쟁점토지의 양도시기를 대금청산일로 보는 것이 타당하며, 양도당시 현장사진, 10년 이상 직접 자경한 전업농민, 쟁점 토지를 양도한 이후 잡종지로 변경된 점 등으로 비추어 보아 양도소득세를 면제함이 타당함
쟁점토지의 양도시기를 대금청산일로 보는 것이 타당하며, 양도당시 현장사진, 10년 이상 직접 자경한 전업농민, 쟁점 토지를 양도한 이후 잡종지로 변경된 점 등으로 비추어 보아 양도소득세를 면제함이 타당함
[이유]
청구인은 경기도 고양시 일산구 ○○동 1287-1번지 전 1,120㎡(이하 "쟁점1토지"라 한다) 및 같은동 1287-7번지 전 2,314㎡(이하 "쟁점2토지"라 한다), 합계 3,434㎡(2필지 토지를 합하여 이하 "쟁점토지"라 한다)를 양도하고 8년 이상 자경농지로 보아 양도소득세를 신고납부하지 않았다. 처분청은 쟁점1토지의 양도일을 잔금지급약정일인 2000.08.02로, 쟁점2토지의 양도일을 잔금지급약정일인 2000.06.30로 보고 쟁점토지가 8년 이상 자경농지에 해당되지 않는 것으로 보아, 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 청구인에게 2000년 귀속분 양도소득세 52,271,670원을 2002.01.04 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.02.15 처분청에 이의신청(2002.03.21 기각결정)을 거쳐 2002.06.14 이 건 심사청구를 하였다.
쟁점토지를 1999.07.12 최○○을 양수자로 하여 482,000,000원에 매매계약하고 1999.09.17 잔금을 영수하였으므로 쟁점토지의 양도시기를 1999.09.17로 보아야 하고 양도일 이후 최○○ 등이 전매하여 소유권이전등기가 지연된 것이며, 청구인은 쟁점토지소재지에 태어나서 현재까지 거주하며 농사를 지어온 전업농민으로 쟁점토지의 양도 당시 지목이 전으로서 양도 당시까지 쟁점토지를 자경하였으므로 쟁점토지는 양도소득세 면제대상인 8년 이상 자경농지이다.
쟁점토지를 1991년 8월부터 1994년 2월까지 양계장으로 임대하였던 사실이 있고 양도전인 1998.12.08 김○○(128-05-*)에게 임대한 사실이 있어 양도일 현재 농지로 볼수 없고 양도시점을 전후하여 농지전용허가 및 공장 등을 신축한 점, 주변지역이 공장지역인 점으로 보아 청구인의 자경사실을 인정하기 어려워, 자경농지에 대한 양도소득세 면제규정의 적용을 배제하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분이 정당하다.
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 ㅇ 조세특례제한법 제69조 (자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제)
① 다음 각호의 1에 해당하는 자가 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세·감면 및 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다.
1. 대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자 ㅇ 조세특례제한법시행령 제66조 (자경농지에 대한 양도소득세등의 면제)
① 법 제69조 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 토지"라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각호의 1에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다. 이 경우 상속받은 농지의 경작한 기간을 계산함에 있어서는 피상속인이 취득하여 경작한 기간은 상속인이 이를 경작한 기간을 상속인이 이를 경작한 기간으로 본다(이하생략).
④ 법 제69조 제1항 제1호에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자"라 함은 8년 이상 다음 각호의 1에 해당하는 지역에 거주하면서 경작한 자를 말한다.
1. 농지가 소재하는 시·군·구(지치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다)안의 지역
2. 제1호의 지역과 연접한 시·군·구안의 지역 ㅇ 조세특례제한법시행규칙 제27조 (농지의 범위 등)
① 영 제66조 제1항의 규정에 의한 농지는 전·답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도·수로 등을 포함하는 것으로 한다.
② 영 제66조 제1항의 규정에 의한 토지에 해당하는지의 여부 확인은 다음 각호의 기준에 의한다.
1. 등기부등본 또는 토지대장등본 기타 증빙에 의하여 양도자가 8년 이상 소유한 사실이 확인되는 토지일 것
2. 주민등록등본, 시·구·읍·면장이 교부 또는 발급하는 농지원부등본과 자경증명에 의하여 양도자가 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있어 양도일 현재 농지임이 확인되는 토지일 것
(1) 쟁점1토지인 고양시 일산구 ○○동 1287-1번지의 당초 면적은 1,689㎡ 이었으나 2000.04.04 ○○동 1286-5 번지 답 879㎡, ○○동 1287-2 번지 전 99㎡ ○○동 1287-3 번지 전 767㎡와 합병되어 그 면적이 3,434㎡이었다가, 2000.04.06 쟁점2토지인 고양시 일산구 ○○동 1287-7번지 전 2,314㎡로 분할되었으며, 쟁점1토지는 2001.01.03에 쟁점2토지는 2001.02.23에 지목이 田에서 잡종지로 각각 변경된 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.
(2) 청구인은 쟁점토지 중 ○○동 1287-1, 1287-2, 1287-3 소재 토지는 1986.04.15 취득하고 ○○동 1286-5 소재 토지는 1986.07.11 취득하였으며, 쟁점1토지는 2000.06.20 매매를 원인으로 이○○(690217-)명의로 2000.08.02 소유권이전등기되었고 쟁점2토지는 2000.05.20 매매를 원인으로 김□□(520708-) 명의로 2000.07.12 소유권이전등기되었다.
(3) 2001.01.04 쟁점1토지소재지에는 단층 창고시설 등 4개동 642.6㎡가 건축되어 이○○ 명의로 소유권보존등기되었으며, 2001.02.05 쟁점2토지소재지에는 창고시설 2개동 396㎡가 건축되어 김□□ 명의로 소유권보존등기된 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.
(4) 청구인은 쟁점토지의 양도시기가 1999.09.17이고 청구인이 쟁점토지를 양도한 이후 최○○ 등이 쟁점토지를 전매하여 2000.08.02과 2000.07.12에 이○○과 김□□ 명의로 소유권이전등기한 것이라고 주장하면서 제시한 쟁점토지 매매계약서를 보면, 1999.07.12 양수자를 최○○(주소: 서울시 은평구 ○○동 538번지 ○○아파트 101동 1306호, 주민등록번호 미기재)으로 하여 매매대금 482,000,000원에 매매계약하고 계약일에 계약금 45,000,000원과 1999.08.13에 중도금 165,000,000원 및 1999.09.13에 잔금 272,000,000원을 수수하기로 계약하였으며, 중도금 지불후 매도인은 토지전용에 필요한 서류를 원할시에는 매수인에게 제공하기로 하고 잔금시 소유권 명도에 필요한 서류 일체를 매수인이 원하는 사람에게 교부하기로 계약한 사실이 확인된다(중개업소: A공인중개, 심○○, 허가번호 가-17-453)
(5) 위 매매대금 중 계약금 45,000,000원과 중도금 165,000,000원은 1999.07.12과 1999.08.13에 청구인의 예금계좌(B협 **030-52-022)로 입금되었고, 잔금 272,000,000원 중 240,000,000원은 청구인의 예금계좌(C협 ○○지소 764-52-085, 舊 번호 **-72-08559-)에 입금되었으며 30,000,000원은 위 B협 예금계좌로 1999.09.17 각각 입금된 사실이 금융기관이 발급한 자립예탁금거래내역명세표와 자기앞수표사본에 의하여 확인된다.
(6) 쟁점토지 전매 등과 관련하여 청구인이 제시한 매매대금 영수와 관련된 금융거래증빙 및 당심에서 이 건 심리기간 중 확인한 사항은 다음과 같다.
① 1999.07.12 청구인의 B협계좌에 입금된 계약금 45,000,000원은 D은행 ○○지점 발행 당좌수표(NO. 마가1045**) 1매로서, 위 당좌수표 발행인은 K위너스타 이며, 매매계약서상 쟁점토지 매수자 최○○은 고양시 일산구 ○○동 1270-1번지를 사업장으로 사업자등록(128-19-, 상호: K위너스타, 1988.02.10 개업)하여 현재까지 사업중에 있으며, 최○○(550716-)은 매매계약서상 주소지(은평구 ○○동 538 ○○아파트 101동 1306호)에 현재까지 주민등록되어 있다.
② 1999.09.17 청구인의 C계좌에 입금된 잔금 240,000,000원은 1999.09.17 E은행 ○○지점 발행 자기앞수표 5매(NO. 바가5127**~, 1억원권2매, NO. 바가 5127~, 1천만원권3매), 동일자에 F은행 ○○지점 발행 자기앞수표 1매(NO.바가3579**, 1천만원권*1매)로 확인된다.
③ 1999.09.17 청구인이 B협계좌에 입금된 잔금 30,000,000원은 1999.09.17 E은행 ○○지점 발행 자기앞수표 3매(NO. 바가5127**~, 1천만원권*3매)로 확인된다.
④ 청구인은 1999.09.17 우○○(361213-)를 매수자로 하여 쟁점토지매도용 인감증명을 발급하여 주었고, 2000.03.29 김□□(쟁점2토지 취득명의자)와 이□□(381214-)를 매수자로 하여 인감증명을 발급하여 준 사살이 인감증명서 사본으로 알 수 있다.
⑤ 위 이□□은 2000.06.01 쟁점토지1의 매매대금을 220,000,000원(계약일에 계약금 2천만원, 2000.06.25에 중도금 1억원, 2000.07.07에 잔금 1억원 수수 조건)으로 하여 쟁점1토지 취득명의자인 이○○의 남편 김○○에게 매매한 사실이 부동산매매계약서 사본(중개업소: ○○동 998-1 소재 L공인중개사, 현○○, 허가번호 가-35-892)에 의하여 확인된다.
⑥ 쟁점토지에 건축물허가서를 제출하기 위하여 청구인의 인감증명을 첨부하여 사용승락을 하여 주면서 세금이나 모든 법적 책임을 이□□, 성○○, 이△△이 진다는 각서를 받은 사실이 각서 사본에 의하여 확인된다.
⑦ 쟁점토지의 舊 등기부등본(○○동 1287-1, 1287-2, 1287-3, 1285-5)에 의하면 2000.02.09 강○○(영등포구 ○○동 47 ○○아파트 비동 708호)이 쟁점토지에 매매 등 일체의 처분행위를 금지하는 가처분설정등기하였다가, 2000.03.02 위 가처분등기를 말소등기한 사실을 알 수 있다.
(7) 한편, 청구인은 쟁점토지를 1991년 8월부터 1994년 2월까지 김△△ 및 정○○에게 양계장으로 임대한 사실과 1994.02.18 양계장에 화재가 발생한 사실이 임차인들의 확인서 및 고양소방서장의 화재증명원에 의하여 확인되고, 청구인은 화재 직후 쟁점토지를 경작하기 위하여 객토하였으나 쟁점토지 아래 농지소유자가 객토로 인한 피해로 소액소송을 제기함에 따라 1998년과 1999년도에 쟁점토지를 사진촬영하였다고 주장하고 있다.
(8) 또한, 쟁점1토지의 취득명의자인 이○○의 남편 김○○은 고양시 일산구 ○○동 794-2번지에서 G라는 상호로 사업자등록(128-05-, 1998.12.08 개업)하였다가 2001.04.17 쟁점1토지소재지로 사업장을 이전하였으며, 오○○은 H 이라는 상호로 쟁점2토지소재지에 사업자등록(128-19-, 2002.04.12 개업) 하였고, 송○○은 I강건이라는 상호로 쟁점2토지소재지에 사업자등록(128-10-, 2000.04.01 개업)하여 위 3인은 현재까지 계속사업자로 등록되어 있으며, 김＃＃는 마포구 ○○동 494-24번지에서 J기계라는 상호로 신규등록(105-04-, 1999.10.27 개업, 2002.03.20 폐업)하였다가 2001.05.18 쟁점2토지 소재지로 사업장을 이전한 사실이 전산조회결과 확인되었다.
(9) 청구인은 쟁점토지 이외에도 고양시 일산구 ○○동 668, 674, 675, 679, 680-2번지 등에 농지를 소유하고 있고 경운기, 트랙터, 이앙기, 동력분무기, 관리기, 동력예취기, 농업용온풍난방기 등의 농기계를 보유하고 있는 사실이 고양시 일산구청장이 발급한 농지원부, B협조합장이 발급한 면세유류 관리대장, 개인별농기계등록내역, 고양농지개량조합장의 발급한 농업용수 사용에 대한 납입고지서 및 영수증에 의하여 확인된다.
(10) 또한, 청구인은 쟁점토지의 자경 입증서류로서, 농지원부 및 1998년과 1999년에 촬영한 쟁점토지 현장사진과 마을주민 8명이 서명날인한 인우보증서등을 제시하고 있다. 쟁점에 대하여 본다 먼저, 쟁점토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지에 대하여 살펴본다. 처분청은 쟁점토지의 양도시기를 검인계약서상 잔금지급약정일인 2000.08.02(쟁점1토지)과 2000.06.30(쟁점2토지)로 보았으나, 대금청산일이 확인되는 경우 자산의 양도시기를 대금청산일로 보도록 소득세법령에서 규정하고 있는바, 청구인이 제시하는 쟁점토지매매계약서가 계약금·중도금·잔금지급내역 등에 비추어 볼때 실지 계약서로 판단되고, 매매대금 전액이 매매계약내용과 같이 계약금·중도금·잔금으로 구분되어 청구인의 예금계좌로 입금된 사실이 금융거래증빙서류에 의하여 확인되며, 청구인의 다른 예금계좌로 매매대금의 추가로 입금된 사실이 달리 확인되지 않으므로, 쟁점토지의 양도시기를 대금청산일인 1999.09.17(잔금이 청구인의 예금계좌에 최종 입금된 날)로 보는 것이 타당하다 하겠다. 다음으로, 쟁점토지를 8년 이상 자경농지로 볼 수 있는지에 대하여 본다.
1. 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 면제 관련법령을 살펴보면, 양도자가 8년 이상 소유한 사실이 확인되는 토지로서(보유요건), 농지가 소재하는 시·군·구안의 지역이나 그 지역과 연접한 시·군·구안의 지역에 거주하면서(거주요건), 8년 이상 직접 경작하거나 자기 책임하에 농사를 지은 사실이 있고(자경요건), 양도일 현재 농지임이 확인되는 토지(농지요건)의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 면제하는 것임을 알 수 있다.
2. 이 건의 경우, 위 양도소득세 면제요건 중 보유요건 및 거주요건에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나, 농지요건과 자경요건에 대하여만 다툼이 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 처분청에서는 쟁점토지를 임대한 사실이 있고 양도시점(2000.08.02, 2000.06.30)을 전후하여 농지전용허가 및 공장 등을 건축하였다 하여 쟁점토지를 양도일 현재 농지로 볼 수 없고 청구인이 쟁점토지를 경작하지 않은 것으로 보고 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 첫째, 청구인이 제시한 쟁점토지 매매계약서와 매매대금 수수와 관련된 금융거래증빙 등에 비추어 볼 때, 청구인은 쟁점토지를 1999.09.17에 잔금을 영수하여 양도한 것으로 판단되고 청구인이 쟁점토지를 양도한 후 매수계약자인 최○○ 등이 쟁점토지를 전매하여 2000.08.02과 2000.07.12에 이○○과 김□□ 명의로 등기접수한 것이라는 청구주장이 신빙성이 있다고 보여지며, 둘째, 쟁점토지의 양도일을 잔금청산일인 1999.09.17로 볼 경우 쟁점토지 양도 당시의 공부상 지목은 田으로서 농지이며, 쟁점토지 객토로 인한 소액소송사건 관계로 촬영한 양도당시 현장사진을 보더라도 쟁점토지는 양도 당시 농지였던 것으로 판단되고, 청구인이 쟁점토지를 양도한 이후 지목이 잡종지로 변경된 사실이 확인되므로 양도일 이후의 농지전용허가와 창고시설을 건축한 것과 관계없이 쟁점토지를 양도일 현재 농지로 보는 것이 타당하다 할 것이고, 셋째, 청구인은 쟁점토지소재지 인근에서 출생하여 현재까지 거주하고 있는 점, 청구인이 다른 직업에 종사한 사실이 없었던 점, 청구인이 쟁점토지 이외에도 인근에 다른 농지를 소유하고 있고 농기계를 보유하고 있는 점 등에 비추어 볼 때 청구인은 전업농민으로 보여지고, 청구인이 제시하는 자경사실에 대한 입증서류가 신빙성이 있다고 판단되며, 김○○ 외 3인에게 쟁점토지를 임대한 것은 청구인이 쟁점토지를 양도한 이후로서 청구인의 자경사실여부판단과는 무관한 것으로서 쟁점토지를 양계장으로 임대한 2년 6개월을 자경기간에서 제외하더라도 청구인이 쟁점토지 보유기간(약 13년 5개월)중 약 10년 11개월 이상 쟁점토지를 직접 경작한 것으로 판단된다. 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 쟁점토지 보유요건과 거주요건에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고, 쟁점토지는 양도 당시(1999.09.17)농지로서 청구인이 쟁점토지를 8년 이상 직접 자경한 것으로 판단되므로, 쟁점토지를 8년 이상 자경농지로 보아 양도소득세를 면제함이 타당하다 하겠다. 다만, 쟁점토지매매계약서상 매수자를 최○○으로 하여 매매계약하였으나 이○○ 및 김□□ 명의로 소유권이전등기된 사실이 확인되므로, 청구인이 쟁점토지를 양도한 이후 최○○(550716-)과 이□□(381214-) 등이 쟁점토지를 전매한 것으로 보여지는 바, 청구인의 예금계좌에 입금된 매매대금의 출처와 이 건 심리기간 중 확인된 자기앞수표내역 등을 확인하여 전매자등을 밝혀 탈루된 제세를 추징할 수 있음은 별론으로 한다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제98조 / 소득세법시행령 제162조 / 조세특례제한법 제69조 /
결정내용은 붙임과 같습니다.