부동산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정할 수 있는지의 여부

○○세무서장이 2001.08.01. 청구인에게 결정고지한 2001년 귀속 양도소득세 8,095,940원은 청구인이 신고한 양도당시 및 취득당시 실지거래가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 대지 548㎡ 및 같은리 ○○번지 도로 167㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 19992.11.02. 취득하고, 위 지상에 건물 242.55㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 1998.06.16. 신축 ․ 취득한 후 2001.04.20. 쟁점토지와 쟁점건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 ○○지방법원○○지원의 임의경매결정에 의해 청구외 김○○에게 양도하고 2001.4.25. 실지거래가액(양도가액 ○○,100,000원, 필요경비 122,230,580원)으로 부동산 양도신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 서면검토결과 청구인이 제시한 증빙에 의하여 실지취득가액이 확인되지 아니한다고 보아 실지거래가액에 의한 양도차익을 부인하고, 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 2001.08.01. 청구인에게 2001년 수시분 양도소득세 8,095,940원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.11.12. 이의신청(2001.12.05.기각결정)을 거쳐 2002.03.07. 이 건 심사청구를 하였다.

청인은, 쟁점부동산의 양도가액은 법원경락가액 ○○,100,000원으로 확인되고, 필요경비는 122,230,580원(취득가액 60,000,000원, 쟁점건물신축비용 62,230,580원)으로서 양도차익이 발생하지 아니하였음에도 처분청이 이를 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다는 주장이다.

이에 대하여 처분청은, 쟁점부동산의 실지양도가액은 법원경락가액으로서 청구인과 다툼이 없으나, 청구인이 제출한 쟁점토지의 취득가액과 쟁점건물의 신축비용 등 필요경비에 대하여 서면 검토한 바 취득당시 매매계약서의 내용에는 쟁점토지외의 다른 토지가 포함되어 있어 이를 인정하기 어렵고, 쟁점토지 인근 거주자의 쟁점토지 취득가액확인서 또한 인정하기 어려우며, 청구인은 쟁점부동산에서 ○○가든을 운영하면서 쟁점건물신축관련 영수증을 실지 거래하고 받은 것이라고 주장하고 있으나, 동 영수증은 모두 세금계산서가 아닌 간이영수증이라는 점, 제시한 영수증 중에는 수취인이 청구인으로 기재되어 있지 아니한 것도 있다는 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 제시한 쟁점건물신축비용에 대한 증빙도 신빙성이 없으므로 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례 가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.(2000. 12.29 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(1994. 12.22 개정)

○ 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다 음,각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액(2000. 12. 29 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

3. 삭 제 (2000. 12. 29 개정)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산 임대소득금액 사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.(1994. 12.22 개정)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.(1999. 12.22 개정)

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는·경우의 필요 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정)

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 금액 (1999. 12, 개정 (1999. 12.22 개정)

④ (생략)

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996. 12. 30 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 우선 소득세법 제100조 제1항 에는 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다고 규정되어 있다.

(2) 쟁점부동산의 실지양도가액이 법원경락 가액으로서 ○○,100,000원이라는 점에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 60,000,000원이며 쟁점건물의 신축 취득 비용이 62,230,580원이므로, 쟁점부동산의 양도로 인한 양도차익은 발생하지 않았다고 주장하고 있는 반면, 처분청은 쟁점부동산의 필요경비가 확인도지 아니한다는 이유로 기준시가에 의해 과세하였는 바, 청구인이 제시한 증빙에 의하여 쟁점토지 취득가액 및 쟁점건물 신축비용이 확인되는지 여부에 대하여 살펴본다. (가) 처분청은, 청구인이 제출한 매매계약서에 쟁점토지 이외의 면적이 포함되어 있고, 쟁점토지와 다른 토지의 가액이 구분표시되어 있지 않으며, 청구외 백○○·강○○의 거래사실확인서(인감증명 첨부)를 믿을 하여 청구인이 제시하는 쟁점토지 취득가액을 인정하지 아니하였으나, 이에 대한 별도의 사실확인 없이 취득가액이 신빙성 없다고 단정할 수는 없는 것이라고 판단된다. (나) 청구인은 쟁점건물 신축비용에 관한 증빙을 제시하고 있어 이를 살펴보면, 첫째, 쟁점건물 신축공사계약서에는 공사수급자의 인적사항이 명확하게 기재되어 있지 아니하여 동 계약서에 대한 서면검토만으로는 실지 공사금액을 확인하기가 어려운 것으로 보여지는 데에도 처분청이 실지조사에 의하여 이를 확인하지 아니하였고, 둘째, 청구인이 제시한 쟁점건물의 신축관련 간이영수증 및 거래명세표 ․ 입금표만으로는 그 진위여부 및 거래금액 등을 판단하기가 어려워 실지조사에 의하여 그 가액을 확인하여야 함에도 처분청은 이에 대한 실지조사를 실시한 바가 없으며, 셋째, 농지조성비 1,183,680원과 취득세 415,860원은 납부영수증에 의하여 실지필요경비로 확인되고 있다.

(4) 상기 내용을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되는 이 건의 경우 청구인이 제시하는 쟁점토지의 취득가액과 쟁점건물의 신축비용등을 실지조사하여 동 가액이 확인되는 경우 실지양도가액에서 이를 차감하여 양도차익을 산정함이 타당하다고 판단된다. 그러하다면, 처분청에서 단순히 청구인이 제출한 쟁점부동산의 필요경비 관련 계약서 등에 대한 서면검토만으로 그 중 일부분이 불명확하다 하여 청구인이 제출한·증빙전체가 신빙성이 없는 것으로 보아 이를 모두 부인하고 기준시가에 의해 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 사실관계에 대한 조사를 소홀히 한 잘못이 있다고 할 것이다.

심사청구는 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.