실거래가액 부인

[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각한다. [이유]

청구인은 1988.10.18 등에 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 대지 320.9 ㎡ (이하 "쟁점토지"라 한다) 및 1991.12.12 신축취득한 건물 1,048.8 ㎡(이하 "쟁점건물"이라 하며, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)를 2000.3.4 양도하고 양도가액을 8억원, 취득가액을 8억6,350만원으로 하여 부동산양도신고를 하였다. 처분청은 청구인의 쟁점부동산 양도신고에 대하여 취득가액은 인정하였으나 양도가액이 사실과 다른 것으로 보아 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 2002.1.16 이 건 2000년 귀속 양도소득세 98,490,140 원을 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.4.18 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산의 실양도가액 8억원이 매매계약서 및 영수증, 매수자의 거래사실확인서 등에 의해 확인됨에도, 처분청에서 사업포괄양도양수계약서상의 토지양도가액 380,922천원을 근거로 동 가액이 기준시가 678,000천원에 크게 미달된다하여 청구인의 부동산양도금액을 부인하고 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장한다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은, 청구인이 신고한 매매계약서와 매수자인 청구외 ○○○이 제출한 매매계약서는 임대보증금에 대한 기록이 상이하고, 매매대금 8억원중 임대보증금 127백만원을 제외한 673백만원에 대하여만 영수증이 작성되어야하나 8억원 전체에 대해 영수증이 작성되었으며 사업양도양수계약서상 임대보증금은 65백만원이나 매매계약서는 127백만원으로 되어있는 등, 청구인이 신고한 매매계약서는 신빙성이 없으며, 쟁점부동산 거래당시는 IMF관리체제로 인하여 기준시가에 준하여 매매가액이 형성되었던 것으로 탐문되고 있는 바, 청구인이 쟁점토지를 평당 약4백만원에 거래하였다고 신고한 것은 기준시가 6,942천원 대비 약57％에 불과하여 청구인이 신고한 양도가액을 실거래가액으로 인정할 수 없다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액 8억원을 실거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ① "생략"

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액,환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인 (이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 제158조 제1항 각호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제6호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7 항의 규정에 해당하는 경우에는 동 항의 규정에 의한 양도당시의 기준 시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산 (주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계

(1) 쟁점부동산의 취득가액이 부동산매매계약서, 공사도급계약서, 취득ㆍ등록세 영수증 등에 의해 863,500천원으로 확인되고 이 점에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나, 청구인이 신고한 양도가액 8억원에 대해서는 다툼이 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은, 쟁점부동산의 실양도가액 8억원이 매매계약서 및 영수증, 매수자의 거래사실확인서 등에 의해 확인된다고 주장하고 있으나, 청구인이 제시한 위 증빙들을 살펴보면 첫째, 매수자인 청구외 ○○○이 제출한 매매계약서에 기록되어 있는 임대보증금 127백만원이 청구인이 신고한 매매계약서에는 없고 매매대금수수에 따른 관련 금융자료의 제시가 없으며, 둘째, 부동산거래사실확인서에 매수자의 인감증명서가 아닌 청구인의 인감증명서가 첨부되어 있고, 셋째, 당해 매매계약서를 부동산중개인이 아닌 법무사가 작성한 점 등으로 볼 때 청구인이 제시한 매매계약서를 신빙성이 있는 것으로 보기는 어렵다 하겠다. (나) 또한 청구인은, 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가에 의해 토지 및 건물가액으로 구분하면 토지가액이 622,628천원이 되어 기준시가 대비 92.5％가 됨에도, 처분청에서 사업포괄양도양수계약서상의 토지 양도가액 380,922천원을 근거로 동 가액이 기준시가 678,000천원에 크게 미달된다하여 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액을 부인한 것은 부당하다고 주장하고 있는 바, 쟁점부동산 양도가액 8억원을 기준시가에 의해 구분한 토지가액 622,628천원(평당 6,419천원)은 청구인의 주장과 같이 기준시가 대비 92.5％에 이르고 있으나, 건물가액 177,372천원은, 쟁점건물이 ○○시 ○○구 ○○동에 소재하는 지하1층, 지상6층의 연건평 1,048.8 ㎡(317평)의 상업용 빌딩으로서 1991.12.12 준공되었고 건축비용이 490백만원에 이르고 있다는 점 및 양도당시 청구인의 쟁점건물 장부가액이 427백만원에 이른다는 점 등에 비추어 볼 때, 이를 실지양도가액으로 인정하기가 어렵다고 판단된다.

(2) 따라서, 처분청에서 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액을 부인하고, 쟁점부동산에 대한 양도차익을 기준시가에 의해 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제100조 / 소득세법 제114조 / 소득세법시행령 제176조 의 2/