쟁점토지 중 1세대1주택 부속토지의 초과면적이 얼마인지 여부

[3] 토지초과이득세 공제 여부 [주문]

○○세무서장이 2001.07.02 청구인에게 결정고지한 1997년 과세연도 양도소득세 56,968,700원은,

1. 이 건 과세대상토지의 토지초과이득세 납부액 2,874,880원을 필요경비로 인정하여 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다. [이유]

청구인은 1978.10.11 서울특별시 강동구 ○○동 20-4외 1필지 대지 1,111㎡ 및 지상주택 144.2㎡(이하 "종전주택"이라 한다)를 취득하여 보유하던 중, 1982.08.30 종전주택의 소재지 일원이 ○○토지구획정리사업지구로 편입된 후 1987.02.17 당해 사업이 완료됨에 따라 종전주택의 부수토지 대신 서울특별시 송파구 ○○동 194-3 대지 284.9㎡, 같은동 194-9 대지 258㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 환지 받았으며, 환지 받은 2필지 중 같은동 194-3 대지 284.9㎡(이하 "종전양도토지"라 한다)는 1989.09.04 양도하고 1세대 1주택 부수토지로 보아 양도소득세 비과세 결정되었으며, 쟁점토지는 1997.05.01 양도하고 1세대 1주택 비과세로 양도신고하였다. 처분청은 쟁점토지 중 190.571㎡ 1세대 1주택 부속토지의 초과면적으로 보아 2001.07.02 청구인에게 1997년 과세연도 양도소득세 56,968,700원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.09.28 이의신청을 거쳐 2002.03.04 심사청구를 제기하였다.

(1) 청구인은 1978.10.11 한울타리안에 있는 서울시 강동구 ○○동 20-4, 대지 119㎡ 및 같은동 20-5 대지 992㎡ 계 1,111㎡와 위 지상 주택 144㎡를 취득한 후 토지구획정리사업지구로 편입되어 종전주택은 철거되고 각 토지는 환지되어 같은시 ○○동 194-3 대지 284.9㎡와 같은동 194-9 대지 258㎡를 환지받아 같은동 194-3 대지 284㎡는 1989.09.04 양도하여 1세대 1주택 부속토지로 비과세 결정되었고, 쟁점토지는 1997.05.01 양도하였으므로 1세대 1주택 부속토지로서 5배이내이므로 비과세 대상이며, 또한 현행 세법상 비과세요건을 갖춘 1주택을 2이상 분할하여 양도한 경우 소득세법시행규칙 제72조 제2항 규정에 의거 먼저 양도한 부분에 대하여 과세한다면 먼저 양도한 ○○동 194-3 대지 284㎡가 과세되어야 하고 이후에 양도한 쟁점토지는 비과세하여야 한다.

(2) 청구인은 쟁점토지에 대한 부동산양도신고를 1997.04.30 하였으므로 신고 및 납부불성실 가산세는 취소되어야 한다.

(3) 쟁점토지에 대한 토지초과이득세 2,874,880원을 토지소재지 세무서에 납부하였으므로 필요경비로 공제하여야 한다.

(1) 1세대 1주택에 부수된 1필지의 토지가 2필지로 분할되어 시차를 두고 양도되었을 때에는 주택이 정착된 토지로서 주택 정착면적의 5배 이내의 토지만을 1세대 1주택에 부수된 토지의 양도로 보는 것이며, 소득세법시행규칙 제77조 9(환지예정지등의 양도 또는 취득가액의 계산) 및 재일 46014-1123호(1995.05.04)에 의거하여 쟁점토지의 양도에서 환지전 당초 주택 정착면적의 5배를 초과하는 면적인 190.571㎡를 기준시가에 의거 과세함은 정당하고,

(2) 청구인은 1세대 1주택 비과세로 양도신고만 하고 양도소득금액을 신고하지 아니하였으므로 신고 및 납부불성실가산세를 적용한 것은 적법하며,

(3) 청구인이 쟁점토지에 대하여 토지초과이득세를 납부한 사실이 확인되는 경우에는 필요경비를 공제함이 타당하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점토지중 1세대 1주택 부속토지의 초과면적이 얼마인지 여부

(2) 신고 및 납부불성실가산세 대상여부

(3) 토지초과이득세 공제 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령 ㅇ 소득세법 제89조 (비과세양도소득) 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 ㅇ 같은법시행령 제154조(1세대 1주택의 범위)

① 법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간 3년 이상인 것을 말한다.

⑦ 법 제89조 제3호에서 "지역별로 대통령령이 정하는 배율"이라 함은 다음의 배율을 말한다

1. 도시계획구역안의 토지 5배

2. 도시계획구역밖의 토지 10배 ㅇ 같은법시행규칙 제72조(1세대 1주택의 특례)

② 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2 이상의 주택으로 분할하여 양도한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대 1주택으로 보지 아니한다. ㅇ 소득세법시행규칙 제77조 (환지예정지등의 양도 또는 취득가액의 계산)

① 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 토지구획정리사업법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 다만, 1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지로서 취득일 전후를 불문하고 1984년 12월 31일 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우에는 제2호의 산식에 의한다.

2. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우

• 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가
• 나. 취득가액 환지예정면적×취득당시의 단위당 기준시가

③ 제1항 제1호 및 제2항의 경우에 환지사업으로 인하여 감소되는 토지의 면적에 대한 가액은 자본적지출로 계상하지 아니한다. ㅇ 소득세법 제165조 (부동산양도 신고등)

① 거주자가 부동산을 매매하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 당해 부동산의 거래내용을 납세지관할세무서장에게 신고(이하 이 조에서 "부동산양도신고"라 한다)하여야 한다. 다만, 주택·농지 등으로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항의 부동산양도신고를 받은 납세지 관할세무서장은 대통령령이 정하는 바에 따라 부동산양도신고확인서를 교부하여야 한다.

③ 부동산양도신고를 받은 납세지 관할세무서장은 대통령령이 정하는 바에 따라 납부세액에 관한 안내서를 교부하여야 한다. ㅇ 소득세법시행령 제224조 (부동산 양도신고등)

① 부동산을 매매한 자(부동산양도신고에 관한 위임을 받은 자를 포함한다)는 부동산 소유권 이전에 관한 등기를 신청하는 날까지 총리령이 정하는 부동산 양도신고서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 부동산양도신고를 하여야 한다.

1. 토지대장(취득당시의 토지등급이 기재된 것에 한한다) 및 건축물대장등본

3. 부동산 보유기간중에 환지가 있었던 경우 및 도시재개발법에 의한 도시재개발 또는 주택건설촉진법에 의한 주택재건축이 있었던 경우에는 환지예정지증명원·잠정등급확인원 및 관리처분내용을 확인할 수 있는 서류

② 법 제165조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 등기부등본, 등기필증, 기타 총리령이 정하는 서류(이하 이 조에서 "등기부등본 등"이라 한다)에 의하여 3년 이상 보유한 사실이 확인된 주택

2. 등기부등본 등에 의하여 8년 이상 보유한 사실이 확인된 농지(지적법에 의한 지목이 전·답·과수원인 경우에 한한다)

3. 기타 총리령이 정하는 사유에 해당하는 부동산

③ 제1항의 규정에 의하여 부동산양도신고를 받은 납세지관할세무서장은 총리령이 정하는 부동산양도신고확인서를 부동산양도신고자에게 즉시 교부하여야 한다. 이 경우 부동산양도신고서의 기재사항이 불비하거나 제1항 각호의 서류가 미비된 때에도 부동산양도신고확인서를 먼저 교부한 후 그 보완을 요구하여야 한다.

④ 법 제165조 제1항의 규정에 따라 부동산양도신고를 받은 납세지관할세무서장은 법 제105조의 규정에 의한 자산양도차익예정신고기한 내에 총리령이 정하는 안내서를 납세자에게 교부하여야 한다.

⑥ 거주자가 제1항의 규정에 의한 부동산양도신고 후 신고내용에 오류가 있거나 부동산매매계약의 변경 등이 있는 경우에는 법 제105조 및 법 제110조에 규정하는 신고기한까지 그 변경된 내용 등을 신고하여야 한다. ㅇ 소득세법시행규칙 제99조의2 (부동산양도신고등)

④ 영 제224조 제4항에서 "총리령이 정하는 안내서"라 함은 국세징수법시행규칙 제4조 의 규정에 의한 납부서를 말한다. ㅇ 토지초과이득세법 제26조 (양도소득세등의 납부세액에서 공제되는 토지초과이득세)

④ 토지초과이득세가 부과된 유휴토지 등을 양도함으로써 발생한 소득에 대하여 유휴토지 등의 소유자가 제16조의 규정에 의하여 결정된 토지초과이득세를 소득세법 제105조 또는 제110조의 규정에 의한 과세표준신고를 함에 있어서 양도소득세의 필요경비에 산입하거나, 법인세법 제59조의5 내지 제59조의7의 규정에 의한 과세표준신고를 함에 있어서 특별부가세의 양도차익에서 공제한 때에는 제1항의 규정을 적용하지 아니하고 그 토지초과이득세 전액을 당해 양도소득세의 필요경비에 산입하거나 특별부가세의 양도차익에서 공제한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1978.10.11 서울특별시 강동구 ○○동 20-4외 1필지 대지 1,111㎡ 및 지상주택 144.2㎡를 취득하여 보유하던 중, 198.08.30 종전주택의 소재지 일원이 ○○토지구획정리사업지구로 편입된 후 1987.02.17 당해 사업이 완료됨에 따라 종전주택의 부수토지 대신 서울특별시 송파구 ○○동 194-3 대지 284.9㎡, 같은동 194-9 대지 258㎡를 환지 받은 사실이 등기부등본 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 환지 받은 2필지 중 서울특별시 송파구 ○○동 194-3 대지 284.9㎡는 1989.09.04 양도하고서 1세대 1주택 부수토지로 보아 양도소득세 비과세 대상임을 주장하였으나, 처분청은 청구인이 양도할 당시 청구인과 동일세대를 구성하고 있는 청구인의 시아버지 청구외 이○○가 다른주택을 소유하고 있어 이 건 토지의 양도가 비과세대상의 1세대 1주택 양도에 해당하지 않는 것으로 보아 1992.04.16 양도소득세 37,750,650원 및 동 방위세 7,150,120원을 결정고지 하였으나 국세심판원은 1세대 1주택 부속토지로 보아 당초처분이 타당하지 않는 것으로 판단하였음이 국심 제92서3841호에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점토지를1997.05.01 양도하고 1세대 1주택 비과세로 양도신고 하였으나 처분청은 1989.09.04 양도한 토지와 쟁점토지의 면적을 합하여 1세대 1주택 부속토지 초과면적 190.571㎡에 대하여 양도소득세 56,968,700원을 결정고지하였음이 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(4) 청구인은 쟁점토지의 1세대 1주택 부속토지에 해당하는 면적을 환지전면적으로 하여야 하고, 보충적청구로서 신고·납부불성실가산세를 제외하여야 하며, 쟁점토지에 대한 토지초과이득세 납부세액을 필요경비로 공제하여야 한다는 주장이므로 이를 살펴본다. 첫째, 주택(2이상으로 분리된 경우 포함)의 부수토지가 한울타리내 2필지 이상으로 되어 있는 경우로서 이를 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 하나의 주택으로 보아 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정에 의한 1세대 1주택 여부를 판정하는 것이나, 2이상으로 분할하여 양도하는 경우에는 같은법시행규칙 제72조 제2항의 규정에 의하여 1세대 1주택으로 보지 아니하는 것이다.(재일 46014-1965, 1998.10.13) 이러한 규정에도 불구하고 처분청은 청구인이 종전양도토지를 소득세법시행규칙 제72조 제2항 에 의하여 과세하지 아니하고 1세대 2주택으로 보아 과세하였으며 국세심판원도 이에 대한 심리를 생략한 채 1세대 2주택이 아닌 사실만 심리하여 종전양도토지가 비과세결정된 사실이 국세심판원 결정서에 의하여 확인된다. 둘째, 당심에서 판단하건데 주택의 일부를 분할 양도시에는 먼저 양도분은 과세하고 나중에 양도하는 토지·건물의 경우에는 비과세여부를 판정하는 것이나, 쟁점토지의 경우에는 구획정리로 인하여 2필지로 강제분할된 토지이므로 사실상 일괄양도는 불가능한 경우로서 상기 소득세법시행규칙 제72조 제2항 을 적용하는 것은 부당한 점이 있다고 판단되므로 쟁점토지의 1세대 1주택 부속토지의 계산은 종전양도토지의 면적과 합하여 판단하여야 하는 것이 타당하다고 보여진다.(재산 1264-3401, 1984.10.24, 같은 뜻) 셋째, 이에 따른 처분청의 쟁점토지에 대한 과세내역을 살펴보면 주택부수토지의 면적계산을 다음과 같이 환지 전 종전평수를 기준으로 환산하였음을 알 수 있다. 144.2㎡(환지전주택 바닥면적)×5배=721㎡(부수토지범위) 721㎦×542.9㎡(환지후면적)÷1,111㎡(환지전면적)=352.323㎡(환지후주택 부수토지범위) 542.9㎡(전체환지면적)-352.323㎡(환지후주택 부수토지범위)=190.577㎡(과세대상면적) 토지구획정리사업지구내에 소득세법시행령 제154조 규정에 의한 1세대 1주택을 가진 자가 거주하던 주택 및 그 부수토지의 일부가 토지구획정리사업법 규정에 의한 체비지로 충당된 후 그 잔여주택 및 부수토지를 양도함에 있어 소득세법 제89조 제3호 에 의한 1세대 1주택의 부수토지를 산정하는 경우에는 환지전 당초주택의 바닥면적의 같은법시행령 제154조 제7항의 배율을 적용한 면적에 환지 후 잔여 부수 토지면적이 환지전 전체 부수토지면적에서 차지한는 율을 곱하여 계산된 면적으로 하는 것임에도 타당한 방법이라 할 것이다.(재일 46014-1123, 1995.05.04 같은 뜻) 넷째, 청구인은 설령 1세대 1주택으로 잘못 신고되었을 경우라 할지라도 소득세법 제165조 (부동산양도 신고등) 및 소득세법시행령 제224조 (부동산 양도신고등)의 규정에 따라 부동산양도신고를 하였으므로 처분청이 같은법 제165조 제③항에 규정에 따라 납부세액에 관한 안내서를 교부하여야 하는데도 불구하고 이를 이행하지 아니하였으므로 신고 및 납부불성실가산세는 부당하다는 주장이나, 이 규정은 소득금액을 신고한 납세자에게 국세징수법시행규칙 제4조 의 규정에 의한 납부서를 교부하는 것을 말하는 것이고, 청구인은 부동산양도신고 후 신고내용에 오류가 있거나 부동산매매계약의 변경 등이 있는 경우에는 법 제105조 및 법 제110조에 규정하는 신고기한까지 그 변경된 내용 등을 신고하여야 하는데도 이를 이행하지 아니하고 비과세신고만을 한 경우이므로 청구인의 주장은 이유 없다고 할 것이다. 다섯째, 청구인은 쟁점토지에 대한 토지초과이득세 납세사실증명원을 제시하며 필요경비로 공제하여 줄 것을 주장하므로 이를 살펴보면, 토지초과이득세법 제26조 에 의하면 토지초과이득세가 부과된 유휴토지 등을 양도함으로써 발생한 소득에 대하여 유휴토지 등의 소유자가 제16조의 규정에 의하여 결정된 토지초과이득세를 소득세법 제105조 또는 제110조의 규정에 의한 과세표준신고를 함에 있어서 양도소득세의 필요경비에 산입한다고 규정하고 있으며, 당심에서 쟁점토지 관할세무서에 조회한 바 □□세무서는 청구인에게 토지초과이득세를 결정고지하였고, △△세무서 납세사실증명원(발급번호 0012629, 2002.02.07)에 의하여 3,504,320원(본세: 2,874,880원, 가산금: 629,440원)을 납부한 사실이 결정결의서 등에 의하여 확인된다. 위 사실을 종합하여 보면, 쟁점토지의 양도면적 258㎡에서 환지전 당초 건물정착면적의 5배를 초과하는 면적인 190.571㎡를 1세대 1주택의 부수토지 중 초과면적으로 보아 기준시가에 의거 과세함은 정당하고, 청구인은 1세대 1주택으로 비과세신고만 하고 양도소득금액을 신고하지 않았을 뿐만 아니라 부동산 양도신고 후 신고내용에 오류가 있거나 부동산매매계약의 변경 등이 있는 경우에는 법 제105조 및 법 제110조에 규정하는 신고기한까지 그 변경된 내용등을 신고하여야 하는데도 이를 이행하지 아니한 사실이 있으므로 신고 및 납부불성실가산세를 적용한 것은 적법하며, 청구인이 제시한 토지초과이득세 납부액 2,874,880원은 납부사실이 결정결의서 등에 의하여 확인되므로 토지초과이득세법 제26조 제4항 에 의거 공제하는 것이 타당하다고 판단된다.(재산 46014-76, 2000.02.12)

따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제89조 / 소득세법시행령 제154조 / 소득세법시행규칙 제72조 / 소득세법시행규칙 제77조 / 소득세법 제165조 / 소득세법시행령 제224조 / 소득세법시행규칙 제99조의2 /