취득가액이 불분명한 경우 구청에 제시한 검인계약서도 취득가액으로 볼 수 있음.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 산 ○○번지 무허가(0000-000) 건물 42㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 1997.03.12 청구외 우○○(000000-0000000)으로부터 취득하여 보유하던 중 주택재개발 사업구역결정으로 ○○동 제7-2구역 주택재개발조합(이하 “주택재개발조합”이라 한다)에 가입하여 주택재개발조합으로부터 ○○월드 ○동 ○호의 입주자로 선정된 지위(이하 “아파트입주권”이라한다)를 2000.11.02. 취득하고, 2001.12.31. 위 아파트입주권을 청구외 유○○(000000-0000000)에게 양도한 이후 이에 대한 양도소득세 예정신고를 2002.01.05. 처분청에 하였다. 처분청은 아파트입주권 양도관련 쟁점건물의 실지 취득가액을 23백만원으로 보고 경정한 2001년 귀속 양도소득세 8,281,940원을 2002.03.05. 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.05.29. 심사청구하였다.

쟁점건물은 ○○시 ○○구 ○○동에 소재한 ○○중개소(현재 ○○중개소로 변경, 대표 유○○, 전화 000-0000)를 통하여 1997.03.12.청구외 우○○으로부터 83,000천원에 취득하였는데도 불과하고 처분청은 이를 인정하지 아니하고 취득세신고당시 관할구청에 제시한 부동산매매계약서(이하 “검인계약서"라 한다)상 매매금액인 23,000천원을 취득가액으로 보아 이건 양도소득세를 과세하였는 바, 이는 부당한 처분이다.

청구인은 쟁점건물의 취득가액이 83,000천원이라고 주장하며 금융자료 등을 제시하고 있으나 제시된 자료에 의해 취득가액이 명확하게 확인되지 아니한 바, 검인계약서상의 매매대금 23,000천원을 취득가액으로 보아 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 실지거래가액(취득가액)이 얼마인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 제1항에서『양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000.12.29. 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정)

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000.12.29. 개정) 나.~다. (생략) 3.~4. (생략)』 라고 규정하고 있다. 같은 법 제96조 【양도가액】 제1항에서는 「제94조 제1항 제1호 및 제2호외규정에 의한 자산의 앙도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(2000.12.29.개정)

1. (생략)

2. 제94조 제1항 제2호의 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2000.12.29. 개정) 3.~7. (생략)』라고 규정하고 있고, 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제97조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29. 개정)
• 나. ~다. (생략) 2.~4. (생략)』고 규정하고 있다. 같은법 제100조【양도차익의 산정】 제3항에서는 「양도차익을 샨정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다』 고 규정하고 있고 같은 법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제1항에서 「법 제100조 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조할원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다. (2000.12.29. 신설)

1. 청산금을 납부한 경우 (2000.12.29. 신설) [양도가액 - (기준주택과 그 부수토지의 평가액 +납부한 청산금)-법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비]+[(기존주택과 그 부수토지의평가액 -기존주택과 그 부수토지의 취득가액) -법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비]

2. (생략)』 라고 규정하고, 같은 조 제2항에서는 「제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존주택과 그 부수토지의 취특가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. (2000.12.29. 신설) 기존주택과 그 부수토지의 평가액 x 취득일 현재 기존주택과 그 부수토지의법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 ÷ 관리처분계획인가일 또는 사업계획승인일 현재 기존주택과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가』 고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서 『제1항 제1호·제2호및 제2항에서 기존주택과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다. (2000.12.29.신설)』 고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점건물을 1997.03.12. 청구외 우○○으로부터 취득하여 보유하던 중 주택재개발사업구역결정으로 주택재개발조합에 가입하여 주택재개발조합으로부터 아파트입주권을 취득하고, 이후 2001.12.31. 취득한 아파트입주권을 청구외 유○○에게 앙도하고 이에 대한 양도소득세를 신고하면서 쟁점건물 취득가액을 83,000천원으로 하여 신고하였다. 처분청은 아파트입주권 양도관련 쟁점건물의 실지 취득가액을 23백만원으로 보고 경정한 2001년 귀속 앙도소득세 8,281,940원을 2002.03.05. 청구인에 고지한 사실이 앙도소득세 결정결의서 및 납세고지서 송달부에 의하여 확인된다 【쟁점에 대하여 본다】 청구인은 쟁점건물의 실지 취득가액이 83,000천원이라고 주장하고 있으므로 이를 살펴보면, 첫째, 검인계약서 의하면 매매대금은 23,000천원이고, 계약당시 (1997.02.15)계약금으로 3,000천원을 지불하고 잔금 20,000천원은 1997.03.12 지불하는 것으로 나타나 있음을 알 수 있다. 둘째, 주택재개발조합이 관리처분계획에 따라 쟁점건물과 청구인이 점유한 시유지에 대해 평가한 가액은 45,362,840원으로 이건 청구서 등에서 확인되고, 청구인은 점유한 시유지를 2000.11월 ○○구청으로부터 36,750,000원에 장기할부 조건으로 취득한 사실로 보아 쟁점건물만의 평가액은 8,612,840원(45,362,840원~36,750,000원) 정도로 보여진다. 셋째, 청구인은 쟁점건물을 취득하면서 계약금으로 5,000천원(1997.01.27. 수표 1매), 중도금으로 34,700천원(1997.01.30. 현금), 잔금으로 40,000천원(1997.03.12. 수표 1매)을 지급하였다고 주장하며 출금전표와 수표만을 제시할 뿐 계약사항을 알 수 있는 부동산매매계약서는 제시하지 못하고 있는 실정이다.

(1) 출금전표를 보면, 청구인은 1997 01.27. ○○은행에서 5,000천원을 수표로 출금하였고, 1997. 01.30. ○○은행에서 34,700천원을 출금한 사실이 확인된다.

(2) 수표를 보면, 액면가액이 40,000천원이고 1997.03.12. ○○은행이 발행한 것 으로 확인된다.

(3) 청구인의 예금계좌에서 출금되었다는 위 수표와 현금이 양도자 청구외 우○○에게 지불되었는지 명확하게 확인되지 아니할 뿐만 아니라 청구인의 주장을 됫받침할 수 있는 부동산매매계약서를 제시하지 못하고 있으므로 청구인의 주장을 사실 그대로 받아들이기는 어렵다고 보여진다. 넷째, 청구외 우○○은 매매사실관계확인시에서 쟁점건물을 청구외 유○○(앙도당시 ○○중개소 운영)에게 위임하여 양도하고 그 매매대금으로 65,000천윈을 칭구외 유○○으로부터 받았다고 진술하고 있다. 당심에서 부동산중개업자 첩구외 유○○과 2002.07.25. 통화한 바에 의하면 쟁점건물에 대한 부동산매매계약서는 현재 보관되어 있지 아니하고, 매매대금 또한 오래되어 기억나지 아니한다고 진술하고 있다. 위 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점건물을 83,000천원에 구입하였다고 하며 출금전표와 수표를 제시하고 있으나 제시된 출금전표 및 수표가 매매대금으로 지불된 사실이 명확하게 확인되지 아니할 뿐만 아니라 양도자 청구외 우○○은 65,000천원에 양도하였다고 진술하고 중개업자 청구외 유○○은 너무 오래되어 기억나지 아니한다고 진술하고 있어 이들에 의해서는 실질 매매대금이 확인되지 아니하고, 또한 청구인은 위 출금전표와 수표 외에 이를 달리 입증할 수 있는 증빙서류(부동산매매계약서 등)를 제시하지 못하고 있는 실정으로 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다할 것이다. 주택재개발조합이 관리처분계획에 의거 쟁점건물이 점유한 토지(시유지)를 45,362,840원으로 평가하였고, 청구인은 점유한 토지를 ○○구청으로부터 36,750,000원에 취득하였으므로 쟁점건물의 평가액은 8,612,840원으로 보여진다. 검인계약서상의 매매금액(23,000천원)이 청구인의 주장금액(83,000천원)보다 위 평가액에 근접하고 달리 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 쟁점건물의 취득가액을 검인계약서상 금액인 23,000천원으로 보는 것이 타당하다할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점건물의 취득가액을 23,000천원으로 보고 과세한 이건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 위 심리결과 이건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.