상가로 사용한 면적이 주택으로 사용한 면적보다 크므로, 주택이 아닌 상가로 사용한 면적에 대해서는 주택으로 볼 수 없는 바, 이에 대해 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당함
상가로 사용한 면적이 주택으로 사용한 면적보다 크므로, 주택이 아닌 상가로 사용한 면적에 대해서는 주택으로 볼 수 없는 바, 이에 대해 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당함
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 건물의 용도가 주택과 상가로 된 겸용주택인 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 210.7㎡, 건물 473.26㎡(이하 “양도부동산”이라 한다)를 1988.09.13. 취득하여 2001.05.10. 청구인의 자인 청구외 채○○(이하 “양수인”이라 한다)에게 부담부증여(채무액 23천만원)하고, 2001.08.09. 청구인이 양수인에게 인계한 채무 23천만원에 대한 부동산양도신고를 하면서 양도부동산 중 사실상 주택으로 사용하는 면적이 상가로 사용하는 면적보다 크다 하여 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세신청을 하였다. 처분청은, 2001.12.01. 양도부동산에 대한 현지확인 결과 양도부동산의 건물 연면적 473.26㎡ 중 주택으로 사용한 면적은 225.88㎡, 상가로 사용한 면적은 247.38㎡이어서 상가부분의 면적이 주택부분의 면적보다 크다 하여 상가부분의 면적에 대하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용 배제하고, 채무액의 양도부동산의 건물 연면적 중 상가부분이 차지하는 비율을 곱하여 양도가액을 산정하여 2001년 귀속 양도소득세 4,698,510원을 청구인에게 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.03.05. 이의신청을 거쳐 2002.07.12. 이 건 심사청구를 하였다.
청구인은, 양도부동산 건물 중 1층은 공부상 상가로 되어 있으나, 이 중 ○호 30㎡, ○호 30㎡, 합계 60㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)는 타인에게 주택으로 임대하여 사실상 주택으로 사용한 것이어서 양도부동산 건물 중 사실상 주택으로 사용한 면적은 285.88㎡로 상가로 사용한 187.38㎡보다 크므로 양도부동산 건물 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용하여야 함에도, 처분청이 쟁점건물의 용도를 상가로 보아 쟁점건물과 상가부분 면적의 합계 247.38㎡에 대해 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다는 주장이다.
처분청은, 양도부동산에 대한 현지확인 결과에 의하면, 주택으로 사용한 면적은 225.88㎡, 상가로 사용한 면적은 247.38㎡로 확인되어 상가로 사용한 면적이 주택으로 사용한 면적보다 크므로, 주택이 아닌 상가로 사용한 면적에 대해서는 주택으로 볼 수 없는 바, 이에 대해 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 부과하지 아니한다.
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제3호에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 것으로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.(단서생략)
③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 보수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제1항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 먼저, 사실관계에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 양도부동산을 1988.09.13. 취득하여 2001.05.10. 양수인이 채무액 23천만원을 인수하는 조건으로 부담부증여하였음이 등기부등본 등에 의하여 확인된다. (나) 양도일 현재 양도부동산 건물의 용도는 지층 보일러실 및 대피소 128.34㎡, 1층 소매점 119.04㎡, 2층 주택 115.04㎡, 3층 주택 108.42㎡임이 등기부등본 및 건축물관리대장에 의해 확인된다. (다) 청구인은 양도부동산 양도당시 다른 주택을 소유하지 아니한 사실이 국세 전산자료에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
(2) 청구인은 쟁점건물을 타인에게 주택으로 임대하여 사실상 주택으로 사용하였으므로 쟁점건물을 주택으로 보아야 하고, 따라서, 양도일 현재 주택부분의 면적이 상가부분의 면적보다 크므로 양도부동산 전체에 대하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용하여야 한다고 주장하면서, 이에 대한 증빙서류로 주택 임차인으로 보이는 청구외 박○○ㆍ동 이○○에 대한 주택임대차계약서, 도시가스사용내역서 및 양도부동산 인근소재지에 거주하는 주민 4인의 인우보증서를 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 주택이란 건축법상의 허가 또는 등기 여부에 관계없이 상시 주거목적을 위하여 사용되는 건축물을 말하고, 상시 주거목적의 건물에 해당하는지의 여부는 사실상의 상황에 의하여 판단하는 것이며, 이 건의 경우, 청구인이 제시한 주택임대차계약서에 의하면 청구외 박○○은 2000.08.05.부터 12개월간 양도부동산 1층 일부를, 청구외 이○○는 1999.11.03.부터 24개월간 양도부동산 1층 일부를 임차하여 주택으로 사용하였고, 도시가스사용내역서에 의하면 주택으로 사용한 면적은 각각 10평 정도로 기재되어 있으며, 양도부동산 소재지 인근주민 4인의 인우보증서에 의하면 양도부동산 양도일 현재 및 그 이전에도 쟁점건물이 주택으로 사실상 사용되고 있다고 진술하고 있는 바. 사실이 그러하다면, 쟁점건물은 청구인의 주장대로 양도일 현재 및 그 이전에도 주택으로 사용한 것으로 보여지고, 상가건물인 쟁점건물을 주택으로 사용한 시기는 위 주택임대차계약서의 내용과 같이 쟁점건물 중 30㎡는 2000.08.05.부터, 나머지 30㎡는 1999.11.03.부터라고 보여진다. (나) 한편, 소득세법 제89조 및 같은법 시행령 제154조 제1항에 의하면, 1세대 1주택이라 하더라도 “주택의 보유기간이 3년 이상”인 경우에 당해 주택의 양도에 대해 양도소득세를 비과세하는 것임을 알 수 있고, 이 건의 경우, 양도부동산 양도일 현재 청구인이 쟁점건물을 사실상 주택으로 사용하여 보유한 기간은 쟁점건물 중 30㎡는 2000.08.05.부터 2001.05.10까지 10개월이고, 나머지 30㎡는 1999.11.03.부터 2001.05.10까지 1년 7개월이므로 쟁점건물을 사실상 주택으로서 보유한 기간은 모두 3년 미만인 것으로 보여지는 바, 쟁점건물은 양도일 현재 주택으로 사용하였다 하더라도 주택으로서의 보유기간이 3년 미만이므로 소득세법 제89조 및 같은법 시행령 제154조 제1항에 의한 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용대상이 아닌 것으로 판단된다. (다) 또한, 겸용주택이 주택인지의 여부에 대해 규정하고 있는 소득세법 시행령 제154조 제3항 의 규정은 3년 이상 보유한 주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 주택이 겸용주택에 해당하는 경우 그 주택 중 주택부분의 면적의 크기에 따라 주택 여부를 판정하는 규정이라고 해석함이 타당하다 하겠고, 이 건의 경우, 쟁점건물은 양도소득세 비과세 요건인 3년 이상 보유 요건을 갖추지 못하였으므로, 소득세법 시행령 제154조 제3항 의 적용대상이 아닌 것으로 판단된다. (라) 따라서, 청구인이 양도한 양도부동산의 경우, 3년 이상 보유 요건을 갖춘 주택의 면적 225.88㎡에 대해서는 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세함이 타당하다 하겠으나, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 갖추지 못한 쟁점건물 60㎡와 상가의 면적 187.38㎡(공부상 상가로 등재되어 있는 면적 중 쟁점건물 이외 부분의 면적), 합계 247.38㎡에 대해서는 양도소득세를 과세함이 타당하다 할 것이다. (마) 그러하다면, 처분청이 양도부동산의 건물 연면적 중 247.38㎡를 양도소득세 과세대상으로 보고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.
이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.