아파트입주권이 1세대 1주택에 해당되는지 여부

○○세무서장이 2002. 06.12 청구인에게 결정고지한 양도소득세 43,217,160원은 1.. 상속개시 당시의 부동산 취득가액을 관리처분일 현재 가액인 159,239,000원으로 하여 양도차익을 계산하고 그에 따라 이 건 양도소득세 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 2001. 07. 02 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호 재건축아파트 입주권(36평형, 이하"쟁점아파트입주권" 이라 한다)를 청구외 조○○에게 양도하고 2001.07.05 이에 대한 양도소득세 5,406,740원을신고납부하였다. 처분청은 쟁점아파트입주권에 대한 실지거래가액을 조사하여 양도가액을 302,971,200원으로, 취득가액을 159,200,000원으로 산정한 후 2002.06.12 청구인에게 양도소득세 43,217,160원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002. 07.18 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 다음과 같은 요지의 주장을 한다

(1) 쟁점아파트입주권은 청구인의 자인 박○○의 사망으로 인하여 취득한 상속주택으로서 양도당시에 아파트분양권에 해당할지라도 보유기간에 제한없이 소득세법 제89조 제3호 에 의하여 1세대 1주택으로 비과세 해당된다.

(2) 쟁점아파트입주권에 대한 양도차익계산시 취득가액은 처분청의 환산착오로 159,200,000원으로 산정되었으나 소득세법 제96조 제1항 제2호 및 동법 시행령 제163조 제9항에 의하면 219,939,000원이 타당하다

위 청구주장에 대한 처분청의 의견은 다음과 같다

(1) 1세대 1주택 소유자가 상속당시에는 주택으로 취득한 후 재건축에 의하여 사업승인 후 아파트입주권인 상태에서 양도한 것은 소득세법 제94조 제1항 제2호 의 아파트분양권을 양도한 것에 해당된다 할 것이어서 상속당시에 주택이었기 때문에 1세대 1주택에 해당된다는 청구주장은 받아들이기 어렵다

(2) 쟁점아파트입주권은 상속받은 주택이 재건축에 의하여 사업승인 후 아파트입주권 상태에서 양도된 것이므로 취득가액은 소득세법시행령 제163조 제9항 및 제166조 제1항의 규정에 의하여 상속개시일 현재의 평가액과 분양권전환 후 청산금 납부액의 합계액으로 산정함이 타당하다

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 다음과 같다

(1) 쟁점아파트입주권이 1세대 1주택에 해당되는 지 여부

(2) 쟁점아파트입주권의 취득가액 산정 적정 여부

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 과세하지 아니한다

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

② 1주택을 소유한 1세대(상속개시일 현재 무주택세대를 포함한다)가 상속에 의하여 피상속인이 상속개시당시 소유한 1주택(피상속인이 상속개시당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각호의 순위에 따른 1주택을 말한다)을 취득한 경우 당해 상속받은 주택은 보유기간에 제한없이 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다

⑯ 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조 의 규정에 의한 관리처분계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 제157조 제3항 제2호의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다.)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로본다. (이하 생략)

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다

[양도가액 - (기존주택과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한필요경비] + [(기존주택과 그 부수토지의 평가액 - 기존주택과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비]

③ 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제2항에서 기존주택과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다

• 다. 사실관계 및 판단 (쟁점1에 대한 사실관계 및 판단)

① 청구인은 청구인의 자 박○○의 사망으로 인하여 1998.09.28 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○아파트 ○동 ○호를 상속으로 취득한 사실이 등기부등본 등 관련서류에 의하여 확인된다

② 청구인이 상속으로 취득한 위 아파트는 1998.08.22 ○○동 ○○아파트 재건축조합명의로 신탁등기되었고,1999.01.20. 관할구청으로부터 재건축사업승인을 득하여 관리처분을 하였음이 등기부등본 및 처분청의 조사서류에 의하여 확인된다

③ 청구인과 청구외 조○○간에 작성(2001.05.23.)된 매매계약서를 보면, 대상물건은 재개발사업에 따라 조합으로부터 배정받은 ○○아파트 ○동 ○호이며 전체 6차 중도금 중 5차 중도금 납부상태에서 계약한 것임이 확인된다

④ 재건축사업으로 인하여 기존주택이 철거된 후 주택건설사업계획의 승인이후부터 주택건설촉진법 제33조의 2의 규정에 의한 사용검사전까지는 소유토지에 부수된 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 것이며, 사용검사 이후는 부동산으로 보는 것(재일 01254-313, 1991.02.04.)이라 할 것이다

⑤ 청구인은 상속당시에 주택이었으므로 아파트 분양권으로 양도하였어도 상속주택으로 보아야 한다는 주장이나 이 건은 청구인이 아파트 사용검사 이전에 양도한 사실이 매매계약서 등 관련 증빙에 의하여 확인되고 있어 쟁점아파트입주권은 앞서 전시한 바와 같이 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것이라 하겠다

⑥ 다만, 부동산을 취득할 수 있는 권리가 할지라도 소득세법 제155조 제16항 의 규정에 의한 요건을 갖춘 경우에는 1세대 1주택 비과세규정을 적용받을 수 있는 것이나 이 건의 경우와 같이 입주권 양도당시 청구인이 다른 주택을 소유하고 있는 때에는 적용할 수 없는 것(서일 46014-10157 2001.09.13 같은 뜻임)이어서 청구인의 위 주장은 받아들일 수 없다 하겠다

⑦ 따라서 처분청이 쟁점아파트입주권을 양도소득세 과세대상으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 데에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다 (쟁점2에 대한 사실관계 및 판단)

① 청구인은 쟁점아파트입주권을 302,971,200원에 양도하였음이 관련 매매계약서에 의하여 확인되며 청구인도 이를 인정하고 있다

② 청구인은 이 건 양도소득세 산출시 처분청이 산정한 취득가액 159,200,000원은 관련법령을 잘못 적용한 것으로서 그 취득가액은 소득세법 제96조 제1항 2호 및 같은법시행령 제163조 제9항에 의해 계산한 218,939,000원이라고 주장한다

③ 한편, 청구인은 양도당시까지 조합원 부담금 86,761,000원 중 60,700,000원을 납부하였으며, 재개발조합은 관리처분일 현재 기존부동산의 평가액을 153,239,000원으로 산정하였음이 처분청의 조사서류에 의하여 확인된다

④ 처분청이 이 건 양도소득세 산출시의 취득가액 산정내역은 다음과 같이 나타난다 ㉮ 부동산의 양도차익(취득일로부터 관리처분인가일까지의 양도차익) 153,239,000원(관리처분일 현재 기존부동산 평가액) - 98,500,000원(상속시점의 부동산 평가액) - 3,922,130(필요경비) = 50,816,870원 ㉯ 분양권의 양도차익(관리처분인가일로부터 양도일까지의 양도차익) 302,971,700원(양도가액) - 60,700,000원(환지청산금) - 153,239,000원(기존부동산 평가액) - 1,000,000원(설비비 등) = 88,032,700원

⑤ 2001.01.01 이후 시행된 소득세법 시행령 제166조 제1항 제1호 의 규정에 의하면, 쟁점아파트입주권과 같이 입주자로 선정된 권리를 양도하는 경우 관리처분일을 전후한 부동산 양도부분과 부동산권리의 양도부분으로 나누어 양도차익을 산정하는 것인 바, 우선 처분청의 먼저 부동산 양도부분의 양도차익 선정이 적정한지 판단하여 보면 ㉮ 처분청은 상속당시의 부동산평가액을 1998.07.01 고시한 국세청기준시가로 산정하여 양도차익을 계산하였으나, 피상속인 박○○의 상속개시일이 고시일로부터 약 3개월이 경과한 시점이어서 위 기준시가가액이 상속개시 당시의 시가를 적절히 반영하였다고 보기 어렵고, 관리처분일과 상속개시일이 상속세및증여세법상의 시가로 보는 6월내에 있으므로 관리처분일 현재의 평가액을 상속개시 당시의 평가액으로 함이 보다 타당할 것으로 판단된다 ㉯ 따라서 위와 같을 경우 부동산 양도부분의 양도차익은 없다 할 것이어서 처분청의 양도차익 산정은 잘못된 것이라 하겠다

⑥ 다음으로 부동산권리 양도부분의 양도차익 산정을 살펴보면, 양도가액과 관리처분일 현재의 평가액 및 환지청산금 등이 적절하게 산정되되었음이 관련서류에 의하여 확인되고 있어 처분청의 이 건 양도차익 계산은 달리 잘못이 없다고 판단된다

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.