1) 청구인은 1989.05.17 경기도 ○○시 ○○동 743-22 소재의 쟁점토지(대지 347.2㎡)를 취득하여 보유하다가 2000.08.29 청구외 김○○에게 양도하고, 쟁점토지에 대한 양도차익을 기준시가로 계산하여 2000.09.21 양도소득세 예정신고를 하였음이 쟁점토지에 대한 토지대장과 양도소득세 과세자료전 등에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 토지구획정리지구내의 쟁점토지가 환지로 인하여 잠정등급조정이 되었음에도 청구인이 조정전 토지등급을 적용함으로 인하여 취득당시의 기준시가가 잘못 신고되었음을 확인하고, 조정된 토지등급을 기준으로 재산정한 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 결정하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 처분청의 결정결의서에 의하여 확인된다.

(3) 이에 대하여 청구인은 당초 청구인이 신고한 토지등급에 의하여 기준시가를 산정하여야 한다고 주장하였으나 처분청이 조정된 토지등급에 의하여 산정된 기준시가로 양도차익을 계산하는 것이 타당하다고 하여 이의신청을 기각하자, 이 건 심사청구시에는 청구인이 312,000,00원에 쟁점토지를 취득하여 323,243,200원에 양도한 것이 사실이므로 이에 의하여 쟁점토지를 취득하여 323,243,200원에 양도한 것이 사실이므로 이에 의하여 쟁점토지에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여야 한다고 주장하고 있다. 쟁점에 대하여 살펴본다

(1) 먼저 확정신고기한까지 실지거래가액을 신고하지 아니한 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 결정한 처분이 타당한지 여부를 살펴보면,

① 소득세법 제96조 제1항 제6호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하면 원칙적으로 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의하여야 하고, 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 동법 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에 한하여 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있다고 규정되어 있다.

② 그런데 청구인은 2000.09.21 부동산양도신고를 하면서 기준시가에 의하여 산정한 양도차익으로 양도소득세 예정신고를 하였을 뿐, 그 후 확정신고 기한까지 쟁점토지에 대한 실지거래가액을 신고한 사실도 없고 실지거래가액을 입증할 증빙서류도 제출한 바도 없으므로 쟁점토지의 양도차익은 실지거래가액으로 결정할 수 없다고 할 것이다.

③ 따라서 확정신고기한까지 쟁점토지에 대한 실지거래가액을 신고하지 아니한 이 건에 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 결정한 처분은 타당하다고 판단된다.

(2) 다음으로 기준시가에 의한 양도소득세액이 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과하는 과세장해사유에 해당하는지 여부에 대하여 살펴보면,

① 청구인은 쟁점토지의 매매가액이 312,000,000원으로 되어 있는 취득당시의 매매계약서만을 제시하고 있을 뿐 이를 입증할 다른 증빙서류를 제시한바가 없고, 양도가액에 대하여는 매매계약서는 물론 어떠한 증빙서류도 제시하지 못하면서 쟁점토지를 실제 323,243,200원에 양도하였다고 주장하나 동 금액은 쟁점토지의 기준시가임이 확인된다.

② 자산을 양도한 경우에 자산의 양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고를 함에 있어서 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출한 때에는 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 이와 같은 예정신고나 확정신고가 없거나 신고가 있더라도 증빙서류의 제출이 없거나 신고당시 제출한 증빙서류가 신빙성이 없어 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 만한 자료가 되지 못한다고 인정될 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이나, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수는 없는 것이므로 기준시가에 기초하여 산정한 세액이 그 실지양도차익의 범위를 넘을 때에는 그 세액을 실지 양도차익의 범위로 제한하여 인정하여야 할 것(대법 98두7183, 1998.06.26 ; 대법 98두6111, 1998.06.12 ; 대법 96누4022, 1996.12.10 ; 국심 98서10, 1999.05.24 외 다수)이다.

③ 그러나 이 건의 경우 청구인은 쟁점토지를 실제 312,000,000원에 취득하여 323,243,200원에 양도하였다고 주장만 할 뿐 이를 입증할 관련 증빙서류를 제시하지 아니하여 쟁점토지에 대한 실지거래액이 전혀 입증되지 아니할뿐만 아니라 쟁점토지의 양도가액은 신빙성이 없는 금액이므로 청구주장을 인정하기는 어렵다고 할 것이다.

④ 따라서 쟁점토지에 대하여는 그 실지거래가액이 확인되지 아니하여 실지양도차익을 산정할 수 없으므로 실지거래 양도차익이 기준시가에 의한 양도소득세를 초과하는 과세장해사유에도 해당되지 아니한다고 판단된다.

(3) 위 사실관계 등을 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점토지양도에 대하여 확정신고기한까지 그 실지거래가액을 신고한 바도 없고 이 건 청구시 청구인이 주장하는 금액도 쟁점토지의 실지거래가액으로 확인되지 아니하므로 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 결정하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 / 소득세법 제100조 / 소득세법 제114조 /