실거래가액에 의한 자산양도차익 신고를 하지 않은 경우 기준시가로 양도차익을 산정함

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 거주하는 사람으로서, 1997.8.29. ○○도 ○○시 ○○구 ○○번지 ○○아파트상가 ○동 ○호 대지 25.61㎡ 및 건물29.2㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득한 후 2001.9.14. 청구외 김○○에게 쟁점부동산을 양도하면서 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가에 의해 양도차액을 산정하여 2002.7.1. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 710,600원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.7.25. 이건 심사청구를 하였다.

청구인은, 쟁점부동산의 실지양도가액이 40,000,000원이고, 실지취득가액이 65,950,000원이므로 양도차익이 발생하지 아니하였음에도, 처분청이 이를 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세항 이건 처분은 부당하다는 주장이다

이에 대하여 처분청은, 청구인은 소득세법 제105조 및 제110조에 의한 실지거래가액에 의한 자산양도차익신고를 하지 아니하였으므로 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.(2000.12.19 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.(2000.12.29개정)

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994.12.22 개정)

○ 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1조 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(2000.12.29 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액(2000.12.29 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액(2000.12.29 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29 개정)

3. 삭제(2000.12.29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29 개정)

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산 임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.(1994.12.22 개정)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.(1999.12.28 개정)

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액(1999.12.28 개정)

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액(1999.12.28 개정)

④ (생략)

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(1996.12.30 신설)

⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다.(1996.12.30 신설)

⑦ 제1항 제1호 가목 단서의 규정을 적용함에 있어서 제96조 제1항 제1호의 규정에 의한 고급주택을 양도한 거주자가 당해 주택의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 주택에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다.(1999.12.28 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1997.8.29. 쟁점부동산을 취득한 후 2001.9.14. 청구외 김○○에게 쟁점부동산을 양도하면서 자산양도차익을 신고하지 아니한 것에 대하여 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없고, 처분청은 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의해 산정하여 2002.7.1. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 710,000원을 결정고지하였음이 처분청의 과세자료전과 결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 실지 65,950,000원에 취득한 후 40,000,000원에 양도하여 양도차익이 발생하지 아니하였으므로 쟁점부동산의 양도차익은 실지거래가액에 의해 산정하여야 한다고 주장하고 있는 바, 청구인이 제시한 증빙에 의하여 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되는지 여부에 대하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인되는지 여부에 대하여 살펴보면, 청구인이 제시한 ○○아파트상가공급계약서에는 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 (주)○○건설을 공급자로 하고, 청구인을 공급받는 자로 하여 1996.11.28. 계약금 15,950,000원, 1997.3.30. 1차중도금 20,000,000원, 1997.7.30 2차중도금 10,000,000원, 입주시 잔금 20,000,000원, 합계 65,950,000원에 쟁점부동산을 분양ㆍ취득한 것으로 기재되어 있어 실지 취득가액이 확인되는 것으로 보여진다. (나) 다음으로, 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되는지 여부를 살펴보면, 청구인이 제출한 양도관련 검인계약서에는 청구인이 청구외 김○○에게 2001.9.11. 계약금 2,000,000원 및 중도금 21,000,000원, 잔금 17,000,000원, 합계 40,000,000원에 양도하는 것으로 기재되어 있고, 청구외 김○○의 사실확인서(인감첨부)에는 청구외 김○○는 쟁점부동산을 60.6%에 양도하게 된 특별한 사정과 구체적인 사유를 제시하지 못하고 있고, 이 건 심리일 현재까지 실지양도가액을 확인할 수 있는 금융자료 등 객관적이고 신빙성 있는 증빙을 제시하지 모사고 있는 바, 사인간에 작성된 계약서 및 확인서만을 근거로 하여 청구인의 실지양도가액을 40,000,000원으로 인정하기는 어렵다고 판단된다. (다) 위 내용을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산의 실지취득가액은 65,950,000원으로 확인되고 있으나, 실지양도가액이 청구인이 주장하는 40,000,000원으로 확인되지 아니하는 이 건의 경우, 소득세법 제100조 제1항 본문규정에 의하여 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는지의 여부와 관계없이 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분청의 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.