임차인들의 진술과 보유기간 3년 이상의 임대주택보다 복도의 안쪽 끝에 위치하여 상가로 사용되기 곤란한 점으로 보아 보유기간 3년 이상의 주택으로 보는 것이 타당함
임차인들의 진술과 보유기간 3년 이상의 임대주택보다 복도의 안쪽 끝에 위치하여 상가로 사용되기 곤란한 점으로 보아 보유기간 3년 이상의 주택으로 보는 것이 타당함
○○세무서장이 2004.09.01. 청구인에게 경정ㆍ고지한 2003년 양도소득세 53,324,980원에 대하여 2차(2005.01.05. 및 2005.02.21.)에 걸쳐 감액 결정하고 남은 15,368,121원은 이를 취소합니다.
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지의 지하 1층ㆍ지상3층의 겸용 주택[건물 연면적 1,026㎡(이하의 면적은 소수 이하를 반올림한 것임), 토지면적 759㎡(이하에서는 건물 연면적에 비례한 토지면적을 별도로 표시하지 않기로 함), 이하 "쟁점건물"이라 한다]을 1980.10.30.에 취득하여 2003.01.02.에 청구외 정○○에게 양도한 후, 건물 연면적 중 581㎡(지하층: 178㎡, 1층: 353㎡, 2층: 50㎡)를 양도소득세가 과세되지 않는 보유기간 3년 이상의 주택(이하 "비과세주택"이라 한다) 외의 부분 445㎡는 과세가 되는 면적(이하 "과세대상"이라 한다)으로 보고 2003.03.25.에 양도소득세 과세표준 및 세액을 신고하였다. 처분청은 쟁점건물 중에서 청구인이 과세대상으로 신고한 부분 외에 건물 연면적 349㎡(2층: 232㎡, 3층: 117㎡)가 추가적으로 과세대상에 해당한다고 보고 2004.09.01.에 양도소득세 53,324,980원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.10.04.에 이의신청을 하였는데, 처분청은2004.11.10.에 추가적으로 과세대상에 해당한다고 본 349㎡ 중 (i) 3층 117㎡는 비과세주택에 해당한다고 결정하면서 위 고지세액 중 26,231,814원을 감액경정하고 (ii) 2층 232㎡는 사실관계를 재조사한 후 비과세주택 여부를 판정하기로 결정하였다. 처분청은 이후 재조사를 통해 132㎡(이하 "쟁점장소"라 한다)는 과세대상이 비과세주택에 해당하지만 113㎡(이하 "쟁점장소"라 한다)는 과세대상에 해당한다고 보고, 2005.02.21.에 위 고지세액 중 11,725,045원을 추가로 감액 경정하고, 나머지 15,368,121원은 당초의 과세처분을 유지하기로 결정하였다. 청구인은 이의신청 결정 및 이후의 재조사에 따른 감액 경정처분에 불복하여 2005.02.15.에 이 건 심사청구를 하였다.
쟁점장소 중 청구외 김○○가 2001.07.14.부터 쟁점건물의 양도일(2003.01.09.)까지 임대한 25㎡(이하 "쟁점장소①"이라 한다)는 청구인과 김○○ 이전의 임차인 간에 작성된 임대차계약서가 보관되어 있지 않지만, (i) 쟁점건물에 거주했던 다른 임차인들 및 인근 주민들의 확인서의 내용 및 (ii) 처분청에서 "보유기간 3년 이상의" 주택으로 인정한 청구외 김○○과 김○○의 임차주택보다 쟁점장소①이 복도 안쪽에 위치하여 상가로 사용되기 곤란한 점 등을 고려할 때, 쟁점장소①은 "보유기간 3년 이상의" 주택에 해당하므로 이건 과세처분은 부당하다. 또한, 쟁점장소 중 청구외 정○○이 3년 이상 임차한 88㎡(이하 "쟁점장소②"라 한다)는 (i) 쟁점건물의 1층에서 석유소매업을 운영하던 정○○이 불편을 감수하면서 계단을 이용하여 2층의 쟁점장소②까지 사업장(즉, 상가)으로 이용할 이유가 없고 (ii) 정○○의 아들인 정○○ 등의 학습지 수령 장소가 쟁점장소②로 기재되어 있는 점 등을 고려할 때, 쟁점장소②는 보유기간 3년 이상의 "주택"에 해당하므로 이 건 과세처분은 부당하다
김영수의 임차개시일 이전의 쟁점장소①의 주택으로서의 임차 사실을 확인 할 수 있는 계약서 등을 확인할 수 없으므로 쟁점장소①을 쟁점건물의 양도일당시 "3년 이상 보유된" 주택으로 볼 수 없고, 이의신청 결정에 의하여 처분청이 2005년 2월에 쟁점장소②의 주택 여부를 확인하지 못하였으므로, 쟁점건물의 일반건축물대장에 기재된 내용에 따라 쟁점장소②는 주책이 아닌 "상가"로 보이므로, 이 건 과세처분은 정당하다.
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 o 소득세법시행령 제154조 【세대 1주택의 범위】(구법, 2002.12.30. 개정)
① 법 제89조 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.(이하 생략)
(1) 처분청의 재조사 과정에서 확인된 쟁점건물의 2층의 배치도는 다음 쪽의 그림과 같다. 설명의 편의를 위하여 아래에서는 각각의 구분된 장소를 다음쪽의 그림에서 굵은 글씨로 표시한 기호로 표기하기로 한다. 쟁점건물 2층의 배치도 계단 계단 출입구 비과세주택① 임차인:정○○ 74㎡ 쟁점장소① 임차인:김○○ 25㎡ 출입구 비과세주택② 임차인:김○○ 50㎡ 출입구 비과세주택③ 임차인:김○○ 50㎡ 출입구 복도 출 입 구 과세대상① (상가,음식점) 임차인:송○○ 50㎡ 복도 출 입 구 쟁점장소② 임차인:정○○ 88㎡ 복도 출 입 구 비과세주택④ 임차인:이○○ 44㎡ 계 단
(2) 1985.05.18.에 작성되어 이후 일부 내용이 수정된 쟁점건물의 일반건축물 대장에 의하면, 쟁점장소①은 인접한 비과세주택② 및 비과세주택③과 함께 용도가 사무실로 기재되어 있고, 쟁점장소②는 인접한 과세대상① 및 비과세주택④와 함께 용도가 대중음식점으로 기재되어 있다. 또한, 용도가 점포로 기재되어 있던 쟁점건물의 1층 일부 353㎡는 1998.12.10.자로 점포 322㎡ 및 위험물취급소 31㎡로 용도가 구분되었다.
(3) 청구인과 김○○가 2001.07.09.자로 작성한 쟁점장소①의 전세계약서에는 임대차 기간은 같은 날로부터 24개월 동안이고, 전세보증금을 15,000,000원으로 기재되어 있다.
(4) 심리과정에서 청구인과 통화하여 김○○ 이전의 쟁점장소①의 임대 사실을 확인할 수 있는 계약서나 임차인들의 인적사항의 기록을 보관하고 있는지에 대하여 질문하였으나, 청구인은 임차인들이 자주 바뀌어서 별도의 증빙이나 기록은 보관하고 있지 않다고 한다.
(5) 청구인과 정○○이 1999.03.30.에 작성한 쟁점장소②의 부동산 임대차계약서에는 임대차 기간은 1999.04.15.부터 2000.05.30.까지이고, 전세보증금은15,000,000원으로 기재되어 있다. 청구인은 동 기간 이후의 쟁점장소②의 임대차 사실을 증명하는 계약서는 별도로 제출하지 않았으나, 처분청에서도 정○○이 쟁점장소②를 3년 이상 임대한 사실은 인정하고 있다.
(6) 국세통합전산망에 의하면 정○○은 쟁점건물의 주소지에서 1995.04.01.에 ○○석유의 상호로 석유소매업을 개업한 후 2003.04.10.에 사업부진을 이유로 폐업하였으며, 사업기간 동안의 사업장의 면적은 15㎡로 기록되어 있다. 주민등록초본에는 정○○이 쟁점건물의 주소지에 1999.01.13.에 전입한 후2003.04.17.에 전출한 것으로 기재되어 있다.
(7) ○○소방서의 2003년도 "위험물제조소등 용도폐지대장"에는 정○○이1995.04.14.에 ○○석유의 상호로 허가받은 등유 옥내저장시설(용량:2,400ℓ(리터))을 2003.05.09.에 폐지한 사실이 기재되어 있으며, 심리과정에서 담당공무원과 통화한 바에 의하면, 옥내저장시설의 용량은 허가를 발급할 당시에 소방서에서 현지 확인한 것이라고 한다.
(8) 청구인이 제출한 정기철의 아들인 정○○과 딸인 정○○의 "구몬ㆍ과학소년 입회신청서" 사본에는 주소가 쟁점건물의 주소지로 기재되어 있으나, 신청서의 작성일자는 기재되어 있지 않다.
(9) 국세통합전산망에 의해 쟁점건물의 주소지에서 1998.04.30. 이후 목화마트의 상호로 소매슈퍼업을 운영하고 있는 청구외 박○○은 확인서에서 쟁점건물의 처분일 당일 쟁점건물의 2층 중에서 과세대상①을 제외한 나머지 장소는 3년 이상 주택으로 사용되었다고 기재하고 있다.
(10) 국세통합전산망에 의하면 쟁점건물의 주소지에서 쟁점건물의 양도일로부터 3년 전인 2000.01.09.부터 김○○의 쟁점장소①의 임차개시일인 2001.07.09.까지 사업을 영위한 사업자는 박○○ 외에 ○○의 상호로 의류소매업을 1999.11.23.부터 2002.06.27.까지 운영한 청구외 방○○이 확인된다. 심리과정에서 방○○과 통화한 바에 의하면, 임대인들의 구체적인 인적사항은 기억하지 못하지만 김○○의 쟁점장소①의 임차개시일 이전에도 쟁점건물의 2층 중에서 과세대상①을 제외한 나머지 장소가 주택 이외의 용도로 사용된 사실은 없다고 한다.
(11) 개인별 주민등록초본에 의해 쟁점건물의 주소지 및 그 인근 지번에서주민등록을 한 사실이 확인되는 청구외 안○○(쟁점건물의 주소지: 1980.09.27.~1982.09.10., 인근 지번(○○번지, ○○번지) 1982.09.11.~1986.06.07.) 및 청구외 김○○(인근 지번(○○번지): 1980.08.22.~현재)은 확인서에서 쟁점건물의 2층 중 음식점으로 사용된 과세대상①을 제외하고는 1983년 이후 주택으로 사용되었다고 기재하고 있다 【다음, 쟁점①에 대하여 본다】
(1) 처분청에서는 청구인이 쟁점장소①을 김○○에게 임대한 2001.07.09. 이 전의 주택으로서의 임대 사실을 확인할 수 없으므로 쟁점건물의 일반건축물대장에 기재된 용도(사무실)에 따라 쟁점장소①의 2001.07.09. 이전의 주택 여부를 판단하여 쟁점장소①의 주택으로서의 보유기간이 3년 미만이라고 보았는데, 이에 대하여 검토하기로 한다.
(2) 일반건축물대장에 기재된 용도에 따라 주택으로서의 임대 사실여부를 판단한 처분청의 의견은, 쟁점장소①과 마찬가지로 사무실의 용도로 기재되어 있는 비과세주택②와 비과세주택③의 2001.07.09. 이전의 주택으로서의 임대 사실을 인정하고 있는 점에 근거할 때 논리적이지 못한 것으로 보인다.
(3) 오히려, 비록 임대기간이 종료된 계약서를 보관하지 않은 청구인에게도 잘못이 있는 것으로 보이지만, (i) 박○○, 안○○ 및 김○○이 제출한 확인서 및 심리과정에서 방○○이 한 진술이 일관되게 김○○의 임차개시일 이전에 쟁점장소①이 주택으로 임대되었다고 하고 (ii) 5페이지의 쟁점건물의 2층의 배치도로 볼 때 계단에서 가장 멀고 복도의 가장 안쪽에 위치하면서 면적(25㎡)도 비교적 협소한 쟁점장소①이 상대적으로 계단에서 가까운 비과세주택② 및 비과세주택③이 주택으로 임대되는 기간 동안 상가로 임대되었다고 보기 어렵고 (iii) 비교적 고령(64세)인 청 구인이 4년 전에 거주했던 임대인들의 인적사항을 기억하지 못하는 것은 충분히 가능할 수 있다고 보이므로, 쟁점장소①의 주택으로서의 보유기간을 3년 미만으로 본 처분청의 판단은 사실관계 조사를 소홀히 한 잘못이 있다고 판단된다. 【다음, 쟁점②에 대하여 본다】
(1) 주택이란 사실상 주거의 목적으로 사용하는 건물로서 주거 목적의 판단은 각종 증빙에 근거하되 건물의 사실상의 용도에 따라야 한다. 위에서 제시된 증빙 및 사실들의 내용을 검토하면 아래와 같다
(2) 쟁점①의 검토에서와 마찬가지로, 쟁점장소②의 용도가 대중음식점으로 기재된 일반건축물대장의 내용은 사실과 다른 것으로 보이므로 고려하지 않기로 한다. 단, 청구인과 처분청이 모두 쟁점건물의 1층에 정○○의 사업장이 있었다고 하므로, 쟁점건물의 1층의 일부인 31㎡가 일반건물대장에 위험물취급소의 용도로 기재된 1998.12.10. 이후에는 동 위험물취급소가 정○○의 사업장이었던 것으로 보인다.
(3) 국세통합전산망에는 정○○의 쟁점건물의 사업장의 면적이 15㎡로 기재되어 있으나, 사업자등록증 발급시(이 건의 경우 1995.04.01.) 현지 확인이 곤란하거나 부가가치세 및 종합소득세의 과세표준을 줄여서 신고하기 위해 사업장의 면적을 역시 줄여서 신고하는 관행이 있는 점 등을 고려할 때, 정기철의 쟁점건물의 1층의 사업장의 면적은 31㎡이었던 것으로 보인다.
(4) 정기철의 쟁점건물의 1층의 사업장의 면적인 31㎡와 ○○소방서의 2003년도 "위험물제조소등 용도폐지대장"에 기재된 ○○석유의 등유 옥내저장시설의 용량인 2,400ℓ(=2.4㎡)를 고려할 때, 쟁점건물의 2층의 쟁점장소②를 사용하지 않고 쟁점건물의 1층의 사업장만으로도 정○○이 충분히 석유소매업을 운영할 수 있었을 것으로 볼 수 있다.
(5) 또한, 쟁점①에 대한 검토와 마찬가지로 박○○, 안○○ 및 김○○이 제출한 확인서 및 심리과정에서 방○○이 한 진술이 일관되게 쟁점장소②가 3년 이상 주택으로 사용되었다고 하고 있으며, 정확한 작성일자는 기재되어 있지 않지만 정○○의 자녀들의 학습지 수령장소가 쟁점장소②로 기재되어 있는 점 등에 근거할 때 쟁점장소②의 실제 용도는 주택이었던 것으로 보이고 따라서 정○○의 쟁점건물의 1층의 사업장과 함께 쟁점장소②도 상가로 본 처분청의 판단은 사실관계 조사를 소홀히 한 잘못이 있다고 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.