기준시가에 의한 양도 세액이 실지양도차익의 범위를 초과할 수 없음

[이유]

청구인은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 780 ○○아파트 107-1503호 대지 66.086㎡, 건물 84.94㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1997.06.26 취득하여 2000.12.16 양도하고, 2000.12.29 부동산양도신고시 쟁점부동산을 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세 대상으로 신고하였고, 처분청은 2001.12.06 청구인의 쟁점부동산 양도 당시 청구인의 夫인 청구외 유○○이 ○○시 ○○구 ○○동 121 ○○아파트 352-102호(이하 “다른주택”이라 한다)를 보유하고 있었다는 이유로 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 2000년 귀속 양도소득세 3,612,520원을 청구인에게 결정·고지하였다.

청구인은, 쟁점부동산의 양도가액은 7천만원, 취득가액은 73,815,970원으로 양도차손이 발생하였는 바, 양도소득 과세표준 확정신고기한까지 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 신고하지 않았다 하여 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

처분청은 청구인이 당초 부동산양도신고시 양도가액이 5천만원으로 기재된 허위계약서를 제출하였을 뿐, 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 규정에 의거 양도소득 과세표준 확정신고기한까지 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 신고하지 않았으므로, 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이건 처분은 정당하다.

• 가. 관련법령 소득세법 제96조 (양도가액)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우. 소득세법 제110조 (양도소득과세표준확정신고)

① 당해 연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 당해 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

• 나. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.

① 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시에 청구인의 夫인 청구외 유○○영이 다른주택을 취득하여 보유하고 있었으며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

② 청구인은 쟁점주택을 양도한 후, 소득세법 제110조 제1항 에서 정하고 있는 양도소득 과세표준 확정신고기한까지 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 신고하지 아니하였으며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

③ 청구인은 쟁점주택을 7천만원에 양도하였다고 주장하면서 쟁점주택의 매수자인 청구외 이○○와의부동산매매계약서를 그 증빙서류로 제시하고 있으며, 처분청 조사과에서도 위 매수자로부터 매매계약서를 징취하여 실지양도가액을 7천만원으로 확인하였으며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

④ 청구인은 쟁점주택의 분양가액을아파트 공급계약서에 의해 69,641천원으로 주장하고 있으며, 처분청의양도세 확인조사 복명서에 의하면, 처분청에서도 위 계약서에 의해 쟁점주택의 분양가액을 69,641천원으로 확인하였음을 알 수 있다.

(2) 청구인은 쟁점주택의 양도에 따른 양도차익을 실지거래가액에 의거 산정하여야 한다고 주장하나,

① 위 관계법령에 의하면, 양도가액과 취득가액은 양도당시 및 취득당시의 기준시가에 의해 결정함을 원칙으로 하되 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 양도소득 과세표준 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에 한하여 예외적으로 실지거래가액에 의하는 것임을 알 수 있고,

② 청구인은 쟁점주택을 양도한 후 소득세법 제110조 제1항 에서 정하고 있는 양도소득 과세표준 확정신고기한까지 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 신고하지 아니하였는 바, 청구인이 주장하는 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는지의 여부에 관계없이 처분청이 위 관계법령에 따라 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 이건 처분은 정당하다고 판단된다(국심 2001광2834, 2002.03.02 외 다수 같은 뜻임).

(3) 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없으므로, 기준시가에 기초하여 산정한 세액이 그 실지 양도차익의 범위를 넘을 때에는 그 세액을 그 실지양도차익의 범위로 제한하여 인정하여야 할 것이고, 이 경우 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액이 실지 양도차익의 범위를 넘는다는 과세장해사유는 납세의무자인 청구인이 입증하여야 할 것인 바(대법원 98두908, 1998.04.10 외 다수 같은 뜻임), 이 건의 경우 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액이 그 실지양도차익의 범위를 넘는 과세장해사유에 해당되는지의 여부에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 쟁점주택을 7천만원에 양도하였다고 주장하면서 쟁점부동산의 매수자인 청구외 이○○와의부동산매매계약서를 그 증빙서류로 제시하고 있으며, 처분청 조사과에서도 위 매수자로부터 매매계약서를 징취하여 양도당시 실지거래가액이 7천만원임을 확인한 것으로 나타나고 있다.

② 청구인은 쟁점주택의 취득가액을 분양가액 69,641,000원, 취득세 1,671,380원, 등록세 2,503,590원, 샷시 설치비 2,359,000원, 합계 76,174,970원으로 주장하면서 아파트분양계약서, 지방세 세목별 과세증명서, 등록세영수증 사본을 그 증빙서류로 제시하고 있고, 샷시설치비에 대한 증빙은 제시하지 못하고 있으며, 처분청 조사과에서도 위 계약서에 의해 쟁점주택의 분양가액이 69,641,000원임을 확인하였다는점 등을 종합하여 보면, 쟁점주택의 취득당시 실지거래가액은 적어도 73,815,970원(분양가액·취득세·등록세 합계액)인 것으로 인정된다.

③ 그러하다면, 쟁점주택의 실지거래가액에 의한 양도차익은 쟁점주택의 실지양도가액(7천만원)에서 실지취득가액(73,815,970원)을 차감한 △3,815,970원으로 양도차손이 발생하였음을 알 수 있는 바, 이 건의 경우, 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액(3,612,520원)이 실지 양도차익(△3,815,000원)의 범위를 분명히 벗어난 과세장해사유가 있음에도 불구하고, 처분청이 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액을 그대로 결정·고지한 이건 처분은 잘못이라고 판단된다. [참조판례] 대법원 98두908,1998.04.10 국심 98서160, 1999.05.24 외 [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제110조 /