화장실과 창고를 주택으로 보아야 하는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1991.09.25. 취득한 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 대지 157.1㎡ 및 지상 건물 148.86㎡(이하 토지와 건물전체를 "쟁점부동산"이라 하고, 건물을 "쟁점건물"이라 한다)을 2001.08.10. 청구외 김○○에게 양도하고 주택면적이 점포의 면적보다 크다고 하여 1세대 1주택 비과세로 부동산양도신고를 하였다. 처분청은 쟁점건물에 대한 건축물대장에 총면적 148.86㎡ 중 점포 100.80㎡와 주택 48.06㎡로 등재되어 있어 현장확인 및 실측을 하여 건물면적 148.86㎡ 중 점포면적이 85.047㎡이고 주택면적이 63.813㎡이라고 판단하고 점포면적이 주택면적보다 크다고 하여 점포면적 85.047㎡와 그 부수토지면적 146.886㎡에 대하여 2001.12.04. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 10,072,400원을 결정고지하였다. 이에 대하여 청구인은 건축사사무소에 의뢰하여 실측한 건물면적 179.87㎡ 중 주택면적이 96.23㎡이고 점포면적이 83.84㎡이므로 쟁점건물 전체를 1세대 1주택으로 비과세 하여야 한다고 2002.03.04. 처분청에 이의신청을 제기하였으며, 이에대하여 처분청은 청구인이 건축사사무소에 의뢰하여 실측한 쟁점건물의 총면적(점포면적 61.32㎡, 주택면적 70.5㎡, 공용면적47.99㎡)을 인정하고 그 중 주택면적에 포함된 보일러실 4.08m'(이하 "쟁점보일러실"이라 한다), 화장실 3.15㎡(이하 "쟁점화장실"이라 한다), 창고 12.55㎡(이하 "쟁점창고"라 한다)에 대하여 쟁점보일러실은 주택으로 쟁점화장실과 창고는 공용으로 보아 주택면적 54.86㎡, 점포면적 61.32㎡, 공용면적을 63.69㎡로 하여 양도소득세를 경정한다고 2002.04.02.이의신청결정을 하였으며, 동 이의신청결정에 따라 처분청은 2002.04.08. 이에 대한 양도소득세를 7,938,810원으로 경정결정하여 청구인에게 통지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.07.02. 이 건 심사청구를 하였다.

건축사가 실측한 쟁점건물의 총 면적은 179.87㎡(점포 61.32㎡, 주택 70.56㎡, 공용 47.99㎡)로서 공용면적을 주택과 점포로 안분하면 주택면적이 96.23㎡이고 점포면적이 83.84㎡이 되어 주택면적이 더 크므로 쟁점건물 전체를 1세대 1주택으로 비과세 하여야 함에도 건축사의 실측에 의한 전문 견해와 실제 이용사항이 주택에 해당하는 쟁점화장실과 쟁점창고를 공용으로 본 처분은 부당하다.

처분청이 쟁점건물과 임차인 임○○에게 출장하여 확인한 결과 쟁점화장실은 청구외 김○○과 처 및 떡방앗간 손님들이 공동으로 사용하고 있고 쟁점창고는 살림살이와 턱방앗간 운영 사용되는 곡물의 보관창고로 사용되는 것으로 확인되었으므로 쟁점화장실과 쟁점창고를 공용면적으로 본 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물 중 쟁점화장실과 쟁점창고를 주택으로 보아야 하는지 점포와 주택의 공용으로 보아야 하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴본다.

○ 소득세법 제89조 (비과세양도소득) 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대1주택 (거주용건물의 연멱적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제154조 (1세대1주택의 범위)

① 법 제89조 제3호에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. (이하 생략)

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

○소득세법기본통칙 89-3 (공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세 여부) 소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포·사무소)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대 1주택으로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단 [ 사실관계를 살펴본다 ]

(1) 청구인은 1991.09.25. 겸용주택인 쟁점부동산을 취득하여 보유하다가 2001.08.10. 쟁점건물의 세입자인 청구외 김○○에게 쟁점부동산을 양도하고 쟁점부동산의 주택면적이 점포의 면적보다 크다고 하여 1세대 1주택 비과세로 부동산양도신고 하였음이 등기부등본 및 부동산매매계약서, 부동산양도신고서 등에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점건물의 총면적은 공부상 148.86㎡(점포 100.80㎡, 주택 48.06㎡)로 등재되어 있으나 청구인이 건축사에게 의뢰하여 실측한 면적은 179.87㎡이며, 쟁점건물의 총면적이 실측한 면적인 179.87㎡이라는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 별도의 다툼이 없다. [ 쟁점에 대하여 살펴본다 ]

(1) 쟁점건물에 대하여 건축사가 실측한 면적은 전용면적으로 점포는 61.32㎡이고 주택은 70.56㎡로 되어 있고 공용면적은 47.99㎡로 되어 있음이 쟁점건물에 대하여 건축사가 작성한 평면도에 의하여 확인되며, 그 중 점포의 전용면적과 공용면적에 대하여는 별도의 다툼이 없으나 건축사가 주택의 전용면적이라고 실측한 면적 중 쟁점화장실 3.15㎡와 쟁점창고 12.55㎡에대하여는 처분청은이를 공용면적으로 보고 과세한 반면 청구인은 이를 주택이라고 주장하고 있으므로 쟁점화장실과 쟁점창고를 주택의 전용면적으로보아야 하는지 공용면적으로 보아야 하는지 여부에 대하여 살펴본다.

(2) 먼저 쟁점화장실을 주택으로 볼 수 있는지 여부에 대하여 살펴보면

① 청구인은 쟁점건물을 1991년부터 청구외 김○○에게 임대하였고, 청구외 김○○은 1991년부터 1996년까지는 ○○다방으로, 1997년부터 ○○오락실로 사용하였으며, 1998년 3월부터는 ○○떡방앗간으로 사용하고 있음이 청구외 김○○에 대한 문답서 등에 의하여 확인된다.

② 쟁점건물에 대하여 건축사가 실측한 평면도에 의하면 안방에 딸려 있는 욕실(4.08㎡)에 있는 화장실과 주택 밖에 있는 쟁점화장실(3.15㎡)을 모두 주택의 전용면적으로 계산하였음이 동 평면도에 의하여 확인된다.

③ 한편 떡방앗간의 허가에 대한 식품위생법시행규칙의 시설기준에 의하면 떡방앗간 영업을 하기 위하여는 작업장에 영향을 미치지 아니하는 곳에 화장실을 설치하도록 되어 있으며, 다만 공동화장실이 설치된 건물안에 있는 업소 및 인근에 사용이 편리한 화장실이 있는 경우에는 따로 화장실을 설치하지 아니할 수 있다고 되어 있으므로 화장실은 떡방앗간의 허가에 필요한 시설임을 알 수 있다.

④ 청구인은 쟁점건물에 설치된 화장실 2곳 모두를 주택전용의 화장실이라고 주장하고 잇으나 위와 같이 떡방앗간의 영업허가에는 화장실이 설치되어 있어야 하므로 쟁점건물에 있는 화장실 2곳 중 최소한 1개는 떡방앗간의 전용화장실 또는 공용화장실로 보아야 할 것이다.

⑤ 또한 청구인은 떡방앗간의 영업은 이용자가 재료를 업소에 가지고 오면 가공하여 나중에 찾아가거나 영업주가 배달하는 형태이므로 이용자들의 화장실 사용이 거의 없으므로 주택의 전용이라고 하나 쟁점건물의 세입자이며 떡방앗간의 영업주인 청구외 김○○은 문답서에서 안방에 딸려있는 화장실은 청구외 김○○의 자녀들만이 사용하고 있고 밖에 별도로 설치되어 있는 쟁점화장실은 청구외 김○○과 그의 처 및 ○○떡방앗간을 이용하는 손님들이 사용하고 있다고 진술하고 있다.

⑥ 따라서 쟁점건물의 안방에 딸려 있는 화장실은 주택의 전용화장실이므로 주택의 전용면적으로 계산함이 타당하다고 할 것이고 쟁점화장실은 주택과 떡방앗간의 공용화장실로 보아야 할 것이므로 쟁점화장실의 면적은 공용면적으로 계산함이 타당하다고 판단된다.

(3) 다음으로 쟁점창고를 주택으로 볼 수 있는지 여부에 대하영 살펴보면

① 쟁점건물의 세입자였던 청구외 김○○은 쟁점창고는 살림살이에 필요한 냉장고, 박스 등의 기타 자재창고로 이용하면서 또한 방앗간을 운영하는데 필요한 쌀, 곡식 등을 보관하는 창고로 이용하고 있다고 진술한 사실이 처분청이 이의신청시 청구외 김○○에게서 진술받은 문답서에 의하여 확인된다.

② 또한 처분청이 이의신청 심리를 위하여 쟁점건물 소재지에 출장하여 쟁점창고를 촬영한 사진에 의하면 쟁점창고에는 살림살이에 필요한 냉장고, 박스 등 살림도구와 방앗간을 운영하는데 필요한 곡식과 고추 등이 보관되어 있음이 확인된다.

③ 따라서 쟁점창고는 주택과 떡방앗간의 공동창고로 이용되고 있음이 확인되므로 이는 주택의 전용면적이 아니라 주택과 점포의 공용면적으로 봄이 타당하다고 판단된다.

(4) 위 사실관계 등을 종합하여 볼 때, 쟁점화장실과 쟁점창고는 주택과 점포에서 공동으로 사용하는 공용면적이라고 판단되므로 처분청이 쟁점화장실과 쟁점창고의 면적을 공용면적으로 보아 주택과 점포의 면적을 계산하여 쟁점건물에 대한 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.