공부상 사무실이지만 사실상 주택으로 사용한 경우 주택으로 보는 것임

○○세무서장이 2001.12.03. 청구인에게 결정고지한 2001년 귀속 양도소득세 6,350,650원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 1971.08.26. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 도로 12㎡와 같은곳 ○○ 대지 103.7㎡ 및 지상건물 372.49㎡(공부상 지하72.34㎡ ․ 1층81.33㎡ ․ 2층81.33㎡은 근린생활시설, 3층81.33㎡ ․ 4층56.16㎡은 주택으로 되어 있으며, 이하 토지와 건물전체를 “쟁점부동산”, 건물을 “쟁점건물”, 2층을 “쟁점2층”이라한다)를 2001.08.27. 청구외 김○○에게 양도하고 1세대 1주택 비과세로 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점2층은 공부상은 근린생활시설로 되어 있으나 실제의 용도는 주택이라고 주장하자 현지확인에 의거 쟁점2층이 주택이 아닌 사무실로 임대되어 세입자가 일시적으로 거주하면서 사무실로 사용하고 있다고 판단하고 쟁점건물 면적 중 주택면적이 기타건물의 면적보다 작다고 하여 1세대 1주택 비과세를 배제하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 2001.12.03. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 6,350,650원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.01.16. 이의신청을 거쳐(2002.03.12. 기각) 2002.06.07. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점2층은 공부상 근린생활시설로 되어 있으나 실제는 사무실로 임대된 사실이 없이 주택으로만 임대되었고 건물준공당시부터 양도당시까지 주택으로 사용하였으며, 쟁점건물 양도당시에도 쟁점2층은 세입자인 전○○가 주택으로 사용하고 있음이 사실이므로 쟁점건물 전체를 1세대 1주택으로 비과세하여야 함에도 처분청이 조사당시 세입자가 쟁점2층을 사무실로 사용하여 일시적으로 거주하고 있다고 판단하여 비과세를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

쟁점건물은 공부상 주택 137.49㎡와 기타건물 235㎡로 되어 있으나 청구인이 양도소득세 신고당시 쟁점2층 81.33㎡는 공부상은 사무실로 되어 있지만 사실상 주택으로 사용하였다고 신고함에 따라 현지출장 확인한 바 기타건물인 사무실로 사용하고 있음이 확인되어 쟁점건물 전체를 1세대 1주택 비과세로 신고한 것을 배제하고 3층과 4층의 주택부분을 제외한 건물에 대하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 2층인 쟁점2층의 실제 용도가 주택인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴본다.

○ 소득세법 제89조 (비과세양도소득) 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대1주택 (거주용건물의 연멱적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제154조 (1세대1주택의 범위)

① 법 제89조 제3호에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. (이하 생략)

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

○ 소득세법기본통칙 89-3 (공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세 여부) 소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포 ․ 사무소)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대 1주택으로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단 ❲ 사실관계를 살펴본다 〕

(1) 청구인은 1971.08.26. 토지 115.7㎡를 취득하고 1991.07.26. 쟁점건물을 소유권보존 등기하여 보유하다가 당해 토지 및 쟁점건물을 2001.08.27. 청구외 김○○에게 양도하였으며, 쟁점건물의 면적은 지하 72.34㎡, 1층 81.33㎡, 2층 81.33㎡, 3층 81.33㎡, 4층 56.16㎡, 합계 372.49㎡로 공부상 지하 및 1층과 2층은 근린생활시설로 되어 있고, 3층과 4층은 주택으로 되어 있음이 등기부등본 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점건물 중 쟁점2층은 공부상 근린생활시설로 되어 있으나 실제로는 주택으로 사용하고 있으므로 주택의 실제면적(218.82㎡)이 기타건물면적(153.67㎡)보다 크다고 하여 쟁점건물 전체를 1세대 1주택으로 보아 비과세 신고하였고, 이에 대하여 처분청은 쟁점2층의 실제 용도가 주택이 아니라고 하여 공부상 주택의 면적(137.49㎡)에 대하여는 비과세하고 기타건물 면적(235㎡)에 대하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(3) 이 건 과세에 대하여 청구인은 쟁점2층은 사무실로 임대된 사실이 없이 주택으로만 임대되어 양도당시까지 주택으로 사용하였고, 쟁점건물 양도당시는 물론 현재까지도 쟁점2층은 세입자인 정○○가 주택으로 사용하고 있는 사실이 확인됨에도 처분청이 조사당시 세입자가 쟁점2층을 사무실로 사용하며 일시적으로 거주하고 있다고 판단하여 비과세를 배제한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. ❲ 쟁점에 대하여 살펴본다 〕

(1) 쟁점건물은 겸용주택으로서 공부상의 용도 및 실제 용도가 지하 및 1층은 근린생활시설이고 3층 및 4층은 주택임이 등기부등본 및 현지확인조사서 등에 의하여 확인되고 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 그러나 공부상 근린생활시설로 되어 있는 쟁점2층의 실제 용도가 주택인지 여부에 대하여는 서로 다툼이 있으므로 이에 대하여 살펴보면,

① 먼저 이 건 쟁점2층의 사용용도에 대하여 현지확인조사한 ○○진세무서의 현지확인조사서를 보면 임대차계약상 쟁점2층은 쟁점부동산의 매매계약일(2001.08.01.) 이전인 2001.06.부터 청구외 정○○가 사무실로 임차하여 현재까지 이르고 있고 청구외 정○○의 주민등록상의 주소지도 동 번지이며, 쟁점2층의 내부를 확인한 바 임차인 정○○가 사무실 및 기타용도로 사용하며 일시적으로 주소를 이전하여 거주하는 것으로 판단된다고 하여 쟁점2층을 주택이 아닌 기타용도의 건물로 보아 이에 대한 양도소득세를 과세함이 타당하다고 하였음이 확인된다.

② 한편 쟁점2층이 주택이라고 주장하면서 청구인이 제시한 임대차계약서를 보면 청구인은 쟁점부동산을 양도하기 전인 2001.06.10. 청구외 정○○에게 쟁점2층 28평을 보증금 500만원에 월세 30만원으로 하여 2001.06.17.부터 24개월간 주택으로 임대하기로 계약한 사실이 확인되며, 쟁점2층 내부를 촬영하여 제출한 사진에 의하면 쟁점2층은 침실, 주방, 욕실, 거실 등으로 되어 있고 방안에는 침대, 이불 가전제품 및 주방기구 등의 가재도구와 의류, 신발 등의 생활용품 등이 놓여 있어 쟁점2층은 주택으로 사용하고 있는 것으로 보여진다.

③ 쟁점2층의 세입자인 청구외 정○○는 2001.09.24. 쟁점건물 소재지로 단독세대로 주민등록을 전입하였으며 쟁점건물의 소재지 및 다른 장소에서도 사업을 영위한 사실이 없음이 국세청 전산조회자료에 의하여 확인되고, 청구외 정○○는 현재 거주하고 있는 쟁점2층을 2001.06. 청구인과 임대차계약을 하며 지금까지 주택으로만 사용하고 있는 것이 사실이라고 사실확인서를 제출하고 있다.

④ 또한 이 건 심리와 관련하여 청구외 정○○에게 확인(☏000-000-0000)한바에 의하면, 2001.06. 청구외 정○○가 쟁점2층을 임차하려고 쟁점2층에 들어가 보았을 당시 쟁점2층은 30대 초반으로 보이는 젋은 부부가 살림집으로 사용하고 있었으며, 청구외 정○○가 쟁점2층에 이사와서도 별도의 내부수리를 하지 아니하고 전 사람이 사용하던 상태 그대로 주택으로 사용하고 있으며, 가정불화로 인하여 부인과는 별거중인 상태이므로 쟁점2층에서 혼자서 거주하고 있는 것이라고 진술하고 있다.

⑤ 아울러 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 청구외 김○○(☏000-000-0000)은 쟁점건물을 취득할 당시 쟁점2층은 주택의 구조(방2개와 거실 및 주방) 되어 있었고 청구외 정○○가 혼자 살림을 하며 주택으로 사용하고 있었으며 청구인으로부터 임대차계약을 그대로 인수하여 현재에도 청구외 정○○가 주택으로 사용하고 있는 것이 사실이라고 진술하고 있다.

⑥ 한편 청구외 정○○가 쟁점2층에 거주하기 전인 2000.03.부터 2001.06.까지는 30대 부부가 살고 있었으며, 1998.03.부터 2000.02.까지는 청구외 김○○가 쟁점2층에 거주하고 있었다고 주장하면서 임대차계약서와 청구외 김○○의 확인서를 제시하고 있다.

⑦ 청구인이 제시한 위 임대차계약서에는 청구인이 쟁점2층을 1997.05.16.부터 24개월간 청구외 김○○에게 전세보증금 25백만원에 주택으로 임대한 것으로 계약되어 있으나, 청구외 김○○가 제시한 확인서와 이 건 심리와 관련하여 확인(000-000-0000)바에 의하면 청구외 김○○는 당초 ○○에서 학원에 다니려고 1997.04. 쟁점2층의 임차계약을 하였으나 ○○에서 마무리 되지 못한 직장관계로 1997년에는 간간이 ○○에 갈 때 이용하고 1998.03.○○시 ○○구 ○○동 소재 ○○대학에 입학하면서부터 2000.02. 졸업할 때까지는 계속 거주하였다고 진술하고 잇으며, 1999.03.17.부터 1999.12.09.까지 청구외 김○○의 주민등록이 쟁점주택의 소재지로 되어 있는 사실이 청구외 김○○의 주민등록초본에 의하여 확인되므로 쟁점2층을 주택으로 사용하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 있다고 판단된다.

⑧ 청구인은 2000.03부터 2001.06.까지 쟁점2층의 임대에 대하여는 임대차계약서나 세입자의 확인서 등의 입증서류를 제시하지 못하고 있으나 청구외 정○○가 임대계약당시 쟁점2층에는 부부가 주택으로 사용하고 있었다고 진술한 사실 등에 의하면 쟁점2층을 30대 부부에게 주택으로 임대한 것이라는 청구인의 주장은 신빙성이 있다고 판단된다.

⑨ 따라서 쟁점2층은 공부상 근린생활시설로 되어 있으나 실제로는 최소한 1998.02.부터 주택으로 사용되고 있었음이 임대차게약서, 청구외 김○○ 및 청구외 정○○의 진술 등에 의하여 확인되므로 쟁점2층은 실제 주택으로 사용되고 있다고 보아야 할 것이다.

(3) 위 사실관계 등을 종합하여 볼 때, 쟁점2층은 공부상 근린생활시설로 되어있으나 실제는 양도당시까지 3년 이상 주택으로 사용한 사실이 인정되고 양도당시에도 주택으로 사용한 사실이 인정됨에도 처분청이 현지확인당시 쟁점2층에 청구외 정○○가 거주하고 있음을 확인하고도 청구외 정○○가 일시적으로 주민등록을 이전한 것으로 보아 쟁점2층이 주택에 해당하지 아니한다고 판단하여 1세대 1주택 비과세를 배제하고 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이라고 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.