조합원의 추가 납부금을 취득가액으로 인정시 토지와 건물의 안분계산 방법

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1993.06. 01 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 40㎡(이하 위 토지를 “종전 토지”라 한다)를 취득한 후 종전 토지가 재개발구역에 포함되자 청산금 122,736,000원을 납부하고, 1999.11.26 같은 동 ○○아파트 ○동 ○호(대지권 45.789㎡, 건물 126.088㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 취득하여 2001.07.31 양도하면서, 2001.08.02 부동산양도신고시 종전토지만 양도한 것으로 부동산양도신고를 하였다. 처분청은 쟁점아파트에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.11.07 2001과세연도 양도소득세 7,211,080원을 결정고지하였다가, 2002.02.08 감사원심사결정례(감심2001-109, 2001.10.09)에 의거 이 건 양도소득세의 양도차익을 재산정하여 양도소득세 6,664,470원으로 경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.06.10. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 청산금 납부액 122,736,000원은 토지가액인지, 건물가액인지가 불분명하므로 소득세법시행령 제166조 제4항 및 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분한 토지 63.752㎡, 건물 83.252㎡을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하여야 하는데도 증가된 토지 및 건물면적으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.

청구인이 산출한 양도차익 계산식을 보면 청산금을 부가가치세법시행령 제48조 제4항 의 단서규정에 의거 안분계산하는 것이 타당하다는 주장하나, 이 규정은 소득세법 제100조 제2항 및 동시행령 제166조 제4항에서 양도소득세를 실지거래가액으로 계산하는 경우 양도가액 또는 취득가액을 토지 및 건물로 구분하기 위한 것으로, 재개발아파트 청산금에 대한 토지ㆍ건물분이 불분명하다하여 이 법을 적용할 수는 없으므로 소득세법시행령 제164조 제6항 의 계산식에 의거 136,447,032원을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 재개발아파트 조합원이 추가로 납부한 청산금을 취득가액으로 인정하는데 있어 토지와 건물의 안분계산 방법
• 나. 관련법령 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (1999.12. 28 개정)

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000.12.29 개정)

• 가. 토지 (1995. 12. 29 개정 ; 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 부칙) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 (1999. 12. 28 개정) 건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세처장이 산정ㆍ고시하는 가액
• 다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 이로갈하여 산정ㆍ고시하는 가액 (1999.12. 28 개정)

2. 제94조 제1항 제2호의 규정에 의한 부동산에 관한 권리 (2000. 12. 29 개정)

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리 (2000. 12. 29 개정) 양도자산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액
• 나. 지상권ㆍ전세권과 등기된 부동산임차권 (2000.12. 29 개정) 권리의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액 소득세법 시행령제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

⑥ 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 × 고시한 기준시가 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이 동일한 경우에는 제7항의 규정을 준용한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1993. 06. 01 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 40㎡를 취득하였고, 청구인 소유의 종전토지를 포함한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지외 2601필지를 대상으로 ○○동 제3구역 주택재개발조합이 1993.09.08 설립되자 청구인은 위 조합의 조합원이 되었으며, ○○시장이 1998. 03. 18 재개발조합의 관리처분계획을 인가하자, 재개발조합은 청구인 소유의 종전토지의 가액을 46,200,000원으로 평가한 후 비례율을 적용한 바 분양기준가액이 39,732,000원으로 되자 청구인으로부터 종전 토지와 청산금 122,736,000원을 징수하고 쟁점 아파트를 분양하였다.

(2) 청구인은 2000.06.01 쟁점아파트의 임시사용이 승인되자 이를 취득하였고, 2001.07.31 청구외 하○○에게 양도한 후 같은 해 2001.08.02 부동산양도신고를 하면서 쟁점아파트가 보존등기가 완료되지 아니하여 종전토지만 양도신고를 하였다.

(3) 처분청은 쟁점아파트에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.11.07 2001과세연도 양도소득세 7,211,080원을 결정고지하였다가, 2002.02.08 감사원심사결정례(감심2001-109, 2001.10.09)에 의거 이 건 양도소득세의 양도차익을 재산정하여 6,664,470원으로 경정하자, 청구인은 2001.11.22 양도소득세예정신고서를 제출하면서 청산금납부액 122,736,000원은 토지가액인지, 건물가액인지가 불분명하므로 소득세법시행령 제166조 제4항 및 부가가치세법시행령 제48조 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분한 토지 63.752㎡, 건물 83.252㎡을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하고 있어 이를 검토하면, 첫째, 소득세법 시행령제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 제⑥항에서 “법 제99조 제1항 제1호의 다목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 × 고시한 기준시가 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이 동일한 경우에는 제7항의 규정을 준용한다) 고 규정하고 있으므로 처분청의 결정은 타당하고, 둘째, 청구인은 쟁점아파트의 토지와 건물 취득가액을 부가가치세법 제48조 제4항 에 의거 안분계산하였으나 이는 소득세법시행령 제166조 제4항 에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 토지와 건물 등의 가액이 불분명한 때에 적용하기 위한 규정이므로 이를 적용하여야 한다는 주장은 받아들일 수 없다할 것이다. 상기 법령과 사실관계를 검토하면 청구인은 종전토지가 재개발되자 종전토지와청산금을 납부하고 쟁점아파트를 취득하였고, 쟁점아파트의 토지는 종전토지에 비하여 그 면적이 5.789㎡ 증가한 점은 다툼이 없으며, 처분청은 청산금을 납부하고 종전토지와는 별도로 증가한 토지면적과 쟁점 아파트 건물 전체를 신규로 취득한 것으로 보아 소득세법시행령 제164조 제6항 에 의해 취득가액 및 양도차익을 산정하여 과세한 결정은 정당하다고 판단된다.(감심2001-109, 2001.10.09) 이건 심사청구는 청구주장 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.