기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부

[이유]

청구인은 경기도 고양시 일산구 ○○구 ○○동 845번지 대지 765.8㎡(이하 "쟁점1토지" 라 한다) 및 같은동 845-16번지 대지 1,013.5㎡(이하 "쟁점2토지" 라 한다), 합계 1,779.3㎡(쟁점1토지와 쟁점2토지를 합하여 이하 "쟁점토지" 라 한다)를 1984.04.27 취득하여 1999.11.22 양도하고 실지거래가액(양도가액 1,000,000원, 취득가액 178,257,420원)으로 양도차익을 산정하여 1999.12.29 양도소득세 186,085,490원을 신고하고 2001.01.31 자진납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 것으로 보아 쟁점토지의 양도차익을 기준시가(양도가액 1,932,233,000원, 취득가액 49,776,732원)로 산정하여 청구인에게 1999년 귀속분 양도소득세 356,729,290원)로 산정하여 청구인에게 1999년 귀속분 양도소득세 356,729,290원을 2002.03.02 추가로 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.05.30 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점토지를 투기목적이 아닌 병원설립목적으로 취득하였으나 맞은편에 A병원이 개원하고 나이 관계로 병원 개업을 할 수 없게 되어 쟁점토지를 신속히 처분하려 하였으나 1997년말 불어닥친 IMF 영향으로 매매가 되지 않던 중에 매수자가 10억원에 일시불로 매수하겠다고 하여 법무사사무실에서 검인계약서를 작성하여 양도한 것으로서, 매매대금 10억원을 지급받은 사실이 처분청의 금융조사결과 확인되었고, 취득 당시 중개업자가 취득계약서가 실지계약서라고 확인하였으므로 청구인이 당초 신고한 실지거래가액을 인정하여 이 건 양도소득세를 경정결정하여야 한다.

인근 중개업소에 매매시세를 탐문한 바 공시지가와 시세가 거의 일치하고, 청구인의 직업(B병원 내과의사)과 급전이 필요한 특이사항이 없었던 점 등에 비추어 공시지가의 절반가액에 매도할 이유가 전혀 없었으며, 매수자와 청구인의 관련 예금계좌만 금융조사를 하였으므로 일부 확인된 금융조사내용 만으로는 10억원을 지급받고 양도한 것으로 인정할 수 없고, 취득계약서에 거래당사자의 주민등록번호 등이 기재되지 않고 중개업자의 인적사항 파악도 불가능하여 실지계약서가 아닌 것으로 판단되므로, 공정과세협의회에 회부하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분이 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 것으로 보아 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다. ㅇ 소득세법 제96조 (양도가액) 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가, 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. ㅇ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. ㅇ 소득세법시행령 제166조 (양도차익의 산정)

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우" 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.~2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래 증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단 먼저, 이 건 사실관계를 살펴본다.

(1) 청구인이 쟁점토지 취득 당시 지번은 경기도 고양군 ○○면 ○○리 산 21-5번지 임야 5,940㎡와 같은리 31-1번지 田 453㎡(1990.10.30 양도)로서 총 취득면적은 1,934평(6,393㎡)이었으며, ○○리 산 21-5번지 임야 5,940㎡는 1985.12.11 ○○리 32-9번지 5,868㎡로 등록전환되었고 1987.03.16 ○○리 39-10번지로 70㎡가 분할되고, 1989.07.12 ○○리 39-12번지 내지 39-17번지로 1,641㎡가 분할되었고, 1989.09.19 ○○리 39-18번지로 900㎡로 분할되어 분할후 잔여면적이 3,257㎡로 변경되었으며, ○○리 32-9㎡가 1991.03.15 구획정리 되어 쟁점토지 1,779.3㎡(○○동 845번지 대지 765.8㎡와 ○○동 845-16번지 대지 1,013.5㎡)로 환지된 사실이 토지대장 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 제시하는 취득 당시 매매계약서를 보면, 총취득면적이 1,934평으로서 1984.02.01 매매대금을 350,000,000원으로 하여 최○○과 매매계약하고 계약금 35,00,000원은 계약일에, 중도금 140,000,000원은 1984.03.30에, 잔금 175,00,0000원은 1984.04.10에 각각 수수하기로 계약하여, 매도인과 매수자, 중개업자(부천시 ○○동 232-44 소재 C부동산 홍○○)의 주소를 기재하여 각각 기명날인하였으나, 주민등록번호와 전화번호란을 미기재하여 작성한 사실이 확인되며, 위 토지는 1984.04.26 매매를 원인으로 1984.04.27 청구인 소유로 등기접수되었다.

(3) 청구인은 위 매매계약서가 사실이라는 중개업자 홍○○의 확인을 계약서 이면에 받아 중개업자의 인감과 사업자등록증을 첨부하여 처분청 조사 당시와 이 건 심사청구시 당심에 제출하였는 바,

① 중개업자 홍○○은 1978.11.10 C부동산 이라는 상호로 부동산중개업소를 개업하여 사업자등록(130-03-*)하고 현재 부천시 오정구 ○○동 12-9번지에서 중개업을 하고 있으며, 당심에서 홍○○게 전화로 확인한 바, 청구인의 위 취득계약서가 실지 계약서라고 확인하여 준 사실이 있다고 진술하였으며,

② 매도자 최○○은 위 계약서에 기재한 주소(서울 중구 ○○동 291-18)에서 현재까지 거주하고 있고, 당심에서 최○○의 남편 김○○에게 전화로 확인한 바, 오래전 일이라 구체적인 계약내용에 대하여는 기억나지 않는다고 진술하였다.

(4) 청구인은 위 취득계약서상의 매매대금 350,000,000원을 취득 당시 실지거래가액으로 보고, 평당 취득가액 180,972원(350,000,000원÷1,934평)을 환지전평수 985평(3,257㎡×0.3025)에 곱하여 산정한 178,257,420원(985평×180,972원)을 실지취득가액으로 하여 신고하였으며, 이에 대하여는 처분청도 다툼이 없다.

(5) 청구인은 쟁점토지를 처분하려 하였으나 IMF 영향으로 매매가 되지 않던 중에 매수자가 10억원에 일시불로 매수하겠다고 하여 법무사사무실에서 검인계약서를 작성하고 10억원을 일시불로 영수하여서 검인계약서 외에 양도계약서가 없다고 주장하고 있는 바, 위 검인계약서 내용 등을 살펴보면 아래(표)와 같다. (단위: 천원) ┌─────┬─────┬───┬───┬───┬─────┬─────┬───┐ │ 구 분 │ 면 적 │양수자│계약일│ 등기 │①매매가액│②공시지가│①÷②│ │ │ │ │ │접수일│ (평당) │ (평당) │ │ ├─────┼─────┼───┼───┼───┼─────┼─────┼───┤ │ 쟁점1토지│ 765.8㎡│민○○│ │ │ 450,000│ 888,328│ 50.6%│ │ │ │ │1999. │1999. │ (1,940) │ (3,829) │ │ ├─────┼─────┼───┤11.22 │11.23 ├─────┼─────┼───┤ │ 쟁점2토지│ 1,013.5㎡│이○○│ │ │ 550,000│ 1,043,905│ 52.7%│ │ │ │ │ │ │ (1,800) │ (3,411) │ │ ├─────┼─────┼───┼───┼───┼─────┼─────┼───┤ │ 합 계 │ 1,779.3㎡│ │ │ │ 1,000,000│ 1,932,233│ 51.7%│ │ │ │ │ │ │ (1,860) │ (3,591) │ │ └─────┴─────┴───┴───┴───┴─────┴─────┴───┘ ※ 대금지급은 일시불 지급조건(지급일 미기재)이며 특약사항은 없고, 양수자의 인감과 주민등록등본을 첨부한 거래사실확인서를 증빙으로 제시 ※ 1999년의 ㎡당개별공시지가(쟁점1토지 1,160,000원, 쟁점2토지 1,030,000원)는 2001년 까지 변동없음

(6) 처분청은 2001.03.12일부터 2001.03.26일까지와 2001.09.17일부터 2001.09.26일까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 한 사실이 세무조사통지서에 의하여 확인되며, 양도가액에 대한 처분청의 금융조사결과 확인된 사항 등을 요약하면 아래(표)와 같다. (단위: 천원) ┌───┬─────┬───────┬─────────┬────────┐ │구 분│ 계약서상 │ ① 청구인 │ │ ③=② 의 │ │ │ │ 계좌 │ ②=①의 자금출처 │ │ │매수자│ 매매대금 │ 입금내역 │ │ 자금출처 │ ├───┼─────┼───────┼─────────┼────────┤ │ │ │ │민○○계좌(E,○○ │ │ │ 쟁점1│ │1999.11.25일 │로 -21-** │ │ │ 토지 │ 450,000│450,000(C, │-)에서 1999. │1999.11.23 │ │ │ │○○동 │11.23 출금된 수표 │성○○계좌 │ │민○○│ │-07--) │1매(바가5482) │(E,○○ -21-│ │ │ │ │450,000 │-) 출금액│ ├───┼─────┼───────┼─────────┤970,000중 │ │ │ │ │이○○계좌(E,○○ │ │ │ 쟁점2│ │1999.11.26일 │로 -21-** │890,000이 매수자│ │ 토지 │ 550,000│440,000(D금고 │-)에서 1999. │들의 ②번 예금계│ │ │ │-01-13- │11.23 출금된 수표 │좌로 입금 │ │이○○│ │) │1매(바가5482**) │ │ │ │ │ │440,000 │ │ ├───┼─────┼───────┼─────────┼────────┤ │ 합계 │ 1,000,000│ 890,000 │ 890,000 │ 890,000 │ └───┴─────┴───────┴─────────┴────────┘ ┌─────────────────┬─────┐ │ ④ 매수자들 대출금 │ ⑤ 대출금│ ├─────┬─────┬─────┤ │ │ 대출일 │ 대출액 │채권최고액│ 사용처│ ├─────┼─────┼─────┼─────┤ │ │ │ │1999.11.24│ │ │ 571,351 │ │성○○계좌│ │1999.11.24│ F,○○동 │ 750,100│(E,○○로)│ │ │ 지원센터 │ │로 571,351│ │ │ │ │입금 상환 │ │ │ │ │ │ ├─────┼─────┼─────┼─────┤ │ │ │ │1999.11.24│ │ │ 672,819 │ │성○○계좌│ │1999.11.24│ F,○○동 │ 881,400│(E,○○로)│ │ │ 지원센터 │ │로 422,000│ │ │ │ │입금 상환 │ │ │ │ │ │ ├─────┼─────┼─────┼─────┤ │ │ 1,244,170│ 1,631,500│ 993,351│ └─────┴─────┴─────┴─────┘ ※ 매수자들은 성○○으로부터 자금을 차용하여 청구인에게 지급하고 쟁점토지를 담보로 대출받은 금액으로 성○○에게 상환하였음 ※ 청구인은 110,000천원(매매대금 1,000,000천원과 청구인 계좌에 입금된 890,000천원과의 차액)을 현금 등으로 받았다고 주장 ※ 이○○ 대출금과 성○○ 상환액과의 차액 250,819천원은 이○○ 계좌로 입금 ※ 성○○은 매수자 이○○ 兄 이□□의 대학원 동기생인 유○○G정보산업(주), H캐피탈(주), I씨엔씨(주) 대표의 母임 ※ 유○○은 성○○ 계좌 출금액 970,000천원과 보관하던 현금 23,351천원을 합한 993,951천원을 이□□에게 1999.11.23 빌려주고 1999.11.24 상환받았다고 2001.11.28 확인서를 작성하여 확인함

(7) 처분청의 조사공무원이 2001.10.09 쟁점토지를 현지확인한 사항 및 당심에서 2002.07.26 현지확인한 내용 등을 살펴보면 다음과 같다.

① 쟁점토지는 왕복4차선 도로변에 위치하고 쟁점토지 뒷편은 주택가이며 맞은편 도로변에는 A병원(1991년 개원)과 오피스텔 등이 위치하고 도로 뒷편은 주택가이고,

② 1999년 5월경까지 쟁점토지에 아파트모델하우스가 있었고 청구인이 양도할 당시에는 나대지 상태이었으나 2000년 3월경 가건물을 지어 현재 중고자동차 매매업체 3곳(J·K·L자동차매매상사)이 보증금 1억원, 월세 4백만원에 임차하고 있으며,

③ 청구주장 양도가액 10억원은 평당 양도가액이 186만원이나, 세입자 이△△(J자동차매매상사 대표)는 쟁점토지 양도당시 매매시세가 평당 250만원에서 300만원 정도였다고 확인하였으며, 쟁점토지는 인근 중개업소(○○동 846번지 소재 M부동산, 이＃＃)에서는 청구인 양도 당시 매매시세가 평당 350만원에서 400만원 정도였다고 진술하였다.

(8) 한편, 청구인은 1938년생으로 현재 65세로서, B병원 내과의사이며 N대학교 내과학 교수인 사실이 재직증명서에 의하여 확인되고, 쟁점2토지 매수자의 지방세 체납으로 경기도 고양시 ○○구청에서 쟁점2토지를 공매하여 2002.01.10 경락가액 1,057,700,000원(평당 345만원)에 이＠＠에게 낙찰된 사실이 한국자산관리공사의 매각결정서와 배분계산서 등에 의하여 확인된다. 다음, 쟁점에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지를 투기목적이 아닌 병원설립목적으로 취득하였으나 맞은편에 A병원이 개원하고 나이 관계로 병원 개업을 할 수 없게 되어 쟁점토지를 신속히 처분하려 하였으나 매매가 되지않던 중에 매수자가 10억원에 일시불로 매수하겠다고 하여 법무사사무실에서 검인계약서를 작성하여 10억원에 양도하였으며, 취득 당시 중개업자가 취득계약서가 실지계약서라고 확인하였으므로, 청구인이 당초 신고한 실지거래가액으로 이 건 양도소득세를 경정결정하여야 한다고 주장하고 있으나, 첫째, 쟁점토지를 민○○ 및 이○○ 명의로 매수한 사실이 확인되고, 이△△가 유○○으로부터 매수대금을 일시 융통하여 청구인에게 지급한 후 쟁점토지를 담보로 대출받은 자금으로 유○○에게 상환한 사실이 확인되는 바, 쟁점토지 매수를 이△△가 주도적으로 한 것으로 보여지므로, 이들 매수 명의자들의 거래사실확인서와 유○○의 확인서는 신빙성이 없다고 판단되며, 둘째, 청구인은 B병원 의사로서 경제적으로 큰 어려움이 없다고 보아야 할 것이고, 양도 당시 급전이 필요했던 특이사항이 없었던 점 등으로 보아 공시지가의 절반가액에 쟁점토지를 매도할 이유가 없었다고 보여지고, 셋째, 처분청에서 매매대금 10억원 중 890백만원이 입금된 청구인 예금계좌만을 금융조사하고 청구인의 다른 예금계좌와 가족들의 예금계좌에 대한 조사를 하지 않은 점 및 청구인이 110백만원에 대한 입금계좌를 밝히지 못하는 점 등에 비추어 볼 때 10억원 외에 추가로 매매대금을 지급받았을 개연성이 있다고 여겨지므로, 일부 확인된 금융조사내용만을 가지고서는 쟁점토지를 10억원에 양도한 것으로 인정하기 어려우며, 넷째, 매수자들이 쟁점토지에 채권최고액 16억원의 근저당권을 설정하여 12억원을 대출받은 사실 및 인근 중개업자와 세입자의 시세 진술내용, 쟁점2토지의 공매가액(평당 345만원)등으로 보아 쟁점토지를 10억원(평당 186만원)에 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없어 보이고, 다섯째, 부동산매매시 매매계약서에 주민등록번호 등 인적사항을 정확하게 기재하여 법률적인 분쟁에 대비하는 것이 관례임에도 청구인이 제시하는 취득당시 매매계약서에는 주민등록번호와 연락처 등이 기재되어 있지 않은 점 및 취득대금에 관련된 금융거래 증빙 등 구체적이고 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 제시하는 취득 당시 매매계약서는 실지 계약서가 아닌 것으로 판단된다. 따라서, 처분청에서 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액이 거래증빙서류에 의하여 확인되지 않는 것으로 보아, 공정과세협의회의 협의를 거쳐 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하고 청구인에게 잘못이 없다고 하겠다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 / 소득세법시행령 제166조 /