무허가 건물이 단지 미등기 되었다는 사유만으로 1세대 1주택 부수토지 면적 계산시 제외되는지 여부

○○세무서장이 2000.1.2 청구인에게 결정고지한 1999년 귀속 양도소득세 23,715,180원의 부과처분은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 885㎡ 중 510㎡의 대지 및 그 지상의 무허가주택 102㎡를 비과세되는 1세대 1주택과 부수토지로 보아 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 1995.5.23 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 885㎡(이하“쟁점토지”라 한다)를 1999.11.18 청구외 강○○에게 양도하였으나 이에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지에 대한 양도차익을 기준시가로 계산하여 2002.1.2 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 23,715,180원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.1.30 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점토지 소재지에서 약20년을 거주하였으며, 1984.2.2 신축된 주택70㎡와 1999.5.20 증축된 주택 32㎡, 합계 102㎡의 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 쟁점토지와 함께 취득하여 쟁점주택에서 계속 거주하였고 청구인은 쟁점주택 외에는 다른 주택을 소유하고 있지 아니하여 1세대 1주택에 해당하므로 청구인에게 부과된 양도소득세는 취소되어야 한다.

청구인이 제출한 매매계약서상에 표시된 무허가 쟁점주택은 등기신청시 제출한 계약서에는 표시가 없으며 주민등록초본과 주민세영수증 등으로 미루어 보아 청구인이 쟁점토지 소재지에 있는 주택에서 거주한 것으로 확인되나 청구인은 주택면적이 102㎡라고 주장하고 있고 ○○시 ○○구청장의 철거안내 공문에 표시된 주택면적은 32』이므로 주택면적 32㎡와 그 부수토지를 1세대 1주택으로 보아 과세함이 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지가 1세대 1주택의 부수토지에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴본다.

○ 소득세법 제89조 (비과세양도소득) 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대1주택(거주용 건물의 연면적ㆍ가액 및 시설등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제154조 (1세대 1주택의 범위)

① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. (단서 이하 생략)

⑦ 법 제89조 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다.

1. 도시계획구역 안의 토지 5배

2. 도시계획구역 밖의 토지 10배

• 다. 사실관계 및 판단 [사실관계를 살펴본다]

(1) 청구인은 쟁점토지를 1995.5.23 취득하여 1999.11.18 양도하고 이에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니하여 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 토지대장 및 등기부등본과 처분청의 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 이에 대하여 청구인은 쟁점토지의 지상에 청구인 소유의 무허가 주택인 쟁점주택에서 거주하다가 쟁점주택과 함께 쟁점토지를 양도한 것으로서 쟁점토지의 양도는 비과세되는 1세대 1주택과 그 부수토지의 양도에 해당하므로 청구인에게 부과된 양도소득세를 취소하여야 한다고 주장한다. [쟁점에 대하여 살펴본다]

(1) 청구인과 그 가족즐은 쟁점토지 양도당시 쟁점주택 이외에 다른 주택을 보유하고 있지 아니하였음이 국세청 전산자료(부동산 취득ㆍ양도 현황)에 의하여 확인되고 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 처분청은 청구인이 쟁점토지만 양도한 것으로 보고 과세하였으나 청구인은 쟁점토지 지상에 무허가 주택인 쟁점주택이 있었으므로 1세대 1주택에 해당한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴보면,

① 쟁점토지 양도당시 쟁점토지 지상에는 무허가 주택이 존재하고 있었음이 ○○시 ○○구청장이 발행한 개인균등주소지할 주민세의 납부영수증및 같은 ○○구청장이 청구인에게 발송한 불법건축물에 대한 자진시정통보공문(건축 58554-3054, 1998.7.25)에 의하여 확인되고 있고, 또한 청구인은 쟁점주택에서 아들 3명과 함께 1984.2.2부터 1999.11.29까지 거주하였음이 주민등록초본 및 등본에 의하여 확인되며, 처분청도 쟁점토지에 청구인의 무허가 주택이 존재하고 있었던 사실과 청구인이 무허가 쟁점주택에서 가족과 함께 거주한 사실에 대하여는 다툼이 없이 이를 인정하고 있다.

② 청구인은 쟁점토지 지상의 무허가 주택인 쟁점주택의 면적이 102㎡라고 주장하면서 쟁점토지 양도당시의 검인계약서를 제출하고 있는바, 동 매매계약서를 보면 특약사항에 무허가 건축물 주택으로 1984.2.2 신축한 70㎡와 1995.5.20 중축한 32㎡, 총 102㎡의 무허가 주택을 포함하여 쟁점토지를 청구외 강○○에게 양도하는 것으로 되어 있음이 확인되나, 청구인이 등기신청 당시 제출하여 처분청에 보관된 등기신청서 부본의 검인계약서에는 청구인이 쟁점토지만 양도한 것으로 기록되어 있을 뿐 쟁점건물을 포함하여 양도한다는 특약사항은 전혀 기록되어 있지 아니함이 확인된다.

③ 한편 ○○시 ○○구청장이 쟁점주택의 소유자인 청구인에게 보낸 불법건축물에 대한 자진시정 통보공문에 의하면 쟁점주택은 스레트/블럭조의 주택 32㎡로 되어 있음이 확인되나, ○○구청 건축과(000-000-0000)에 확인한바 이는 쟁점토지소재 지역이 1995.3.1 ○○군에서 ○○광역시 ○○구로 행정구역이 변경되면서 종전부터 있던 건물을 제외하고 행정구역이 변경 된 이후에 허가 없이 추가로 면적에 대하여만 통보한 것이라고 하고 있다.

④ 또한 쟁점토지를 취득한 청구외 강○○이 운영하는 쟁점토지 인근의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○철강의 공장장 김○○과 통화(000-000-0000, 2002.2.23)한 바에 의하면, 쟁점토지에는 주방겸 거실과 방 3개가 있는 가정용 주택(약 30평)이 존재하고 있으며 청구외 거실과 방3개가 있는 가정용 주택(약30평)이 존재하고 있으며 청구외 강○○이 취득하기 전까지는 전소유자인 청구인이 가족과 함께 쟁점주택에서 거주하고 있었으며, 동 주택은 현재에도 취득당시 상태 그대로 존재하고 있고 청구외 강○○이 취득한지 1년정도 지난 후부터 현재까지 주택으로 임대하고 있다고 진술하고 있다.

⑤ 이 건 심사청구와 관련하여 2002.3.7 처분청 공무원이 쟁점토지 소재지에 출장하여 현지 확인한 바에 의하면, 쟁점토지의 지상에는 단층의 주택이 존재하고 있고 그 주택정착면적은 102㎡로 확인된다고 진술하고 있으므로 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시 존재하던 쟁점주택의 면적은 102㎡라고 판단된다.

⑥ 또한 쟁점토지가 소재한 지역은 1998.6.5 도시계획구역으로 편입되어 쟁점토지의 양도일 현재 도시계획구역 안에 소재하고 있는 토지임이 ○○시 ○○구청장이 발행한 토지이용계획확인서에 의하여 확인되므로 쟁점토지의 양도에 대하여는 쟁점주택 면적 102㎡의 5배인 510㎡만을 쟁점주택의 부수토지로 보아 비과세함이 타당하다고 할 것이다.

⑦ 따라서 쟁점토지 양도당시 그 지상에는 청구인이 3년 이상 소유한 102㎡의 단층 무허가 주택이 존재하고 있었고 쟁점주택 외에는 청구인과 그 가족 소유의 다른 주택이 없었으며, 쟁점토지는 도시계획구역 안에 소재하는 토지임이 확인되므로 쟁점주택과 쟁점토지 중 510㎡는 1세대 1주택과 그 부수토지로 보아 비과세하고 쟁점토지면적 중 쟁점주택면적의 5배를 초과하는 면적인 375㎡에 대하여만 양도소득세를 과세함이 타당하다고 판단된다.

(3) 위 사실관계 등을 종합하여 볼 때 청구인은 쟁점토지 지상에 무허가 건물인 쟁점주택 102㎡를 소유하고 있었음에고 쟁점건물이 미등기되어 있다고 하여 쟁점토지만을 양도한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하고 쟁점토지 전체에 대한 양도차익을 기준시가로 계산하여 청구인에게 양도 소득세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.