아파트입주권의 취득가액 등 필요경비가 정당한지 여부

[이유]

청구인은 서울특별시 광진구 ○○동 498·499번지 ○○연립 가동 203호(이하 "당초주택" 이라 한다)를 1980.05.17 취득하여 보유하다 재건축사업인가결정으로 자양 제6지구 재건축주택조합(이하 "자양재건축조합" 이라 한다)으로부터 ○○동 10차 ○○아파트 1004동 902호의 입주자로 선정된 지위(이하 "아파트입주권"이라 한다)를 취득한 후 2001.07.20 아파트입주권을 청구외 노○○에게 양도하고 이에 대한 양도소득세를 신고(양도가액 187,000천원, 취득가액 184,915천원)하였다. 처분청은 청구인의 신고내용을 인정하지 아니하고 실지거래가액에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 권리와 기존부동산으로 구분하여 산정한 양도차익에 의하여 경정한 2001년 귀속 양도소득세 48,329,300원을 2002.05.11 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.06.10 심사청구하였다.

아파트입주권 양도와 관련하여 양도가액(297,000천원)에서 본인 부담금(납부청산금 106,245천원)과 출자지분(당초주택 평가액 184,915천원)을 공제한 잔액(5,840천원)에 대하여 양도소득세를 과세하여야 한다.

당초주택의 실지취득가액은 관련법령에 따라 환산한 가액 59,579,542원이고, 청구인이 아파트입주권 취득과 관련하여 양도일 현재 자양재건축조합에 납부한 청산금은 52,933,510원으로 확인된다. 따라서, 아파트입주권의 양도차익 산정시 양도가액을 297,000,000원으로 하고 당초주택 취득가액을 59,579,542원으로 납부한 청산금을 52,933,510원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 아파트입주권의 취득가액 등 필요경비가 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 (양도소득의 범위) 제1항에서「양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.(2000.12.29 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득(2000.12.29 개정)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득(2000.12.29 개정)

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000.12.29 개정) 나.~다. (생략) 3.~4. (생략)」라고 규정하고 있다. 같은법 제96조(양도가액) 제1항에서는「제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(2000.12.29 개정)

1. (생략)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우(2000.12.29 개정) 3.~7.(생략)」라고 규정하고 있고, 같은법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1항에서「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(2000.12.29 개정) 나.~다. (생략) 2.~4. (생략)」고 규정하고 있다. 같은법 제100조(양도차익의 산정) 제3항에서는양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제166조(양도차익의 산정 등) 제1항에서「법 제100조 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다.(2000.12.29 신설)

1. 청산금을 납부한 경우(2000.12.29 신설) 양도가액-(기준주택과 그 부수토지의 평가액+납부한 청산금)-법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비+(기존주택과 그 부수토지의 평가액-기존주택과 그 부수토지의 취득가액)-법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비

2. (생략)」라고 규정하고, 같은조 제2항에서는제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존주택과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.(2000.12.29 신설) 기존주택과 그 부수토지의 평가액×취득일 현재 기존주택과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정의 의한 기준시가÷관리처분계획인가일 또는 사업계획승인일 현재 기존주택과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가고 규정하고 있으며, 같은조 제3항에서제1항 제1호·제2호 및 제2항에서 기존주택과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다.(2000.12.29 신설)고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 당초주택을 1980.05.17 취득하여 보유하다 1999.12.27 재건축사업인가결정으로 자양재건축조합으로부터 아파트입주권(42평형)을 2000.07.28 취득하고 이후 2001.07.20 아파트입주권을 청구외 노○○에게 양도한 후 양도가액 187,000천원, 취득가액 184,915천원으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인의 신고를 인정하지 아니하고 아파트입주권 실지양도가액을 297,000,000원으로 하고, 관련법령에 따라 부동산을 취득할 수 있는 권리(입주권)와 기존부동산(당초주택)으로 구분하여 입주권부분의 양도차익을 59,151,490원실지양도가액(297,000,000원)-당초주택의 평가액(184,915,000원)-납부한 청산금(52,935,510원)-필요경비 등(0), 당초주택부분의 양도차익을 123,816,825원당초주택의 평가액(184,915,000원)-당초주택의 취득가액(59,579,542원)-필요경비 등(1,518,633원)으로 각각 산정하여 경정한 2001년 귀속 양도소득세 48,329,300원을 2002.05.11 청구인에게 고지한 사실이 조사서, 양도소득세결정결의서 및 납세고지서송달부 등에 의하여 확인된다. 쟁점에 대하여 본다 재개발·재건축아파트입주권 양도와 관련 양도차익 산정방법을 살펴보면, 재개발·재건축아파트입주권에 대한 양도차익 산정시 2000.12.31 이전의 양도분에 대하여는 소득세법 제96조 에서 정하는 실지양도가액과 같은법 제97조에서 정하는 실지필요경비 등을 산출하여 일반적인 양도차익 산정방법으로 양도소득세를 계산하는 것이나 2001.01.01 이후 양도분에 대해서는 소득세법시행령에 그 양도차익 산정방법을 구체적으로 신설(입주권과 기존부동산으로 구분하여 산정)하였으므로 이 건 아파트입주권(2001.07.20 양도)에 대하여 처분청이 입주권부분과 당초주택부분으로 구분하여 양도차익을 산정한 방법은 달리 잘못이 없다할 것이다. 이 건의 쟁점인 아파트입주권 관련 납부한 청산금과 당초주택의 취득가액이 정당한지를 살펴보면, 첫째, 아파트입주권 매매계약서를 보면, 매매대금은 297,000천원으로 되어 있고, 계약금 30,000천원, 중도금 90,000천원, 잔금 137,000원으로 되어 있으며, 특약사항에 매수인은 융자금 40,000천원과 청산금 미불입액을 승계하는 것으로 나타나 있음을 알 수 있다. 위 계약상 계약금, 중도금, 잔금 합계가 257,000천원으로 특약사항에 있는 융자금 40,000천원으로 포함하여 매매대금 297,000천원으로 계약한 것으로 보여진다. 둘째, 아파트입주권 계약서 및 분양금관리대장에 의하면 납부할 청산금은 106,245,000원이고 청구인이 양도한 시점에 납부한 청산금은 52,933,510원임을 알 수 있으며, 청산금 관련 4회 중도금 납입일자는 2001.07.25일임에도 위 매매계약 잔금청산일과 같은날(2001.07.20) 불입된 사실을 알 수 있다. 청구인이 계약서상 청산금 미불입액 매수자 청구외 노○○에게 승계시키기 위하여 잔금청산일에 정산하여 납입하고 아파트입주권의 명의를 청구외 노○○로 변경한 사실이 권리의무승계현황에 의해 확인된다. 셋째, 당초주택의 실지 취득가액이 불분명하다는 사실에 대해서만 청구인과 처분청간에 다툼이 없음을 알 수 있다. 이와 같이 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 소득세법시행령 제166조 제2항 의 규정에 따라 환산한 가액으로 하는 것인 바, 이 건 재건축사업계획승인 당시 당초주택의 평가액(184,915천원)을 취득가액으로 하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 보여진다. 위 관련법령 및 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구인은 이건 아파트입주권양도와 관련하여 청산금 전액(106,245,000원)을 필요경비로 하여야 한다는 주장이나 매매계약서 등에 의하면 청구인의 납부한 청산금을 52,933,510원이고 나머지 미불입액은 매수자 청구외 노○○이 승계하는 것으로 되어 있는바, 계약서상의 매매대금 297,000,000원에는 청산금 미불입액이 포함되지 아니한 사실을 확인할 수 있으므로 양도차익 산정시 필요경비로 인정할 수 있는 청산금은 52,933,510원이라 할 것이며, 또한 취득가액이 불분명한 당초주택의 취득가액은 재건축사업계획승인당시 평가한 평가액(184,915,000원)이 아니고 소득세법시행령 제166조 제2항 의 규정을 따라 환산한 금액(59,579,542원)이라 할 것이므로 처분청이 실지 양도가액을 297,000천원, 납부한 청산금을 52,933,510원, 당초주택의 취득가액을 59,579,542원으로 하여 소득세법시행령 제166조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 과세한 것을 달리 잘못이 없다고 판단된다.

따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제97조 / 소득세법 제94조 / 소득세법 제96조 / 소득세법 제100조 / 소득세법시행령 제166조 /