임대주택법에 의하여 임대주택으로 등록한 주택이더라도 요건에 부합하지 않는 경우 소유주택으로 보는 것임

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1996.08.02. 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 ○○마을 ○○아파트 ○동 ○호(이하 “양도주택”이라 한다)를 2001.01.31. 청구외 강○○에게 양도하고 1세대 1주택에 해당한다고 하여 양도소득세 예정신고를 하지 아니하였다. 처분청은 청구인의 처 윤○○이 1999.12.20. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ ○○아파트 ○동 ○호 및 2000.03.20. 같은 곳 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(이하 윤○○ 소유의 아파트 2세대를 “쟁점주택”이라 한다)를 소유하면서 임대하고 있는 사실을 확인하고 양도주택의 양도당시 청구인의 세대가 3주택을 보유하고 있으므로 1세대 1주택의 양도에 해당하지 아니한다고 하여 기준시가로 양도차익을 계산하고 2002.04.01. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 1,714,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.04.16. 이의신청을 거쳐(2002.05.20.기각) 2002.06.12 이 건 심사청구를 하였다.

청구인의 처 소유의 쟁점주택은 청구인의 처가 생활안정을 도모하기 위하여 취득하고 임대주택법에 의하여 임대사업자로 등록을 한 후 임대주택사업을 하는 임대사업용 자산으로 일정기간 처분이 금지되어 있는 건물로서 공부(임대사업자등록증)상으로나 사실상의 용도가 영업용 건물임이 명백함에도 처분청이 이를 일시적으로 소유하다가 양도하여 양도소득을 얻거나 투기할 목적의 주택으로 간주하여 청구인의 세대가 마치 3채의 주택을 보유한 것으로 보아 1세대 1주택의 비과세 규정을 배제하고 청구인에게 앙도소득세를 과세함은 위법·부당하고 불평등한 처분이며 법규적용의 오류를 범한 처분이므로 이를 취소하여야 한다.

양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로 한정하고 있으며, 청구인은 주택을 거주용이 아닌 영업용 건물로 사용하다가 양도하는 경우에는 이를 주택으로 보지 아니한다는 통칙을 들어 쟁점주택도 사업용 자산이므로 1세대 1주택 판정시 소유주택에서 제외하여야 한다고 주장하나 쟁점주택이 청구인의 사업용 자산일지라도 그 실제 용도가 주택임에는 논란의 여지가 없어 이는 청구인 세대의 주택에 해당하는 것이므로 양도주택은 비과세되는 1세대 1주택에 해당되지 아니하며, 또한 주택임대사업용 주택이 거주자의 소유주택 수에 합산되지 않기 위해서는 조세특례제한법 제97조 의 규정에 부합하여야 하나 청구인의 쟁점주택은 이 요건에 부합되지 아니하므로 처분청이 이를 청구인 세대의 보유주택으로 보아 양도주택에 대하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 양도주택에 대한 1세대 1주택 비과세 판정시 임대주택법에 의하여 임대주택법에 의하여 임대주택으로 등록한 쟁점주택을 소유주택으로 보는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴본다 O 소득세법 제89조 (비과세양도소득) 다음 각호의 소득에 대하여는 앙도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 O 소득세시행령 제154조 (1세대 1주택의 범위)

① 법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한디-. (단서 이하 생략) O 소득세법기본통칙 89-3 (공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세 여부) 소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포·사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대 1주택으로 보지 아니한다. O 조세특례제한법 제97조 (장기임대주택애 대한 양도소득세 등의 감면)

① 대통령령이 정하는 내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물인면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 01월 01일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986년 01월 01일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동줕개으로서 1986년 01월 01일 현재 입주된 사실이 없는 주택

② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 내국인의 소유주택으로 보지 아니한다. O 조세특례제한법 제97조 (장기임대주택에 대한 양도소득서 등의 감면)

① 법 제97조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 내구인”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 자를 말한다.

1. 임대주택을 5호 이상 임대하는 개인

2. 임대주택을 5호 이상 임대하는 내국법인 O 조세특례제한법 제97조 의 2 (신축임대주택에 대한 양도소득서 등의 감면 특례)

① 대통령령이 정하는 내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 "신축임대주택'이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택

• 가. 1999년 08월 20일부터 2001년 12월 31일.까지의 기간 중에 신축된 추택
• 나. 1999널 08월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 08월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택

2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 08월 20일 이후 취득(1999년 08월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)

• 가. 1999년 08월 20일 이후 신축된 주택
• 나. 제1호 나목에 해당하는 주택

② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다. O 조세특례제한시행령 제97조의 2 (신축임대주택에 대한 양도소득서 등의 감면 특례)

① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 내국인”이라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 개인 또는 내국법인을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단 〔사실관계를 살펴본다〕

(1) 청구인은 1996.08.02. 양도주택을 취득하여 보유하다가 2001.01.31. 청구외 강○○에게 양도하였으며, 청구인의 처 윤○○은 1999.12.20. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호를 취득하고 2000.03.20. 같은 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호를 취득한 후 쟁점주택 2세대를 임대주택으로 하여 2000.03.29. 임대 주택법 제6조 의 규정에 의거 ○○구청에 임대사업자 등록을 하고, 2000.04.01. 쟁점주택의 임대사업에 대한 개업일을 2000.03.29.로 하여 부가가치세 면세사업자로 처분청에 사업자등록을 한 사실이 등기부등본 및 쟁점주택에 대한 임대사업자등록증 등에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 양도주택 양도당시 청구인의 처가 쟁점주택 2세대를 보유하고 있어 1세대 3주택에 해당하므로 양도주택에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 없다고 하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 처분청의 결정결의서애 의하여 확인되며, 청구인은 이에 대하여 쟁점주택은 처 소유의 사업용 건물임에도 청구인이 3주택을 보유한 것으로 간주하여 양도주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 배제한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. 〔쟁점에 대하여 살펴본다〕

(1) 청구인이 양도주택을 양도할 당시 청구인의 처 윤○○이 쟁점주택 2세대를 보유하고 있는 사실과 청구인의 처가 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록을 하고 쟁점주택을 주택으로 임대하고 있는 사실 및 쟁점주택 2세대 모두 국민주택규모 이하 주택으로서 청구인의 처가 최초로 분양받은 것이 아니라 기왕에 입주한 사실이 있는 아파트를 매매로 취득한 사실이 등기부등본 및 주택임대 사업자등록증 등에 의하여 확인되며 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어서 쟁점주택은 청구인의 처 소유의 영업용 건물로서 주택에 해당하지 아니하므로 양도주택은 비과세되는 1세대 1주택에 해당한다고 주장하므로 이애 대하여 살펴보면,

① 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조 제1항의 규정에 의하면 비과세되는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 배우자와 그들과 생계를 같이 하는 가족으로 구성된 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말하는 것이며, 이 때 주택 여부는 사실상의 용도에 따라 판단하는 것으로 소유자의 임대여부와 관계없이 그 건물의 사용자가 사실상 거주용으로 사용하는지 영업용으로 사용하는지 여부에 따라 주택인지 여부를 판단하는 것이라고 할 것이다.

② 청구인은 쟁점주택의 소유자인 청구인의 처가 쟁점주택을 임대한 것이라하여 이를 영업용 건물이라고 주장하고 있으나, 주택에 해당하는지 여부는 당해 건물을 실지로 사용하는 자의 사용용도에 따라 판단하는 것으로 사용자가 당해 건물을 거주용으로 사용하는 경우에는 주택으로 보는 것이고 사용자가 당해 건물을 거주용이 아닌 점포, 사무소, 창고, 공장 등 자기의 사업을 위하여 사용하는 경우에는 영업용 건물로 보아야 할 것인바, 이 건 쟁점주택의 경우에는 그 소유자인 청구인의 처가 이를 거주용으로 임대하였고 세입자인 사용자도 이를 거주용으로 사용하고 있으므로 쟁점주택은 영업용 건물이 아니라 주택에 해당한다고 할 것이다.

③ 소득세법상 1세대 1주택 비과세 여부의 판정에 있어서 건물의 실제 용도가 주택인 경우 당해 건물은 주택으로 보는 것이 원칙이나 조세특례제한법 제97조 및 제97조의 2의 규정에 해당하는 장기임대주택 및 신축임대주택의 경우에는 예외적으로 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것인바, 이 건의 경우 쟁점주택은 동 규정에 의한 임대주택에도 해당하지 아니하므로 쟁점주택은 청구인 세대의 소유주택으로 보는 것이 타당하다고 할 것이다.

④ 따라서 청구인이 양도주택을 양도할 당시 청구인은 양도주택을 소유하고 청구인의 처는 쟁점주택 2주택을 소유하고 있었으므로 청구인의 세대는 3주택을 보유한 것이 되므로 청구인은 1세대 3주택 소유자에 해당하여 양도주택은 비과세되는 1세대 1주택에 해당되지 아니한다고 판단된다.

(3) 위 사실관계 등을 종합하여 볼 때, 양도주택의 양도당시 청구인의 세대는 3주택을 소유하고 있음이 확인되고 양도주택은 1세대 1주택에 해당하지 아니하므로 처분청이 양도주택에 대한 청구인의 1세대 1주택 비과세 주장을 배제하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 븐 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.