아파트를 취득할 수 있는 권리의 실지 취득가액

[이유]

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 택지개발지구 2-3B/L ●●아파트 105동 2003호 아파트를 취득할 수 있는 권리(이하 "쟁점분양권" 이라 한다)를 1999.08.30 청구외 ☆☆☆(480000-1000000, 이하 "전소유자" 라 한다)로부터 취득하여 2001.07.23 양도하고, 2001.09.04 실지거래가액에 의해 양도차익 2,600천원(＝양도가액 125,185천원-취득가액 122,585천원)을 산정하여 양도소득세 40,000원을 신고납부하였다. 처분청은, 2002.02.10 청구인의 쟁점분양권 양도에 대해 실지거래가액에 의해 양도차익 34,900천원(＝양도가액 165,925천원－취득가액 129,025천원－필요경비 2,000천원)을 산정하여 2001년 귀속 양도소득세 12,960,000원을 청구인에게 결정고지하였다.

청구인은, 쟁점분양권의 양도가액은 165,925천원, 취득가액은 153,430천원(＝당초 취득가액 72,000천원＋중도금 불입액 74,990천원＋별도계약품목 대금 6,440천원), 필요경비는 2,000천원으로 양도차익은 10,495천원임에도, 처분청이 전소유자가 양도소득세 신고시 양도가액으로 신고한 47,595천원에 청구인이 불입한 중도금 74,990천원과 별도계약품목 대금 6,440원을 합한 129,025천원을 청구인의 취득가액으로 보아 양도차익을 34,900천원으로 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

처분청은, 청구인이 쟁점분양권을 전소유자로부터 72백만원에 취득하였다고 주장하면서 청구인을 대리하여 쟁점분양권을 매입한 청구외 ★★★ 명의의 매매계약서를 제시하고 있으나, 동 계약서에 대리계약의 표시가 없어 유효한 대리계약서로 볼 수 없어 이를 인정하기 어려우므로, 전소유자가 양도소득세 신고시 제출한 청구인 명의의 매매계약서에 의해 확인된 47,595천원을 쟁점분양권의 당초 취득가액으로 봄이 타당하다.

• 가. 관련법령

○ 소득세법 제94조 (양도소득의 범위)

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 가호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 이하생략

○ 소득세법 제95조 (양도소득금액)

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액" 이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익" 이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 이하생략

○ 소득세법 제96조 (양도가액)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 이하생략
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 1999.08.30 쟁점분양권의 당첨자인 전소유자로부터 쟁점분양권을 취득함에 있어, 청구인을 대리하여 청구외 ★★★(580000-2000000)가 전소유자인 청구외 ☆☆☆와 쟁점분양권의 매매계약을 체결하고, 2001.07.23 쟁점분양권을 양도한 사실이 청구인이 제출한 심리자료에 의해 확인된다. (나) 청구외 ★★★와 전소유자가 체결한 쟁점분양권의 매매계약서에 의하면, 매매대금은 72백만원으로 기재되어 있고, 이 중 계약금은 계약일인 1999.09.10 에 7백만원, 잔금은 1999.09.29 에 65백만원을 지급하는 것으로 기재되어 있으며, 특약사항으로 별도계약품목은 매매대금에 포함되지 않고 별도로 정산하며, 계약금은 계약당시 1,200천원을 지불하고 나머지 5,800천원은 온라인 입금하는 것으로 기재되어 있음이 확인된다. (다) 전소유자는 쟁점분양권에 대한 양도가액을 47,595천원(분양계약금 29,997천원, 1차 중도금 14,998천원 및 권리금 2,600천원 포함)으로 하여 양도소득세를 신고하였음이 국세통합전산망에 의해 확인된다. (라) 처분청은 전소유자가 신고한 양도가액에 청구인이 불입한 중도금 74,990천원과 별도계약품목 대금 6,440천원을 합한 금액인 129,025천원을 청구인의 쟁점분양권 취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였음이 결정결의서에 의해 확인된다. (마) 청구인의 쟁점분양권 양도가액은 165,925천원, 필요경비는 2,000천원이라는 점에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점분양권의 취득가액은 청구인이 전소유자에게 지급한 당초 취득가액 72,000천원에 청구인이 불입한 중도금 74,990천원과 별도계약품목 대금 6,440천원을 합한 153,430천원이라고 주장하고 있고, 처분청은 청구인의 대리권 수여없는 청구외 ★★★ 명의의 매매계약서를 인정할 수 없으므로, 쟁점분양권의 취득가액을 전소유자가 양도소득세 신고시 제출한 청구인 명의의 매매계약서에 의해 확인된 47,595천원에 청구인이 불입한 중도금 74,990천원과 별도계약품목 대금 6,440천원을 합한 129,025천원으로 봄이 타당하다는 의견이므로, 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구외 ★★★는 평소 청구인과 친분이 두터운 관계에 있으며, 청구인이 본인에게 쟁점분양권의 매입 의사표시를 하여 청구인을 대리하여 쟁점분양권을 취득한 것은 사실이나, 쟁점분양권 매매계약시 취득자 명의를 청구인 명의로 하지 않고, 본인 명의로 계약한 것은 잘 모르고 한 것일 뿐이라고 진술하고 있다. (나) 위 ★★★와 전소유자가 체결한 쟁점분양권 매매계약서에 의하면, 계약금 7백만원 중 1,200천원은 계약당시에 지급하고, 나머지 5,800천원은 온라인으로 입금하도록 기재되어 있고, 청구인이 제출한 심리자료에 의하면, 쟁점분양권 계약일인 1999.09.10 전소유자인 청구외 ☆☆☆가 1,200천원을 ★★★로부터 수령한 사실이 영수증에 의하여 확인되고 있고, 동일자에 청구외 ★★★는 5,800천원을 전소유자가 지정한 계좌(농협 의정부양주지점 계좌번호 103-02-, 예금주 ☆☆☆)로 입금한 사실이 무통장입금증에 의해 확인되고 있다. (다) 청구외 ★★★가 청구인을 대리하여 매매계약을 체결하고, 이에 의하여 청구인이 전소유자에게 지급하였다고 주장하는 쟁점분양권의 매매대금 72백만원 중 위 계약금 7백만원을 제외한 잔금 65백만원에 대하여 당심에서 직접 금융조회한 바, 청구인의 예금계좌(○협 ○○시지부 계좌번호 -02-**)에서 계약서상 잔금 지급일자인 1999.09.29 에 66백만원이 1천만원권 수표 6매와 1백만원권 수표 6매로 인출되어 3천만원은 전소유자인 청구외 ☆☆☆의 신규계좌(○○협 ○○지점 계좌번호 **-52-**)에 입금되었고, 3천만원은 청구외 ☆☆☆가 3천만원권의 수표 1매(수표번호 *)로 교환하였음이 확인되고 있다. (라) 위와 같이, 청구인을 대리하여 체결한 청구외 ★★★ 명의의 매매계약서에 기재되어 있는 내용과 청구인이 전소유자에게 지급한 매매대금 내역이 대부분 일치하고 있음이 확인되고 있는 바, 청구외 ★★★ 명의의 매매계약서는 청구외 ★★★가 청구인을 대리하여 쟁점분양권의 취득 계약을 체결한 것으로 보여진다. (마) 그러하다면, 청구인의 쟁점분양권 실지 취득가액은 청구인이 전소유자에게 지급한 당초 취득가액 72,000천원에 청구인이 불입한 중도금 74,990천원과 별도계약품목 대금 6,440천원을 합한 153,430천원으로 봄이 타당하다고 판단된다. (바) 따라서, 처분청이 청구인의 당초 취득가액에 대한 사실 확인없이 전소유자가 쟁점분양권의 양도소득세 신고시 양도가액으로 신고한 47,595천원을 청구인의 쟁점분양권 당초 취득가액으로 보고 이에 청구인이 불입한 중도금 74,990천원과 별도계약품목 대금 6,440천원을 합한 129,025천원을 쟁점분양권의 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 사실관계 조사를 소홀히 한 잘못이 있다 할 것이다. 다만, 쟁점분양권의 양도자인 청구외 ☆☆☆(480000-1000000)의 1999.08.30 자 쟁점분양권 양도가액을 양도소득세 신고시 양도가액으로 신고한 47,595,000원이 아닌 72,000,000원으로 보아 양도소득세를 경정하는 것은 별론으로 한다. [관련법령] 소득세법 제97조 / 소득세법 제94조 / 소득세법 제95조 / 소득세법 제96조 /