쟁점토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지의 여부

[주문]

○○세무서장이 2001. 6. 1 피상속인 ○○○에게 결정고지한 2000년 과세연도 양도소득세 58,916,800원은 이를 취소한다. [이유]

청구인들(□□□, △△△)은 2000.1.18. 사망한 청구인들의 母 ○○○(이하“피상속인”이라 한다)의 상속인으로서, 피상속인 소유인 경기도 ○○시 ○○동 XXX-XX번지 대지 468㎡ 및 같은 동 XXX-XX번지 대지 128㎡ 합계 596㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2000.1.15.(검인계약서상의 잔금지급약정일) 청구외 ◎◎◎에게 양도하고 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 2000.1.31. 부동산양도신고를 하였으나 양도소득세를 납부하지 않았다. 처분청은 검인계약서상의 잔금지급약정일인 2000.1.15.을 쟁점토지의 양도시기로 보고 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하고 피상속인을 납세의무자로 하여 2000년 귀속분 양도소득세 59,916,800원을 결정하여 2001.6.1. 상속인들인 청구인들에게 위 양도소득세를 고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2001.8.1. 쟁점토지의 양도시기가 2000.1.20.이라는 요지로 처분청에 이의신청을 하였으나 2001.9.11. 기각결정되자, 쟁점토지의 양도일이 2000.2.3.로서 상속인들이 쟁점토지를 상속받아 양도한 경우로 볼 경우 양도소득세가 영(0)이라는 취지로 2001.12.27. 당초 부동산양도신고에 대한 과세표준 및 세액의 경정청구서를 제출하여 2002.1.18. 처분청의 경정청구 거부 처분통지를 받아 2002.2.22. 이 건 심사청구를 하였다. 2.청구주장 피상속인의 딸 △△△은 수산물 도매업을 하는 사람으로서, 사업자금이 필요하여 쟁점토지를 담보로 대출받은 적이 있고, 1997.10.9. △△△이 소지하고 있던 당좌수표 등 4매 204,500,000원이 부도처리되어 알고 지내던 ◎◎◎에게 2억원을 차용하고 변제하지 못하였는 바, 쟁점토지를 ◎◎◎에게 대물변제조로 양도하기로 약정서를 작성하여 ○○부동산중개업소에서 매매대금을 450,000,000원으로 하고 매매대금에서 차용금 2억원과 은행대출금 172,000,000원을 차감한 78,000,000을 지급받았는 바, 계약금 45,000,000원은 계약일인 1999. 11. 20.에 현금으로 받고 2000.1.20. 잔금으로 받은 당좌수표 29,500,000원이 부도처리되어 2000.1.23. 현금 등 2천만원을 받아 2000.1.25. △△△의 통장에 입금시키고 당좌수표 잔액 9,500,000원과 나머지 잔금 3,500,000원의 합계액 13,000,000원을 2000.2.3.에 최종 영수한 사실이 확인되고, 피상속인의 사망일(2000. 1. 18) 이후인 2000. 1. 31 법무사 ●●●에게 위임하여 기준시가로 부동산양도신고를 함에 있어 법무사가 임의로 작성한 검인계약서상의 잔금일자를 2001. 1. 15로 잘못 기재하여 양도소득세 58,916,800원을 착오신고한 것이므로, 쟁점토지의 양도시기를 대금청산일인 2000.2.3.로 보아, 청구인들의 경정청구 내용과 같이 이 건 양도소득세를 취소하여야 한다.

상속개시일 이후인 2000.2.3. 잔금을 청산하였다는 청구주장은 이의신청시 주장한 잔금청산일(2000.1.20)과 상이하여서 잔금청산일에 대한 주장에 일관성이 없고, 청구인은 검인계약서 작성관행을 들어 대금청산일을 번복하려고 하나 검인계약서 작성시 취득세와 등록세를 낮추기 위해 통상 거래금액을 조정하는 것이 관행이며 잔금청산일까지 조정하는 것이 아니라고 판단되므로, 법무사가 검인계약서에 임의로 잔금청산일을 기재하였다고 보기 어렵다 할 것인 바, 부동산양도신고시 제출된 검인계약서상의 잔금지급일자를 쟁점토지의 양도시기로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다. 4.심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

○ 상속세 및 증여세법기본통칙 7-0…3【부동산 매매계약 이헹중인 재산의 상속재산 포함 여부】

① 상속개시전 피상속인이 부동산양도계약을 체결하고 잔금을 영수하기 전에 사망한 경우에는 양도대금 전액(양도대금이 불분명한 경우에는 당해 부동산을 이 법의 규정에 의하여 평가한 가액으로 한다)에서 상속개시전에 영수한 계약금과 중도금을 차감한 잔액을 당해 상속재산의 가액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 【먼저, 이 건 사실관계를 살펴본다】

(1) 피상속인 ○○○은 쟁점토지를 1996.7.18. 매매를 원인으로 취득하여 1996.7.19. 소유권이전등기하고 1999.11.20. 매매를 원인으로 청구외 ◎◎◎에게 2000.2.3. 소유권이전등기한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되며, 피상속인은 위암으로 2000.1.18. 사망하였는 바, 피상속인 사망후인 2000.1.31. 기준시가에 의한 부동산양도신고를 하였으나 양도소득세를 납부하지 않았다.

(2) 처분청은 부동산양도신고시 청구인이 제출한 검인계약서상의 잔금지급일자인 2000.1.15.을 쟁점토지의 양도시기로 보고, 피상속인이 사망하기 전에 쟁점토지를 양도한 것으로 보아 쟁점토지의 양도차익을 기준시가(양도가액 690,520,000원, 취득가액 484,548,000원)로 산정하여 이 건 양도소득세 58,916,800원을 결정한 후, 상속인인 청구인들에게 양도소득세를 2001.6.1. 고지하였으며, 피상속인에 대한 상속세조사를 하여 쟁점토지를 공시지가 690,520,000원으로 평가하고 위 양도소득세를 공과금으로 공제하여 2000.1.18. 상속분 상속세 19,916,820원(납부기한: 2001.10.31.)을 상속인들에게 결정고지하였다.

(3) 청구인들이 쟁점토지 양도시기가 2000 2.3.이라고 주장하면서 제출한 양도계약서를 살펴보면, 1999.11.20. 매매대금 450,000,000원에 계약하여 계약일에 계약금 45,000,000원을, 1999.12.20. 중도금 100,000,000원을, 2000.1.20. 잔금 305,000,000원을 각각 지급하되 잔금시 은행대출금 172,000,000원을 공제하는 것으로 기재되어 있고, 중개업자는 경기도 ○○시 ○○동 XXX-X 소재 ○○부동산(전화 XXX-XXX-XXXX, ◇◇◇)으로 기재되어 있다.

(4) ○○은행 △△동지점은 1996.8.21. 쟁점토지에 채권최고액 390,000,000원의 근저당권을 설정하고 채무자를 △△△으로 하여 대출하였는 바, 2000.1.20. 현재 쟁점토지를 담보로 한 대출잔액은 172,000,000원이고 위 대출금은 2000.8.22. 전액 상환된 사실이 대출잔액증명서 등에 의하여 확인된다.

(5) 한편, ○○부동산 ◇◇◇(390115-) 명의로 제출한 사실확인서를 보면, 2002.4.6. △△△이 사업장을 찾아와 매매계약서 원본을 분실하여 중개업소에서 보관중인 매매계약서를 요구하여서 보관하던 매매계약서를 △△△에게 교부하여 주었고 (3)의 계약내용이 사실이라는 취지로 확인서를 제출하였으나, 당심에서 2002.5.7. ◇◇◇ 및 그의 처 ★★★(480221-)에게 전화(031-666-XXXX)로 확인한 바, 위 사실확인서 및 매매계약서는 ★★★이 작성한 것으로서 보관하던 계약서를 △△△에게 교부한 것은 사실이나, 당초 매매계약서 작성시 △△△ 및 ◎◎◎의 요구로 매매가액을 450,000,000원으로 계약서에 기재하였을 뿐 매매대금은 당사자들간에 정산하여서 매매가액의 진위 여부에 대하여는 알 수 없다고 진술하였다.

(6) 청구인 중 △△△이 소지하고 있던 당좌수표 등이 부도되어 ◎◎◎으로부터 2억원을 차용하여 쟁점토지를 대물변제조로 양도하기로 약정서를 작성하고 ○○부동산에서 매매대금을 450,000,000원으로 하여 매매계약하고 차용금 2억원과 은행대출금 172,000,000원을 차감한 78,000,000원을 지급받았다는 청구인들 주장을 살펴보면 다음과 같다.

① 청구인들이 제시하는 부도수표는 주식회사 ○○수산 발행 당좌수표 3매 154,500,000원과 약속어음 50,000,000원 합계 204,500,000원으로서, 당좌수표와 약속어음은 1997.10.9. 부도처리된 사실이 당좌수표와 어음사본에 의하여 확인된다.

② △△△은 위 당좌수표와 약속어음이 부도처리되어 소지인들에게 견딜 수 없는 수모를 당하던 중 1997.10.16. 평소 알고 지내던 ◎◎◎에게 200,000,000원을 차용하여 전액을 변제하고 부도난 당좌수표 및 약속어음을 회수하였다고 주장하면서, 차용증 및 당좌수표와 약속어음 소지자들(김○○, 전○○, 신○○)의 사실확인서를 제시하고 있다.

③ △△△과 ◎◎◎간에 1999.11.20. 작성한 약정서를 보면, 쟁점토지 매매대금을 450,000,000원으로 하고 계약금 45,000,000원은 계약시 지불하고 중도금과 잔금에서 1997.10.16. 차용한 200,000,000원과 은행대출금 172,000,000원을 공제하기로 하고, 29,500,000원은 2000.1.20.자 당좌수표로 지급하고 나머지 3,500,000원은 현금지급하는 것으로 기재되어 있다.

④ 2000.1.20. 발행된 위 당좌수표 29,500,000원은 주식회사 ○○개발 발행 수표(지급점:서울○○은행 ○○동지점, 수표번호:마가 0571****)로서 쟁점토지 매수자 ◎◎◎이 이서하여 △△△에게 교부하였는 바, 위 당좌수표는 2000.1.20. 부도처리된 사실이 당좌수표 사본 등에 의하여 확인된다.

⑤ 위 당좌수표 부도후 △△△은 2000.1.23. ◎◎◎으로부터 현금 등 20,000,000원을 영수하여 ☆☆은행 영업3부지점에 개설된 △△△의 예금계좌(-25-**-*)로 2000.1.25에 20,000,000원을 입금한 사실이 확인되고, 청구인은 쟁점토지를 ◎◎◎ 소유로 등기접수한 2000.2.3.에 13,000,000원을 최종 영수하였다고 주장하면서 영수증, 예금통장사본 등을 제시하고 있다.

(7) 한편, 당심에서 2002.5.7. 쟁점토지 매수자 ◎◎◎에게 전화(011-XXXX-XXXX)로 확인한 바, 위 당좌수표가 부도된 후 △△△을 직접 만나 현금 등으로 일부금액을 지급하고 등기이전서류를 교부받은 2000.2.3.에 잔금을 최종 지급하였다고 진술하였으며, 기제출한 거래사실확인서 내용과 같이 쟁점토지의 잔금청산일이 2000.2.3이라고 재차 확인하였다.

(8) 피상속인 ○○○이 사망한 2000.1.18.에 △△△의 아들 ＃＃＃이 부동산매도용으로 피상속인의 인감증명서를 발급받은 사실이 ○○구 ○○2동사무소의 인감증명발급대장에 의하여 확인되는 바, 청구인들은 법무사 ●●●에게 위 인감증명서 등을 첨부하여 부동산양도신고와 소유권이전업무를 의뢰하였다.

(9) 위 법무사 ●●●가 2001.7.30.자로 제출한 사실확인서를 보면, 쟁점토지 소유권이전업무를 대행하면서 피상속인이 사망하여 상속인 및 매수자가 이전업무를 의뢰하였으며 공시지가의 90％ 금액으로 검인계약서를 임의로 작성하여 부동산양도신고를 대행하였다고 확인한 사실을 알 수 있다.

(10) 법무사사무실에서 작성한 쟁점토지 검인계약서를 보면, 1999.11.20. 매매대금을 625,000,000원으로 계약하고 계약일에 계약금으로 50,000,000원을, 1999.12.20.에 중도금으로 150,000,000원을, 2000.1.15.에 잔금으로 425,000,000원을 각각 지급하는 것으로 하여 검인계약서를 작성한 사실이 확인된다.

(11) 한편, 쟁점토지와 연접한 ♧♧시 ○○동 XXX-XX번지 대지 209㎡ 및 위 지상 건물2동 1,184.16㎡(주택 582.08㎡, 상가 542.50㎡, 창고 59.58㎡)가 도로용지로 ♧♧시에 수용되었는 바, 피상속인은 1998.8.29. 보상금 453,375,780원(대지분은 197,045,000원으로 ㎡당 942천원, 건물분 256,330,780원)을 수령한 사실이 수용확인서에 의하여 확인된다. 【다음, 쟁점토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지에 대하여 살펴본다】 첫째, 처분청에서는 쟁점토지 검인계약서상의 잔금지급약정일(2000.1.15.)을 쟁점토지의 양도시기로 보았으나, 검인계약서를 작성한 법무사가 공시지가의 90％의 금액으로 검인계약서를 임의로 작성하였다고 확인한 점으로 보아 검인계약서상의 잔금지급약정일 또한 법무사가 임의로 기재한 것으로 보여지므로 위 검인계약서상의 잔금지급약정일을 대금청산일로 보기는 어렵다고 하겠다. 둘째, 처분청에서는 이의신청시 주장한 잔금청산일(2000.1.20.)과 이 건 심사청구시 주장한 잔금청산일(2000.2.3.)이 상이하여 잔금청산일에 대한 주장에 일관성이 없어 청구주장을 받아들이기 어렵다는 의견이나, 매수자로부터 수령한 당좌수표 29,500,000원의 발행일자가 2000.1.20일로 확인되므로 이의신청시에는 당좌수표 발행일자를 잔금청산일로 주장한 것으로 보여지고 위 당좌수표가 부도된 사실 및 그 후 부도대금을 현금 등으로 수령하여 △△△의 예금통장에 이를 입금한 사실 등으로 보아 쟁점토지의 대금청산일을 2000.1.20. 이후로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 셋째, 청구인들이 제시하는 양도 당시 매매계약서상의 잔금일자는 2000.1.20.인 바, 위 계약서는 매매계약서를 작성한 중개업소에 비치되어 있던 계약서로서 청구인과 매수자가 잔금조로 수수하였다는 당좌수표 발행일자(2000.1.20.)와 위 계약서상의 잔금일자가 서로 일치하는 점에 비추어 볼 때에도, 쟁점토지의 대금청산일이 2000.2.3.이라는 청구인들 주장은 일응 신빙성이 있다고 하겠다. 위 관련법령 및 사실관계를 종합하여 보면, 양도소득세 과세대상 자산의 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며 대금청산일이 불분명한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일을 양도시기로 보는 것인 바, 이 건의 경우 청구인이 제시하는 매매계약서, 매수자의 거래사실확인서와 진술내용, 금융거래증빙 등에 의하여 2000.2.3.에 쟁점토지 매매대금을 청산한 사실이 확인되므로, 쟁점토지의 양도시기를 2000.2.3.로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 다만, 쟁점토지 양도가액의 진위 여부는 이 건 심사청구 쟁점과 관련된 사안이 아니므로 이에 대한 판단은 생략하기로 한다. 위와 같이 쟁점토지의 양도일이 2000.2.3.로 판단되는 바, 처분청에서 쟁점토지 양도일이 2000.2.3일이라는 청구인들의 경정청구내용을 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 따라서, 상속인인 청구인들이 상속개시일에 쟁점토지를 상속으로 취득하여 대금청산일인 2000.2.3.에 양도한 것으로 보아 상속인들에게 양도소득세를 과세할 수 있는 것과 이 건 양도소득세 58,916,800원을 공과금으로 공제하지 아니하여 상속세를 추가로 결정할 수 있음은 별론으로 하더라도, 처분청에서 쟁점토지 양도일을 2000.1.15.로 보고 피상속인을 납세의무자로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 위와 같은 사실확인조사 등을 소홀히 한 잘못이 있다 할 것이므로 피상속인에게 과세한 이 건 양도소득세를 취소함이 타당하다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제98조 / 소득세법시행령 제162조 /