구토지의 등기부등본상 쟁점토지만 매매된 것으로 소유권이전 등기가 되었으나 실질내용는 매매계약서와 같이 구토지 및 구주택을 건축업자에게 일괄양도하고 그 대가로 동일번지의 완성된 주택 ○호를 대물로 변제 받았으므로 실질과세원칙에 의거 1세대1주택 비과세 대상임
구토지의 등기부등본상 쟁점토지만 매매된 것으로 소유권이전 등기가 되었으나 실질내용는 매매계약서와 같이 구토지 및 구주택을 건축업자에게 일괄양도하고 그 대가로 동일번지의 완성된 주택 ○호를 대물로 변제 받았으므로 실질과세원칙에 의거 1세대1주택 비과세 대상임
○○세무서장이 2002.07.09 청구인에게 한 2001과세연도 양도소득세 4,187,180원의 부과처분은 이를 취소한다.
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 149㎡(이하 "구토지" 라 한다) 및 위 지상 주택 135.57㎡(이하 "구주택" 이라 한다)를 1988.10.27 취득한 후 보유하다가 2001.08.22 구주택을 멸실한 후 쟁점토지 지상에 다세대주택 5세대를 신축준공한 후 다세대주택 ○호는 청구인 명의로, 나머지 4세대는 청구외 김○○ 명의로 보존등기를 하였고, 구토지 중 ○호 지분에 해당하는 34.5㎡를 제외한 114.5㎡(이하 "쟁점퇴" 라 한다)를 청구외 김○○에게 2001.12.14 매매등기하고서 2001.12.15 부동산양도 신고시 쟁점토지를 1세대1주택 비과세대상 주택의 부수토지로 신고하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 구토지로부터 분할 양도하고도 1세대1주택 부수토지로 비과세신고하였으므로 이를 부인하고 기준시가에 의거, 양도차익을 산정한 후 2002.04.09 청구인에게 2001 과세연도 양도소득세 4,187,180원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.06.20. 이 건 심사청구를 제기하였다.
구토지의 등기부등본상 쟁점토지만 매매된 것으로 소유권이전 등기가 되었으나 실질내용는 매매계약서와 같이 구토지 및 구주택을 건축업자에게 일괄양도하고 그 대가로 동일번지의 완성된 주택 ○호를 대물로 변제 받았으므로 실질과세원칙에 의거 1세대1주택 비과세 대상이다.
부동산양도신고시 제출된 매매계약서에는 쟁점토지를 분할양도한 것으로 되어있는데도 구토지 및 구주택을 양도하고 그 대가로 다세대주택 ○호를 취득하였다는 주장이나 이를 입증할 수 있는 증빙자료의 제시가 없는 반면, 청구인의 명의로 건축허가를 득한 점으로 보아 청구인의 주장을 받아들일 수 없고, 쟁점토지는 1세대1주택의 부속토지이나 분할양도하는 경우에는 비과세되는 1세대1주택의 부수되는 토지로 보지 아니하는 것이므로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
1. ~2. 생략
3. 대통령령이 정하는 1세대1주택 (거주용건물의 연멱적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 같은법시행령 제154조 1세대1주택의 범위 ① 법 제89조 제3호에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. (단서생략)
(1) 구토지 및 구주택의 등기부등본과 건축물관리대장에 의하면, 청구인이 구토지와 구주택을 1988.12.27에 취득하여 보유하다가 2001.08.22 구주택을 멸실하고 2001.12.29 위 지상에 다세대주택 5세대를 신축하여 1세대는 청구인 명의로 보존등기하고 나머지 4세대는 청구외 김○○ 명의로 보존등기하였다. 위와 같은 공부상의 내용에 의하면, 청구인이 구주택을 멸실한 후에 구토지위에 다세대주택 5세대의 신축허가를 득하여 공사를 진행하다가 2001.12.15 쟁점토지를 청구외 김○○에게 이전하고, 건축중인 다세대 4세대는 청구외 김○○ 명의로 건축허가를 변경하여 건축을 완료한 후 1세대는 청구인 명의로 보존등기하고 4세대는 청구외 김○○이 보존등기 한 것으로 되어 있으므로 이러한 내용에 따라서 처분청은 쟁점토지만을 청구외 김○○에게 양도하였으므로 이를 과세대상토지로 보아 과세하였음을 알 수 있다.
(2) 그러나 구주택이 멸실되기 전인 2001.07.14 청구인과 청구외 김○○이 작성한 실질게약서의 내용은 다음과 같다. 부동산의 표시: ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지면적 45평, 건축면적 50평 가옥
① 매수자(김○○)는 위 표시부동산을 다세대로 재건축하되 그중 2층 지분을 매도자의 대물로 제공하고 현금 3,000만원을 지불한다. 단, 위 대지 총가격은 12,000만원이고, 본 대지 위에 건립되는 다세대주택 2층전부(○호)는 9,000만원으로 정한다.
② 매수자(김○○)는 매도자의 명의 위 부동산표시 물건을 금융기관에 이용하되 그로 인해 발생하는 모든 채무를 일체 책임진다.
③ 매수자(김○○)는 매도자(청구인)가 위 표시 부동산 가옥에서 이주한날로 부터 4개월내(천재지변, 행정상의 문제 제외) 재건축된 물건 중 2층을 준공필하여 제공하여야 하며 2층지분 건축 등기비용은 매도자(청구인)의 부당으로 한다. (준칙) ㉠ 매도자는 재건축에 따른 매수자의 요구시 민원서류를 지체없이 발급해야한다.(허가, 융자, 등기 등) 단, 비용은 매수자의 부담으로 한다. ㉡ 매수자는 준공전까지 대지 및 건물허가자 변경을 매도자 1세대분만 남기고 모두 이전한다. ㉢ 위 계약을 상호 존중해야 하며 어느 일방의 위약으로 인한 손실은 법에 준한 보상을 해야 한다. 상기 계약서의 계약내용은 청구인과 청구외 김○○이 보관하고 있는 계약서 및 청구외 김○○의 소득세신고용 장부에 의하여 확인되고 있다. 위 매매계약서에서와 같이 청구인이 청구외 김○○에게 구토지와 구주택의 양도계약 체결 이후 2001.08.02. 청구외 김○○은 ○○신용금고에서 청구외 이○○명의로 대출을 받았고, 2001.08.11 청구인 명의로 건축허가를 득하였으며, 2001.08.22 구주택을 멸실한 후 건축공사를 시작하여 2001.12.29 다세대주택 완공 후 다세대주택 ○호를 청구인 명의로. 나머지 4세대를 청구외 김○○ 명의로 준공심사를 득하였으며, 4세대를 보존등기한 청구외 김○○은 2001.12.05 다세대 주택 지층 1호를 청구외 유○○에게 76,500천원에 분양계약하였고, 2002.01.20 다세대주택 301호를 청구외 권○○에게 100백만원에 분양하였으며, 2002.02.01 다세대주택 101호를 청구외 서○○에게 55백만원에 분양한 사실, 2002.22 다세대주택 401호를 청구외 신○○에게 90백만원에 분양한 사실이 매매계약서, 건축허가서, 등기부등본 및 청구외 김○○의 소득세신고용 제장부에 의하여 확인되고 있으므로 청구인이 구토지와 구주택을 청구외 김○○에게 양도하고 다세대주택 ○호를 대물로 변제 받았다는 청구인의 주장은 신빙성이 있다 하겠다.
(3) 위와같이 청구인이 청구외 김○○에게 양도한 부동산이 구토지와 구주택이라는 사실은 구토지와 구주택에 전체를 대상으로 청구외 김○○이 2001.08.02 근저당설정 한 사실과 이들 부동산에 청구외 이○○을 채무자로 하여 주식회사○○신용금고와 채권최고액 105백만원에 설정한 근저당권이 다세대주택 완공후인 2002.01.10 말소된 사실에서도 알 수 있고, 청구외 김○○은 쟁점토지를 취득한 후 쟁점토지의 지상에 주택을 신축하여 판매하기 위하여 쟁점토지 소재지 세무서에 사업자등록을 신청하여 사업자등록번호를 교부받았고(000-00-00000) 쟁점토지 및 신축한 주택에 관련된 제장부를 기록하고 있으므로 이를 확인한 바, 2001년 계정별원장의 건설용지게정에 구토지의 취득가액을 120백만원, 취득일을 2001.07.14로 기재되어 있고, 완성건물계정에 다세대주택 5세대가 완성건물로 계상되어 있으며 2002.05.31 종합소득세신고시 다세대주택 1세대를 76,500천원에 분양하였음을 신고한 사실이 확인되므로, 청구인이 구토지와 구주택을 청구외 김○○에게 양도하였으나, 구주택을 멸실하고 다세대주택을 신축하여 이를 분양하려는 양수 인 김○○은 대물변제용인 쟁점토지와 구주택을 그의 앞으로 이전하지 아니하고 청구인 명의로 건축허가를 받아 준공하였다가 쟁점토지는 2001.12.15 이전하고 다세대주택 4세대는 건축허가를 청구외 김○○ 앞으로 명의변경하여 2001.12.29 소유권 등록하였다는 청구인의 주장은 제시한 증빙자료와 일치되고 있다.
(4) 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 취지는, 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주 이전의 자유를 보장하여 주려는 데 있다. 그러한 취지에서 보면 1세대 1주택에 해당되는 주택과 그 부수토지를 소유하던 자가 그 주택과 부수토지를 동일인에게 양도하면서 양도계약 후 매수자의 필요에 의해서 토지만 등기이전되고 건물은 철거하는 경우라든가 또는 매수자와 매도인이 이 사건에서 와 같이 매수인의 다른 토지와 함께 그 지상에 다세대주택을 지어 그 중 1세대를 매도인이 분양받아 주거를 개선하여 이전할 목적으로 양도계약 후 건물을 철거하고 대지만 소유권이전등기한 것이라면 위 대지의 양도는 1세대 1주택의 부수토지를 양도하는 경우로 보아야 함이 마땅하다 할 것이고, 거기에 양도소득세를 부과하는 것은 양도소득세의 입법취지에도 배치된다고 할 것이다. 따라서 쟁점토지에 관한 양도계약을 체결할 당시 그 지상에 주택이 있었고 위 양도계약에는 쟁점토지뿐만 아니라 주택도 포함된 것과 같이 볼 수 있는 것이고, 양도계약 당시 양도세비과세 요건을 갖추고 있는 이상 양도계약 후 토지 인도시기 이전에 주택이 철거되어 나대지 상태로 인도되었다 하더라도 그 양도로 인한 소득은 양도소득세가 비과세되는 소득으로 보아야 할 것으로 판단된다.(대법94누125,1994.09.13)
(5) 이와 같은 사실을 종합하여 보면 청구인은 구토지와 구주택을 청구외 김○○에게 일괄양도한 사실이 매매계약서에 의하여 확인되고, 구주택을 멸실하고 다세대주택을 신축하여 이를 분양하려는 양수인 김○○은 청구인 명의로 다세대주택 5세대를 건축허가를 받아 준공하였다가 대물변제용 다세대주택 ○호와 그 부수토지 및 구주택은 매수자 편의에 따라 등기 이전하지 아니하였으며, 쟁점토지만 2001.12.15 매매를 원인으로 이전하고 다세대주택 4세대는 건출허가를 청구외 김○○ 앞으로 명의변경하여 2001.12.29 소유권 등록하였음이 청구외 김○○의 사업자등록번호 및 소득세신고서, 장부에 의하여 확인되므로 청구인의 주장은 신빙성이 있다 하겠다. 그러하다면 청구인은 1988. 12. 27에 취득한 구토지와 구주택을 3년이상 소유하다가 양도하였으며 이를 양도할 당시에 다른 주택을 소유한 사실이 없음에 다툼이 없으므로 이는 양도소득세 비과세되는 1세대1주택에 해당되어 이의 양도로 인하여 발생한 소득은 비과세되어야 할 것이다. 따라서 이건 심사청구는 청구주장 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.