양도가액을 환산한 취득가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

[주문] 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다. [이유]

청구인은 서울특별시 ○○구 ○○동 146번지 대지 313.7㎡, 건물 481.5㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1985.2.11. 취득하여 2000.5.30. 양도하고 양도차익을 실지거래가액(취득가액: 350,000천원, 양도가액 410,000천원)으로 계산하여 2000.6.23 양도소득세 5,668,240원을 예정신고납부하였다. 처분청은 위 신고한 양도가액 및 취득가액이 신빙성이 없다하여, 신고된 양도가액 및 취득가액을 부인하고 기준시가(취득가액 231,669,460원, 양도가액 487,257,500원)로 양도차익을 산정하여 2002.1.11 청구인에게 2000년 과세연도 양도소득세 63,518,638원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.4.8. 이건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산은 양도가액 460,000천원 및 취득가액 350,000천원으로 실지거래가액이 확인되는데도 불구하고 취득시 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 결정한 처분은 부당하다.

청구인이 양도소득세 신고시 제시한 양도가액은 사실과 다르나 조사시 확인된 양도가액 460,000천원을 인정하고 취득가액은 불분명하므로 환산가액에 의거 결정하여야 하며, 당초결정시에는 취득 및 양도가액을 기준시가에 의거 결정한 것은 잘못되었으므로 당초 고지세액에서 5,162,840원을 차감하여 결정하는 것이 타당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 청구인이 주장하는 취득 당시 실지거래가액을 인정하지 아니하고, 양도가액을 환산한 취득가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】제1항에서 "제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. (1.~5 생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 같은법 제110조 【양도소득세과세표준 확정신고】제1항에서 "당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(제105조 제1항 제1호 단서의 규정에 해당하는 경우에는 토지의 거래계약허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지) 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다"고 규정하고 있으며, 제2항에서 "제1항의 규정은 당해연도의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 때에도 적용한다"고 규정하고 있다. 제3항에서 "제1항의 규정에 의한 양도소득과세표준의 신고는 이를 확정신고라 한다"고 규정하고, 제5항에서 "확정신고에 있어서는 그 신고서에 양도소득금액의 계산의 기초가 된 양도가액과 필요경비의 계산에 필요한 서류로서 대통령령이 정하는 것을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다"고 규정하고 있다. 같은법 제100조 【양도차익의 산정】제1항에서 "양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다"고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 1985.2.11. 취득하여 15년간 목욕탕 등으로 사용하다가 2000.5.30. 양도하고 2000.6.23 쟁점부동산의 양도가액을 410백만원, 취득가액을 350백만원으로 실지거래가액에 의한 양도소득세 예정신고를 하였음이 양도소득세예정신고 등에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 양도소득세에 관한 실지 조사과정에서 양도가액을 청구외 ○○○에게 확인한 바 460백만원으로 확인되므로 청구인의 양도가액은 불분명한 경우에 해당하고, 취득가액은 청구인이 제시한 청구외 □□□의 확인서를 처분청이 확인한 바 거래가액이 생각나지 않는다는 청구외 □□□의 진술을 받고서, 청구인이 제출한 증빙서류가 신빙성이 없다는 이유로 기준시가에 의거 2000년 과세연도 양도소득세 63,518,630원을 2002.1.11 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.4.8 이 건 불복청구를 하자 처분청은 양도가액은 460백만원으로 확인되므로 460백만원으로 하고, 취득가액은 불분명하므로 소득세법시행령 제176조의2 제2항 제2호 의 규정에 의거 환산가액으로 경정한 사실이 확인된다.

(3) 먼저, 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 살펴보면, 첫째, 청구인이 양도신고시 제시한 매매계약서에 의하면 2000.4.12 쟁점부동산의 총매매대금은 410백만원으로 약정하여 청구외 ○○○에게 양도한 것으로 확인되나, 이에 대하여 처분청은 사실확인결과 매수자인 청구외 □□□가 운영하는 ○○주택의 장부기록 및 청구외 ○○○의 확인서에 의하면 매매대금이 460백만원으로 확인된다. 둘째, 청구인은 이 건 심사청구시 매매대금을 410백만원으로 신고한 것은, 건물철거비로 받은 5천만원이 포함되어 매매대금이 460백만원으로 매매계약서를 작성한 것이 며 양도신고시에는 철거비를 제외한 금액으로 신고하였음을 시인하고 있어 양도가액은 460백만원임이 확인되고 이는 처분청과 다툼이 없는 것으로 판단된다.

(4) 다음으로 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 살펴보면, 첫째, 청구인이 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액 350백만원에 대한 증빙으로 청구외 □□□의 부동산거래사실확인서를 제시하고 있으나, 취득시 매매계약서, 대금수수관련 증빙 등 실지거래가액을 객관적으로 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있다. 둘째, 쟁점부동산의 취득당시 기준가는 231백만원으로 계산되며, 청구인이 실지거래가액으로 신고한 금액 350백만원은 기준시가 대비 151%에 수준인데 반하여 양도신고시 제출한 양도가액은 410백만원으로 기준시가 대비 84%에 미치지 못하는 것으로 분석된다. 이러한 사실에 근거하여 판단해 볼 때 "실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라"함은 소득세법시행령 제176조 의 2 제1항 제1호에서 규정하는 바와 같이 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하며 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비되어 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 등을 말하는 바, 청구인이 주장하는 취득가액은 매매계약서, 대금수수관련 증빙 등 실지거래가액을 객관적으로 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 청구인이 제시하는 청구외 □□□의 거래사실확인서는 처분청의 조사시에는 거래가액이 기억나지 않는다고 진술하다가 수일내에 번복한 사실로 미루어 취득당시 실지거래가액이 확인되는 증빙으로 인정하기 어려운 것으로 보이므로 이 건 취득가액은 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하다. 셋째, 토지와 건물을 함께 양도하면서 매수자의 요구로 건물을 철거하는 경우 건물철거비용은 소득세법 제97조 및 동법시행령 제163조에 의한 양도소득의 필요경비계산에 있어서 건물양도가액에 대한 필요경비로 공제할 수 있으므로 (재재산 46014-127, 1999.4.16 같은 뜻)청구인 및 청구외 ○○○에게 건물철거비에 관한 증빙서류를 제시토록 요구하였으나 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 이에 대한 경비는 인정할 수 없다 할 것이다. 그러므로 실지거래가액으로 인정되는 양도가액에 대응하는 취득당시 실지거래가액이 확인되지 아니하는 이 건에 있어서 소득세법시행령 제176조 의 2 제3항규정에 의하여 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 1) 매매사례가액, 2) 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액, 3) 양도당시 실지거래가액을 기준시가 변동률로 환산한 취득가액, 4) 기준시가 순으로 순차로 적용하여 양도차익을 산정하여야 하는 바, 취득당시 매매사례가액이나 2이상의 감정평가법인의 감정가액이 없는 이 건의 경우 양도당시 실지거래가액을 기준시가 변동률로 환산하는 방법에 의하여 양도차익을 계산하여야 하므로 양도가액은 확인된 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액을 적용하여 양도차익을 산정한 당초 처분은 합당한 것으로 판단된다. 그러므로, 이 건 심사청구는 청구주장 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제110조 / 소득세법 제100조 /