시가감정을 통한 정산절차 없는 교환의 경우로써 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에는 기준시가에 의해 양도소득세 과세함
시가감정을 통한 정산절차 없는 교환의 경우로써 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에는 기준시가에 의해 양도소득세 과세함
[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각한다. [이유]
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 번지 대지권 210.115㎡와 위 필지 지하1호 지하2호 상가건물 359.82㎡(대지권 및 상가건물을 합하여 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1990.3.20 취득하여 1998.10.13 ○○○에게 매매를 원인으로 소유권이전등기하고 1998.10.21 실지거래가액(양도가액 92,000,000원, 취득가액 44,000,000원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득세 9,719,550원을 신고납부하였으며, 舊 ○○세무서장은 청구인의 신고내용에 대한 실지조사를 하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하여 1999년 6월 조사종결하였다. 한편, ○○○은 1999.6.15 쟁점부동산을 △△△에게 양도하고 실지거래가액(양도가액 98,000,000원, 취득가액 92,000,000원)으로 양도차손이 발생한 것으로 양도소득세를 신고하였으며, ○○○의 주소지 관할 ××세무서장은 청구인과 ○○○간 쟁점부동산과 경기도 □□시 □□동 259 외 3필지 전 2,532㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 교환한 것으로서 쟁점부동산 매매대금 수수가 없었던 것으로 보아 ○○○의 양도소득세를 양도차손이 발생한 것으로 결정(양도가액은 실지거래가액 550,000,000원으로, 취득가액은 교환에 의한 취득으로 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 실지양도가액을 기준시가에 의해 환산한 가액 550,102,000원으로 결정)하고, 청구인에 대한 양도소득세 과세자료를 처분청에 통보하였다. 처분청은 위 과세자료를 수보하여 ××세무서의 결정내용을 그대로 인정하여 쟁점부동산거래가 매매가 아닌 교환거래로서 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가(양도가액 427,789,520원, 취득가액 208,066,890원)로 산정하여 2002.5.1 청구인에게 1998년 과세연도 양도소득세 80,486,990원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.7.9 이 건 심사청구를 하였다. 2.청구주장 당초 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하여 양도소득세를 결정한 사실이 확인되고, 쟁점부동산과 쟁점토지를 교환하려 하였으나 쟁점토지의 소유자가 □□□인 것을 확인하고 작성하였던 교환계약서를 파기한 후, 쟁점부동산의 매매계약서를 작성하여 ○○○에게 92,000,000원에 양도하고 □□□ 소유의 쟁점토지를 79,000,000원에 취득한 것으로서, 교환계약서 파기에 대한 아무런 확인도 없이 ○○○의 진술만을 근거로 교환한 것으로 보고 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세함은 부당하다.
청구인이 제시하는 파기한 교환계약서를 보면 ○○○의 남편 ◇◇◇가 등기부상 소유자인 □□□을 대리하여 계약한 것으로 되어 있어 계약 당시 청구인이 계약자와 소유자가 다른 것을 인지하였던 것으로 보아야 하고 따라서 쟁점토지명의가 □□□이었기 때문에 교환계약을 취소하였다는 주장은 신빙성이 없고, 쟁점부동산 매매대금으로 청구인 통장에 입금된 금액을 인출하여 쟁점토지의 취득대금을 ◇◇◇에게 지급하였다고 청구인이 확인한 점 등으로 보아 쟁점부동산소유권이 매매형식을 빌어 이전되었으나 그 실질은 교환에 의한 소유권이전으로 판단되며, 쟁점부동산과 쟁점토지의 매매계약서상의 대금지급일자와 금액이 무통장입금표상의 일자와 금액과 상이하고 쟁점토지 매매대금 수취인이 □□□ㆍ■■■ㆍ▲▲▲ 3인으로 일관되지 않은 점과 파기한 교환계약서상 "상호 인정하는 금액이 92,000,000원"이라는 문구가 다른 부분의 글씨체와 확연히 다른 점 및 쟁점부동산의 매매대금이 근저당 금액보다 작은 금액으로 작성된 점 등에 비추어 볼 때 쟁점부동산과 쟁점토지의 매매계약서는 통정에 의한 허위계약서임이 분명하므로, 청구인이 당초 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 정당하다.
○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야한다.다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.
○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (생략)
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래 증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우
- 다. 사실관계 및 판단 【먼저, 이 건 사실관계를 살펴본다】
(1) ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 번지에 소재한 쟁점부동산(대지권 210.115㎡와 지하 상가 1, 2호 359.82㎡)은 공유지분 중 일부 대지권과 지하 상가건물로서, 위 지상 대지 총면적은 649.2㎡이고 1층 377.10㎡와 2층 377.10㎡는 주택으로 타인 소유이며 지하 상가 394.38㎡ 중 1호 152.46㎡(대지권은 1338분의 183.55인 89.058㎡)와 2호 207.36㎡(대지권은 1338분의 249.5인 121.057㎡)가 청구인 소유였던 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.
(2) 청구인은 1998.10.13. 쟁점부동산을 ○○○에게 매매를 원인으로 양도하고 실지거래가액(양도가액 92,000,000원, 취득가액 44,000,000원)에 의한 양도소득세를 신고납부하였으며, 舊 ○○세무서장은 청구인의 양도소득세 신고내용에 대한 실지조사를 하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 정당한 것으로 인정하고 1999년 6월 조사종결하였다.
(3) 한편, 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 ○○○은 1999.6.15 쟁점부동산을 △△△에게 양도하고 실지거래가액(양도가액 98,000,000원, 취득가액은 청구인이 실지양도가액으로 신고한 92,000,000원)에 의하여 양도차손 6,000,000원을 신고하였는 바, ○○○의 주소지 관할 ××세무서장의 ○○○에 대한 양도소득세 조사내용 등을 살펴보면 다음과 같다.
① ○○○은 ××세무서 조사시 쟁점부동산과 남편 ◇◇◇ 소유재산은 쟁점토지를 교환 조건으로 취득하였고 거래대금 수수내용은 없었으며 상호간의 거래금액을 92백만원으로 평가하여 매매계약서를 작성하였으나 원계약서를 이사 중에 분실하였다고 확인하였고, 쟁점부동산을 ＃＃＃에게 보증금 30,000천원에 월세 2,000천원에 임대한 것으로 조사하였으며,
② 청구인은 □□□(○○○의 동생) 명의의 쟁점토지를 1998.10.14 취득하였는 바, ××세무서는 쟁점토지를 ◇◇◇의 명의신탁부동산으로 판단하였으며,
③ 청구인과 ○○○ 간 쟁점부동산의 거래 중개를 (주) ♤♤부동산신탁(○○시 ○구 ○○동 ○○ 소재, *--***08)의 직원 ☆☆☆가 하였으며,위 ☆☆☆가 매매계약서를 작성하고 거래금액을 92백만원이라고 확인하였고,
④ ××세무서는 매매계약서상 매도인의 인적사항이 없고 중개인의 중개에 의하여 거래가 되었으나 계약서에 중개인의 서명이 기재되지 않아 실지매매계약서로 볼 수 없어 ○○○의 확인내용과 같이 교환에 의하여 취득한 것으로 보아 기준시가(425,365천원)를 취득가액으로 함이 타당한 것으로 판단하였다.
⑤ △△△은 ♤♤부동산신탁에 근무하는 ☆☆☆의 소개로 당초 120백만원에 매입하기로 하였으나 계약직전 ○○○의 요구로 160백만원에 매입하기로 계약하고 양도소득세를 합한 280백만원의 계약서와 ○○○의 요구에 의해 세무서신고용으로 98백만원의 계약서를 작성하였으며 280백만원의 계약서가 실거래 계약서이고 550백만원의 계약서는 본인이 대출받기 위하여 작성한 것이라고 확인하였으며,
⑥ △△△은 (주)＠＠상호신용금고에 쟁점부동산을 담보로 280백만원의 대출을 신청하였는 바, 대출신청서상 쟁점부동산의 시세가 550백만원이며 ■■감정평가법인의 감정가액은 440백만원(가격시점: 1999.6.8.)이고 대출시 550백만원의 매매계약서를 제출한 사실을 알 수 있다.
(4) ××세무서장은 위와 같은 조사내용을 근거로 양도가액을 대출시 제출한 매매계약서상의 금액(550백만원)으로 하고 취득가액은 기준시가(425백만원)로하여 ○○○의 양도소득세를 결정함이 타당하다고 조사종결하고, ○○○에게 예상고지세액을 63백만원으로 하여 세무조사결과를 통지하였으며, ○○○은 2001.7.6. 과세전적부심사청구를 제기하였는 바, ××세무서의 과세적부심사결정서를 보면, ① 양도가액은 수개의 양도가액이 확인되나 감정평가액과 기준시가 등을 고려해 볼 때 대출시 제출된 계약서상의 양도가액 550,000천원이 정상거래가액으로 판단되고 ② 취득가액은 쟁점토지와 교환조건으로 거래한 거래대금 수수가 없는 교환취득으로서 실지양도가액은 확인되나 취득가액은 교환에 의한 취득으로 실지거래가액이 확인되지 않는 경우이므로 실지양도가액을 기준시가로 환산한 가액(550,102천원)을 취득가액으로 하여야 한다고 결정하여 청구주장을 채택결정하였으며, ××세무서장은 위 과세적부심사결정에 따라 ○○○에 대한 양도소득세를 결정(양도가액 550,000천원, 취득가액 550,102천원, 양도차손 12,102천원)한 후, 2001.9.14 청구인에 대한 양도소득세 과세자료를 처분청에 통보하였다.
(5) 처분청은 위 과세자료를 수보하고 ××세무서장의 조사내용 및 과세적부심사결정내용을 그대로 인정하여 청구인이 쟁점부동산과 쟁점토지를 교환한 것으로 보고 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 이 건 양도소득세를 결정고지하였다.
(6) 청구인이 이 건 심사청구시 제출한 쟁점부동산의 교환계약서를 보면, 쟁점부동산과 쟁점토지를 상호 교환하는 것으로 1998.8.12 계약하여 쟁점토지 소유자 □□□을 대리하여 ◇◇◇가 인장을 날인한 사실 및 중개업자란에 ☆☆☆가 기재된 사실이 확인되며, 청구인은 쟁점토지가 □□□으로 등기되어 있어 교환계약서를 파기하여 계약을 취소하였다고 주장하면서 ☆☆☆가 보관하고 있었다는 파기한 부동산교환계약서원본과 부본 3부를 당심에 제출하였다.
(7) 1998.8.12 작성하였다가 파기된 위 교환계약서원본을 보면, □□□ 소유의 쟁점토지와 청구인, 소유의 쟁점부동산을 교환하기로 하여 □□□, ◇◇◇(代) 청구인이 날인하였으며 중개업자란에는 ☆☆☆가 참관인으로 기재되어 있고, 쟁점토지와 쟁점부동산 가액에 대하여는 언급한 바가 없으나 물물교환차액을 기재하는 계약서 기재란 3번란에는 ※ □□□, (代) ◇◇◇와 청구인이 상호인정하는 금액은 92,000,000원임 이라는 문구를 기재한 사실이 확인된다.
(8) 쟁점부동산의 매매계약서 원본 및 매매대금 수수내역을 보면, 1998.9.30 매매대금을 92,000,000원으로 하여 매매계약하고 계약일에 계약금 5,000,000원,1998.10.7 중도금 55,000,000원, 1998.10.13. 잔금 32,000,000원을 수수하기로 하였으며, 매수자 ○○○은 1998.10.7에 30,000,000원, 1998.10.9에 25,000,000원, 1998.10.13에 32,000,000원을 청구인의 예금계좌(농협 ○○동 ＃*--****42)로 입금하여 매매대금 92,000,000원을 지급한 사실이 계약서와 예금계좌원장에 의하여 확인된다.
(9) 청구인이 제시하는 쟁점토지 매매계약서 원본과 매매대금 수수내역을 보면,1998.9.30 매매대금을 79,000,000원으로 하여 매매계약하고 계약일에 계약금 9,000,000원, 1998.10.7 중도금 50,000,000원, 1998.10.14 잔금 20,000,000원을 수수하기로 계약하였으며, 청구인은 ○○○이 쟁점부동산 매수대금으로 청구인의 농협 예금계좌로 입금한 금액을 출금하여 1998.10.8에 □□□의 예금계좌로 25,000,000원을, 1998.10.9에 ◇◇◇의 예금계좌로 10,000,000원을, 1998.10.14에 □□□의 예금계좌로 10,000,000원을, 1998.10.14에 ▲▲▲의 예금계좌로 10,000,000원을 무통장입금한 사실이 계약서 원본과 무통장입금표에 의하여 확인되고, 나머지 24,000,000원에 대한 대금지급증빙으로 1998.10.14 중개인 ☆☆☆ 입회하에 □□□에게 지급하였다는 청구인의 확인서 및 □□□의 영수증 원본 등을 제시하고 있다.
(10) 쟁점부동산과 쟁점토지의 매매를 중개하였다는 ☆☆☆는 (주) ♤♤부동산신탁에 근무할 당시 매매를 중개하였으며 IMF 시절에 매매금액을 책정하기가 곤란하였고 당초 쟁점부동산과 쟁점토지를 교환하려 하였으나 쟁점토지 명의가 □□□이었기 때문에 교환계약이 불가능하여 청구인 소유인 쟁점부동산을 ○○○에 양도하고 □□□ 소유인 쟁점토지를 청구인이 매수하기로 하여 계약이 성사된 것으로서 쟁점부동산의 매매대금은 92,000,000원이었다』는 내용의 확인서를 작성하여 당심에 제출하였다. 【다음, 쟁점에 대하여 살펴본다.】 먼저, 쟁점부동산을 매매로 양도한 것인지 또는 교환으로 양도한 것인지에 대하여 본다. 첫째, ××세무서에서 ○○○에 대한 양도소득세 조사시 ○○○은 쟁점부동산과 쟁점토지를 교환하는 조건으로 거래하였으며 상호간에 거래대금 수수내역은 없었다고 확인하였고, 둘째, ××세무서장은 청구인과 ○○○ 간에 작성한 쟁점부동산 매매계약서는 거래당사자간 통정에 의한 허위 계약서로 판단하였으며, 셋째, 청구인이 제출한 교환계약서를 보면, 1998.8.12 계약하여 쟁점부동산의 등기부상 하자 부분(♡♡보증보험 근저당 130,000천원, ◇◇◇금고 근저당 42,000천원)을 모두 처리하고 1998.9.30까지 쌍방이 등기이전하기로 약정한 사실이 확인되고, 실제로 1998.9.21 ◇◇◇금고 근저당등기가 말소되었고 1998.9.23 ♡♡보증보험 근저당권이 말소된 사실이 확인되는 바, 이는 교환계약서의 약정을 실제 이행한 것으로서 교환계약 당시 청구인은 쟁점토지 명의가 □□□이었다는 것을 인지하고 교환계약에 임하였다고 보아야 할 것이고, 넷째, 쟁점부동산과 쟁점토지 매매계약서가 1998.9.30 동일자로 작성되었으며, 쟁점부동산 매매계약서에 세입자와 임대보증금에 대한 언급이 전혀 없어 동매매계약서가 실지계약서로 보기 어렵고, 쟁점부동산 매도대금으로 지급받은 금액을 곧바로 출금하여 쟁점토지 매수대금조로 송금한 사실이 확인되는 점 등을 종합하여 볼 때에, 청구인이 제시하는 쟁점부동산과 쟁점토지의 매매계약서는 사실과 다른 계약서로 보여지고, 청구인은 쟁점부동산을 교환계약에 의하여 양도하고 쟁점토지를 취득한 것으로 판단된다. 다음, 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분이 정당한지를 살펴본다. 양도소득세의 과세대상이 되는 거래가 단순한 교환인 경우에는 그 실지거래가액을 확인할 수 없다고 할 것이지만, 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 통하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환인 경우에는 그 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되어 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세하여야 할 것인 바,(대법원 96누 860, 1997.2.11, 판결 참조) 이 건 교환계약서를 보면, 쟁점부동산가액과 쟁점토지가액 산정에 대한 언급이 없고, 교환계약서상 「상호 인정하는 금액 92,000,000원 이라는 문구는 계약서의 다른 부분 글씨체와 확연히 달라 사후에 삽입된 것으로 보여져 신빙성이 없다고 판단되며, 시가감정을 한 사실이 없어 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 없다고 하겠다. 또한, 쟁점부동산과 쟁점토지 거래를 중개하였다는 ☆☆☆가 교환계약서나 매매계약서에 서명날인한 사실이 없고 ☆☆☆가 근무하였다는 (주)♤♤부동산신탁의 인감이 계약서에 날인되지 않아 ☆☆☆의 확인내용은 신빙성이 없다고 여겨지고, 쟁점부동산 양도당시 기준시가는 427,789천원이고 1999.6.8자로 작성된 감정평가서상의 감정가액은 440,000천원으로 청구인이 주장하는 실지양도가액 92,000천원은 기준시가의 21.5％, 감정가액의 20.9％인 점, 1999.6.15 ○○○으로부터 쟁점부동산을 매수한 △△△이 280,000천원에 매수하였다고 확인한 점, △△△이 쟁점부동산에 채권최고액 420,000천원의 근저당권을 설정하고 280,000천원을 대출받은 사실이 확인되는 점 등으로 보아도 쟁점부동산을 92,000천원에 양도하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 하겠다. 따라서, 처분청에서 쟁점부동산을 교환에 의하여 양도한 것으로 판단하고, 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하고 달리 잘못이 없다고 할 것이다. 라.결론 이 건 심사청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 / 소득세법 제100조 / 소득세법시행령 제166조 /
결정내용은 붙임과 같습니다.