양도 당시 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부

○○세무서장이 2001.11.07 청구인에게 결정고지한 2000년 과세연도 양도소득세 22,036,020원은, 이건 과세대상토지의 양도가액을 272,400,000원으로, 취득가액은 소득세법시행령 제176조 의 2 제2항 제2호의 규정에 의하여 환산한 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지외 4필지 토지 805.2㎡(이하 “쟁점토지” 라 한다)를 1978. 02.28 취득하여 2000. 01. 22 양도하고 양도차익을 실지거래가액(취득가액은 1985. 01. 01 환산가액 61,364,732원, 양도가액 243,570,000원)으로 계산하여 2000.03.31 양도소득세 36,202,900원을 예정신고납부하였다. 처분청은 위 신고한 실지거래가액을 신빙성이 없다하여 부인하고 기준시가(취득가액 88,165,979원, 양도가액 337,991,196원)로 양도차익을 산정하여 2001.11.01 청구인에게 2000년 과세연도 양도소득세 22,036,900원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.01.25. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점토지에 대한 양도가액을 243,570,000원으로 양도소득과세표준예정신고를 한것은 부득이한 개인사정이 있었고, 과세전적부심사시 제출한 매매계약서는 진실된 계약서이고 그 실지거래가액은 거래상대방의 인감을 첨부한 거래확인서 및 금융자료에 의하여 확인되고, 처분청이 기준시가 보다 낮은 가액이라는 이유로 실지계약서를 부인하고 기준시가에 의해 결정한 처분은 부당하다.

청구인이 양도소득세 실지조사시 제시한 양도계약서는 객관적으로 신빙성이 없고 금융조회 회보내용으로 양도대금 흐름을 파악할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 것은 적법한 처분이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 청구인이 주장하는 양도 당시 실지거래가액을 인정하지 아니하고 양도가액을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 제1항에서 “제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (1.～5 생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우“ 라고 규정하고, 같은법 제110조 【양도소득과세표준 확정신고】 제1항에서 “당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(제105조 제1항 제1호 단서의 규정에 해당하는 경우에는 토지의 거래계약허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지) 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다” 고 규정하고 있으며, 제2항에서 “제1항의 규정은 당해연도의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는때에도 적용한다”고 규정하고 있다. 제3항에서 “제1항의 규정에 의한 양도소득과세표준의 신고는 이를 확정신고라 한다” 고 규정하고, 제5항에서 “확정신고에 있어서는 그 신고서에 양도소득금액의 계산의 기초가 된 양도가액과 필요경비의 계산에 필요한 서류로서 대통령령이 정하는 것을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다” 고 규정하고 있다. 같은법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서 “양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가객도 기준시가에 의한다”고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지외 4필지 토지 805.2㎡를 1978. 02.28 취득하여 2000. 01. 22 청구외 이○○에게 양도하고 2000.03.31 실지거래가액(취득가액은 1985.01.01 환산가액 61,364,732원, 양도가액243,570천원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득세 36,202,900원을 예정신고납부하였다.

(2) 처분청은 양도소득세 실지조사기간 중에 청구외 이○○에게 “쟁점토지를 272,400천원에 취득하였으며 청구인이 양도신고시 제시한 매매계약서는 양도 당시 작성한 계약서가 아니다” 라는 내용의 확인서를 2001.10.12 징취하고서, 청구인이 신고한 양도계약서가 청구외 이○○의 확인내용과 다르고 양도신고 당시 제시한 계약서가 실지계약서라는 청구인의 주장이 신빙성이 없다 하여 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아, 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(3) 청구인은 이 건 양도와 관련된 2001.10.04 과세전적부심사청구에서 쟁점토지의 실지 양도가액이 272,400천원이므로 이를 실지거래가액으로 보아 쟁점토지의 양도소득세를 결정하여 달라는 청구를 하였는 바, 처분청의 과세전적부심사청구 결정내용을 요약하면 다음과 같다. 과세적부심사 심리시 청구외 이○○에게 실지거래가액을 확인한 바 272,400천원으로 진술하고 있고, 중개인 청구외 김○○는 쟁점토지를 272,400천원에 매매 계약을 중개하였으나 청구인이 양도신고시 제시한 매매계약서는 양도 당시 작성한 계약서가 아니라는 내용의 문답서를 2001.10.12 징취하고서, 청구인은 계약서 작성이 3번에 걸쳐 있었고 양도대금의 사용처를 제시하지 아니하여 기준시가 결정이 정당하다는 불채택 결정을 하였다. 따라서 처분청은 청구인의 진술이 일관성이 없고 양도가액에 대한 금융자료등 양도가액을 객관적으로 증명할 근거가 없다 하여 청구주장을 받아들이지 아니하고 기준시가로 이 건 양도소득세를 결정한 사실을 알 수 있다.

(4) 청구인이 이 건 심사청구시에 제출한 1999.11.05자로 작성한 양도계약서(양도가액 272,400,000원)에 의하면, 계약일(1999.11.05)에 30,000,000원을, 중도금지급일(1999.12.16)에 1억원, 잔금일(2000.01.22)에 142,400,000원을 각각 영수하는 것으로 기재된 사실이 확인된다.

(5) 쟁점부동산의 매매를 중개한 김○○(○○시 ○○동 ○○번지 소재 ○○부동산 경영)는 쟁점토지를 중개한 사실이 있고 당시 거래금액은 272,400,000원이었다는 내용의 문답서를 2001.10.12 처분청의 납세자보호담당관실에 방문하여 진술한 사실이 있으며, 당초 양도신고시 작성한 계약서와 금액이 일치하지 않은 이유를 『김○○씨가 부인이 모르게 3천만원 정도 줄여서 계약서를 다시 작성하자고하여 양도대금 243,570,000원이 기재된 계약서를 새로 작성하게 된 것입니다』 라고 진술한 사실이 과세전적부심 심리자료에 의하여 확인된다.

(6) 쟁점토지의 양수자인 청구외 이○○는 272,400천원에 매수하였다는 확인을 2001.06.18 처분청의 조사과에서 진술하고, 2001.10.18 처분청의 과세적부심사 심리시에 일관되게 진술한 사실이 확인된다.

(7) 처분청은 양도시 실지거래가액을 확인하기 위하여 청구인의 거주지인 ○○시내 소재 12개 금융기관에 대항 금융조사를 하였으나 실지 양도가액을 확인하지 못하였을 뿐만 아니라, 청구인이 추가로 제시한 양도대금 수표에 의한 재확인시에도 양도가액이 272,400,000원이 아니라는 사실을 밝히지 못하였음이 조사복명서 및 추가의견서에 의하여 확인된다.

(8) 청구인은 쟁점부동산의 양도대금 수취내역 및 사용내역을 거래증빙을 갖추어 이 건 심사청구시에 제출하였는 바, 그 내용을 살펴보면 아래 <표> 와 같다. 【쟁점부동산 양도대금 사용내역】 (단위: 천원) 수취일자 사용금액 사용내역 입증서류 1999.11.05 25,000 농협자립예탁금 입금(계좌253015-52-329877) 거래원장 1999.11.05 3,000 중개수수료 1999.11.5 2,000 가족생활비 1999.12.16 20,000 농협정기예탁금 입금(계좌 653015-53-147874) 거래원장 1999.12.16 30,000 농협정기예탁금 입금(계좌 653015-53-147889) 거래원장 1999.12.13 30,000 채무상환 영수증 2000.12.16 20,000 개인생활비 2000.01.22 10,000 농협정기예탁금 입급(계좌 653015-53-003192) 거래원장 2000.01.22 18,500 농협정기예탁금 입금(계좌 653015-53-003211) 거래원장 2000.01.22 1,400 가족생활비 2000.01.22 10,000 개인사용 계 272,400 쟁점부동산의 취득가액에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 바, 위와 같은 사실관계를 바탕으로 처분청에서 쟁점부동산의 양도 당시 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지를 살펴본다. 첫째, 처분청에서는 청구인과 양수자인 및 중개인들의 진술에 일관성이 없으며 실지조사시에 서로 다른 매매계약서가 확인되어 청구인이 주장하는 실지양도가액 272,400,000원이 싱빙성이 없고, 양도대금의 사용처 및 금융자료의 제시가 없어 실지양도가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당하다는 의견을 제시하고 있으나, 실지거래가액 조사시 및 과세전적부심사청구시 확인된 양도계약서에서는 청구외 이○○ 및 쟁점토지의 매매를 중개한 청구외 김○○가 272,400,000원에 매매하였다고 확인하고 있는 점, 쟁점토지의 실지양도계약서는 1999.11.05자로 작성한 계약서로서 판단되는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 양도소득세 신고를 위해 금액이 정정한 계약서를 작성한 사실은 있으나 쟁점부동산의 실지양도가액이 272,400,000원이라는 청구주장은 일응 신빙성이 있다고 하겠다. 쟁점토지 양도대금 수표 확인내역 (단위: 천원, 매) 입금일자 예금주 계좌번호 입금액 입금내역 비고 수표번호 매수 발행점 발행자 이○○ 1999.11.10 김○○ 000000-00-000000 25,000 00000000 1

○○지점 이○○ 김○○ 수표사본 1999.12.20 〃 000000-00-000000 20,000 00000000 1

○○은행

○○동 김○○ (중개인) 김○○ 필름 1999.12.20 〃 000000-00-000000 30,000 2000.01.26 〃 000000-00-000000 10,000 00000000 1

○○은행

○○출장소 양○○ (이○○친구) 김○○ 필름 2000.01.26 〃 000000-00-000000 90,000 2000.01.26 〃 000000-00-000000 12,500 000000000000000~00 1 10

○○지점 이○○ 김○○ 수표사본 2000.01.26 노○○ 000000-00-000000 18,500 00000000 1

○○지점 이○○ 노○○ 수표사본 합계 000000-00-000000 206,000 또한, 1999.11.05자 매매계약서상의 대금지급일자와 청구인이 제시하는 쟁점부동산의 양도대금 사용일자가 거의 일치하여 양도대금 사용금액에 대한 입증서류가 신빙성이 있다고 판단되고, 매매대금의 지급수단으로 사용된 지급수표를 확인한 바 매수인 및 매수인의 친구에게 차용한 수표이고 수표발행일자에 제시외 양도대금에 사용한 예금이 인출된 사실이 없고, 동일자에 발행된 다른 수표가 없는 점, 청구인이 사용내역을 밝힌 금액 중 생활비외에는 사용처 및 증빙자료와 청구인이 사용내역을 밝힌 금액의 차이가 없는 점, 처분청이 장기간 금융조사에 의해서도 실지거래가액이 272,400,000원을 초과한다는 사실을 밝히지 못하고 있는 점으로 보아 쟁점부동산을 272,400,000원에 양도하였다는 청구주장은 타당성이 있는 주장으로 판단된다. 둘째, 청구인과 공유지분 관계에 있고 청구인과 매매거래시기가 비슷한 청구외 장○○ 및 이○○의 매매거래가액을 확인한바, 양도자 청구외 장○○은 12,500천원(평당1백만원)에 거래되었다고 주장하고 있고, 양도자인 청구외 이○○은 11,000천원(평당 1,300천원)에 거래하였다고 주장하고 있어 매매중계인 및 매수인 이○○가 제시한 매매계약서 및 진술과 일치한 점으로 보아 쟁점토지의 평당 매매실례가액은 청구인이 제시한 가격과 유사한 것으로 확인된다. 위 관련법령과 사실관계를 종합하여 보면, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 거래가액 272,400,000원은 진실된 거래가액으로 판단되는 바, 처분청에서 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다 할 것이고, 따라서 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액(양도가액 272,400,000원, 취득가액 85.01.01 환산가액)으로 산정하여 이 건 양도소득세를 경정결정함이 타당한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.