다세대주택을 분양목적으로 보유하였으므로 주택 수 계산 시 제외되어야 한다는 주장

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 107.1㎡ 및 지상주택 69.68㎡, 상가 41.93㎡(이하 “양도주택” 이라 한다)를 보유하였고, 청구인의 처인 청구외 노○○는 1994.7.7 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 다세대주택 4세대(이하 “쟁점다세대주택” 이라 한다)를 보유하고 있는 상태에서 2000.4.28 청구외 박○○에게 양도주택을 양도하고 이를 1세대1주택 비과세대상으로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점 다세대주택을 판매목적의 주택(재고자산)으로 보지 아니하고 청구인의 주거ㆍ임대용 주택으로 보아, 양도주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세적용을 배제하고 2001.12.4 청구인에게 2000과세연도 양도소득세 11,006,770원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.1.16 이의신청을 거쳐 2002.2.26 심사청구를 제기하였다.

청구외 노○○가 분양목적으로 1994.7.7 신축하여 보유하고 있는 쟁점다세대주택은 건축경기의 침체로 분양을 못하고, 부득이 임대를 하고 있으므로 사업용 재고자산으로 보아야 할 것이지, 주거ㆍ임대용주택으로 보는 것은 잘못이다. 따라서 3년이상 거주하다 양도한 양도주택의 경우 양도당시 1세대1주택에 해당하여 양도소득세가 비과세됨에도 처분청은 쟁점다세대주택을 주거ㆍ임대용주택으로 보는 것은 잘못이다. 따라서 3년이상 거주하다 양도한 양도주택의 경우 양도당시 1세대1주택에 해당하여 양도소득세가 비과세됨에도 처분청은 쟁점다세대주택을 주거ㆍ임대용주택으로 보아 양도주택 양도당시 1세대2주택이라 하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구외 노○○가 쟁점다세대주택을 1994.7.7 신축하여 청구인의 양도주택을 양도할 때까지 6여년 동안 분양된 사실이 없는 것으로 볼 때 수익을 목적으로 계속적ㆍ반복적으로 사업활동을 영위하였다고 볼 수 있음로 청구인의 주장은 타당성이 없고, 보유ㆍ임대목적으로 신축하였다고 봄이 타당하다. 따라서 청구외 노○○의 쟁점다세대주택이 건설업에 해당하여 청구인의 양도주택 양도를 1세대1주택 비과세를 판정함에 있어서 쟁점다세대주택을 주택수에서 제외하여야 한다는 처우인의 주장은 잘못이므로, 청구인이 양도주택을 양도하고 무신고한 사실엥 대한 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점 다세대주택을 사업용자산(재고자산)으로 보지 아니하고 청구인의 임대용 주택으로 보고 양도주택에 대하여 양도소득세를 부과한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련법령 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또 분합으로 인하여 발생하는 소득

3. 대통령령이 정하는 1세대1주택 (거주용건물의 연멱적 ․ 가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. 소득세법 19조 【사업소득】 제1항 제6호 및 같은법시행령 제32조(주택신축판매업의 범위) 제1항 제1호에서 주택을 건설하여 판매하는 사업은 사업소득 중 건설업으로 규정하고 있고, 같은법시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) 제1항에서 “법 제89조 제3호에서 ”1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우가자가 그들과 함께 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, (단서 생략)“ 라고 규정하고 있다.

(1) 청구인이 양도주택을 신축 취득한 이유 양도시까지 3년이상 거주한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 다만, 쟁점다세대주택을 사업용 재고자산으로 보아 양도주택 양도당시 1세대1주택으로 볼 것인지, 쟁점 다세대주택을 임대목적 주택으로 보아 양도주택 양도시 1세대2주택으로 볼 것인지에 대하여 다툼이 있는바, 이를 살펴본다. 첫째, 청구인은 쟁점 다세대주택이 배우자인 청구외 노○○의 주택신축판매업의 재고자산이라고 주장하나 청구외 노○○는 1990.5.31 취득한 대지위에 1994.7.7 쟁점다세대주택 준공시까지 쟁점 다세대주택소재지를 사업장으로 한 사업자등록증을 신청하지 아니하다가 양도주택에 대한 납세고지서를 수령한 이후인 2002.2.20에 2001.1.1을 개업일로 하여 사업자등록을 신청하였음이 국세통합시스템에 의하여 확인된하. 둘째, 사업자등록을 하지 아니하고 1과세기간에 1회이상 취득, 2회이상 판매한 사실이 없을지라도 신축주택의 규모 수량으로 보아 사업성을 띠고 있는 경우에는 건설업에 해당이 되나, 청구인의 배우자인 청구외 노○○는 사업자가 아닌자로 계속성, 반복성이 없이 다세대인 4개의 주택을 1994년 신축하여 5년이상 장기간임대(이 경우 조세제한특례법에 의한 감면을 받기 위하여는 5호이상이어야 함)를 한 사실만 있을 뿐 주택을 판매한 사실이 전혀 없음이 관련자료에 의하여 확인되므로 신축판매업으로 보여지지 아니한다.(같은 뜻 소득46011-544, 1999.12.28) 셋째, 청구인은 신축 즉시 1994.7.19 쟁점다세대주택 중 101호를 담보로 ○○은행 ○○지점에서 대출(채권최고액 6,500천원)을 받은 사실이 있고, 1994.8.5 쟁점다세대주택 중 ○호를 담보로 ○○.○○동○○금고에서 대출(채권최고액 28백만원)을 받고, 1994.8.16 쟁점다세대주택 중 ○호를 담보로 ○○은행 ○○출장소에서 대출(채권최고액 36백만원)을 받았으며, 1995.8.2 쟁점다세대주택 중 ○호를 담보로 ○○은행 ○○출장소에서 대출(채권촤고액 24백만원)을 받은 사실은, 이를 담보로 자금을 조달한 점으로 보아 쟁점다세대주택은 분양목적이 아니라 임대목적으로 신축한 것으로 보여진다. 넷째, 청구인은 쟁점다세대주택이 사업용재고자산으로 주장하면서도 94년이후 이에 대한 사업소득세(임대 및 분양)를 신고 ․ 납부한 사실이 없으며, 양도주택의 매매이후인 2000.6.26 쟁점 다세대주택 중 ○호를 임차인인 청구외 차○○에게 담보설정된 금융기간 채무인수 조건으로 양도한 사실이 있고, 2001.7.27 쟁점 다세대주택 중 ○호,○호가 ○○지방법원 ○○지원의 임의경매로 청구외 강○○, 김○○에게 양도되었으며, 2001.9.20 쟁점 다세대주택 중 ○호가 ○○지방법원 ○○지원의 임의경매로 101호 임차인인 청구외 허○○에게 양도된 사실이 등기부등본에 의하여 확인되나, 이는 임대하던 쟁점다세대주택이 청구인의 개인부채 때문에 타의에 의하여 매매된 것이며, 청구인은 2000.6.26 양도분 ○호에 대한 종합소득세 371,426원을 2002년1월에 신고한 사실이 있으나 이 건 양도소득세 문제가 발생된 이후에 사업용재고자산을 주장하기 위하여 사후에 신고한 것으로 보여지므로 이는 진실성이 없는 것으로 보인다. 위 사실을 종합하여 보면, 청구인의 배우자인 청구외 노○○가 보유하고 있는 쟁점다세대주택은 주택신축판매사업을 하기 위한 사업용자산이 아닌 보유목적으로 신축하여 거주용주택으로 사용하고 있고, 조세특례제한법의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정에도 해당하지 않으므로, 양도주택 양도에 따른 1세대1주택 판정을 함에 있어서 청구인의 처 노○○가 보유하고 있는 주택을 주택수에서 제외하여 달라는 주장은 이유없다 할 것이다. 따라서 처분청이 청구외 노○○가 보유하고 있는 쟁점다세대주택을 주거용 주택으로 보아 청구인이 양도한 주택이 1세대2주택에 해당한다하여 기준시가로 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.