실지거래가액이 불분명하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부

[주문]

○○세무서장이 2002.03.02 청구인에게 결정고지한 1999년 과세연도 양도소득세 356,729,290원의 부과처분은, 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 845번지 대지 765.8㎡ 및 같은동 845-16번지 대지 1,013.5㎡, 계 1,779.3㎡의 양도차익을 청구인이 당초 신고한 실지거래가약(양도가액) 1,000,000,000원, 취득가액 178,257,420원)으로 산정하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다. [이유]

청구인은 경기도 ○○시 ○○구 ○○구 ○○동 845번지 대지 765.8㎡(이하 "쟁점1토지"라 한다) 및 같은동 845-16번지 대지 1,013.5㎡(이하 "쟁점2토지"라 한다), 합계 1,779.3㎡의(쟁점1토지와 쟁점2토지를 합하여 이하 "쟁점토지"라 한다)를 1984.04.27 취득하여 1999.11.22 양도하고 실지거래가액(양도가액 1,000,000원, 취득가액 178,257,420원)으로 양도차익을 산정하여 1999.12.29 양도소득세 186,085,490원을 신고하고 2001.01.31 자진납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 것으로 보아 쟁점토지의 양도차익을 기준시가(양도가액 1,932,233,000원, 취득가액 49,776,732원)로 산정하여 청구인에게 1999년 귀속분 양도소득세 356,729,290원을 2002.03.02 추가로 결정고지하였다.

쟁점토지를 투기목적이 아닌 병원설립목적으로 취득하였으나 맞은편에 능곡병원이 개원하고 나이 관계로 병원 개업을 할 수 없게 되어 쟁점토지를 신속히 처분하려 하였으나 1997년말 불어닥친 IMF 영향으로 매매가 되지 않던 중에 매수자가 10억원에 일시불로 수매하겠다고 하여 법무사사무실에서 검인계약서를 작성하여 양도한 것으로서, 매매대금 10억원을 지급받은 사실이 처분청의 금융조사결과 확인되었고, 취득 당시 중개업자가 취득계약서가 실지계약서라고 확인하였으므로 청구인이 당초 신고한 실지거래가액을 인정하여 이 건 양도소득세를 경정결정하여야 한다. 3.처분청 의견 인근 중개업소에 매매시세를 탐문한 바 공시지가와 시세가 거의 일치하고, 청구인의 직업(○○성모병원 내과의사)과 급전이 필요한 특이사항이 없었던 점 등에 비추어 공시지가의 절반가액에 매도할 이유가 없었으며, 매수자와 청구인의 관련 예금계좌만 금융조사를 하였으므로 일부 확인된 금융조사내용 만으로는 10억원을 지급받고 양도한 것으로 인정할 수 없고, 취득계약서에 거래당사자의 주민등록번호 등이 기재되지 않고 중개업자의 인적사항 파악도 불가능하여 실지계약서가 아닌 것으로 판단되므로, 공정과세협의회에 회부하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분이 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 확인되지 않는 것으로 보아 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다. ■ 소득세법 제96조 [양도가액] 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. ■ 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산]

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.(1994.12.22 개정)

1. 취득가액(1994.12.22 개정)

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(2000.12.29 개정) ■ 소득세법시행령 제166조 [양도차익의 산정]

④ 법 제96조제1호 단서 및 법 제97조제1항제1호가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. ∼ 2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단 [ 이 건 사실관계를 살펴본다. ]

(1) 청구인이 쟁점토지 취득 당시 지번은 경기도 ○○군 ○○면 ○○리 산21-5번지 임야 5,940㎡와 같은리 31-1번지 田 453㎡(1990.1.30 양도)로서 총 취득면적은 1,934평(6,393㎡)이었으며, ○○리 산 21-5번지 임야 5,940㎡는 1985.12.11 ○○리 32-9번지 5,868㎡로 등록전환되었고 1987.03.16 ○○리 39-10번지로 70㎡가 분할되고, 1989.07.12 ○○리 39-12번지 내지 39-17번지로 1,641㎡가 분할되고, 1989.09.19 ○○리 39-18번지 내지 39-17번지로 1,641㎡가 분할되었고, 1989.09.19 ○○리 39-18번지로 900㎡로 분할되어 분할후 잔여면적이 3,257㎡로 변경되었으며, ○○리 32-9 임야 3,257㎡가 1991.03.15 구획정리되어 쟁점토지 1,779.3㎡(○○동 845번지 대지 765.8㎡와 ○○동 845-16번지 대지 1,013.5㎡)로 환지된 사실이 토지대장 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 제시하는 취득 당시 매매계약서를 보면, 총취득면적이 1,934평으로서 1984.02.01 매매대금을 350,000,000원으로 하여 최○○과 매매계약하고 계약금 35,000,000원은 계약일에, 중도금 140,000,000원은 1984.03.30에 잔금 175,000,000원은 1984.04.10에 각각 수수하기로 계약하여, 매도인과 매수자, 중개업자(○○시 ○동 232-44소재 ○○부동산 홍○○)의 주소를 기재하여 각각 기명날인하였으나, 주민등록번호와 전화번호란을 미기재하여 작성한 사실이 확인되며, 위 토지는 1984.04.26 매매를 원인으로 1984.04.27 청구인 소유로 등기접수 되었다.

(3) 청구인은 위 매매계약서가 사실이라는 중개업자 홍○○의 확인을 계약서 이면에 받아 중개업자의 인감과 사업자등록증을 첨부하여 처분청 조사 당시와 이 건 심사청구시 당심에 제출하였는 바,

① 중개업자 홍○○은 1978.11.10 ○○부동산이라는 상호로 부동산중개업소를 개업하여 사업자등록(130-03-0**)하고 현재 ○○시 ○○구 ○○동 12-9번지에서 중개업을 하고 있으며, 당심에서 홍○○에게 전화(집 032--**, 사무실 032--****)로 확인한 바, 청구인의 위 취득계약서가 실지 계약서라고 확인하여 준 사실이 있다고 진술하였으며,

② 매도자 최○○은 위 계약서에 기재한 주소(서울 ○○구 ◎◎동 291-18)에서 현재까지 거주하고 있고, 당심에서 최○○의 남편 김⊙⊙에게 전화(집 2238-**, 사무실 776-**)로 확인한 바, 오래전 일이라 구체적인 계약내용에 대하여는 정확히 기억나지 않으나 매매대금 350,000,000원은 사실이라고 진술하였다.

(4) 청구인은 위 취득계약서상의 매매대금 350,000,000원을 취득 당시 실지거래가액으로 보고, 평당 취득가액 180,972원(350,000,000원 ÷ 1,934평)을 환지전평수 985평(3,257㎡ × 0.3025)에 곱하여 산정한 178,257,420원(985평 × 180,972원)을 실지취득가액으로 하여 신고하였으며, 이에 대하여는 처분청도 다툼이 없다.

(5) 청구인은 쟁점토지를 처분하려 하였으나 IMF 영향으로 매매가 되지 않던 중에 매수자가 10억원에 일시불로 매수하겠다고 하여 법무사사무실에서 검인계약서를 작성하고 10억원을 일시불로 영수하여 검인계약서 외에 양도계약서가 없다고 주장하고 있는 바, 위 검인계약서 내용 등을 살펴보면 아래 [표]와 같다. (단위: 천원) ┌─────┬─────┬───┬────┬─────┬────────┬────────┬───┐ │ 구 분 │ 면 적 │양수자│ 계약일 │등기접수일│①매매가액(평당)│②공시지가(평당)│①÷②│ ├─────┼─────┼───┼────┼─────┼────────┼────────┼───┤ │쟁점1토지 │ 765.8㎡│민○○│ │ │ 450,000(1,940)│ 888,328(3,829)│ 50.6%│ ├─────┼─────┼───┤99.11.22│1999.11.23├────────┼────────┼───┤ │쟁점2토지 │ 1,013.5㎡│이◎◎│ │ │ 550,000(1,800)│1,043,905(3,411)│ 52.7%│ ├─────┼─────┼───┼────┼─────┼────────┼────────┼───┤ │ 합 계 │ 1,779.3㎡│ │ │ │1,000,000(1,860)│1,932,233(3,591)│5 1.7%│ └─────┴─────┴───┴────┴─────┴────────┴────────┴───┘ ※ 대금지급은 일시불 지급조건(지금일 미개재)이며 특약사항은 없고, 양수자의 인감과 주민등록등본을 첨부한 거래사실확인서를 증빙으로 제시 ※ 1999년의 ㎡당 개별공시지가(쟁점1토지 1,160,000원, 쟁점2토지 1,030,000원)는 2001년까지 변동없음

(6) 처분청은 2001.03.12일부터 2001.03.26일까지와 2001.09.17일부터 2001.09.26일까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 한 사실이 세무조사통지서에 의하여 확인되며, 양도가액에 대한 처분청의 금융조사결과 확인된 사항 등을 요약하면 아래 [표]와 같다. ※ 매수자들은 성☆☆으로부터 자금을 차용하여 청구인에게 지급하고 쟁점토지를 담보로 대출받은 금액으로 성☆☆에게 상환하였음 ※ 청구인은 110,000천원(매매대금 1,000,000천원과 청구인 계좌에 입금된 890,000천원과의 차액)을 현금등으로 받았다고 주장 ※ 이◎◎ 대출금과 성☆☆ 상환액과의 차액 250,819천원은 이◎◎ 계좌로 입금 ※ 성☆☆은 매수자 이◎◎의 兄 이△△의 대학원 동기생인 유☆☆ [△△수주정보산업(주), △△벤처캐피탈(주), ○○씨엔씨(주) 대표] 의 母임 ※ 유☆☆은 성☆☆ 계좌 출금액 970,000천원과 보관하던 현금 23,351천원을 합한 993,951천원을 이△△에게 99.11.23 빌려주고 99.11.24 상환받았다고 2001.11.28 확인서를 작성하여 확인함

(7) 처분청이 2001.10.09 쟁점토지를 현지확인한 사항 및 당심에서 2002.07.26 현지확인한 내용 등을 살펴보면 다음과 같다.

① 쟁점토지는 왕복4차선 도로변에 위치하고 쟁점토지 뒷편은 주택가이며 맞은편 도로변에는 ○○병원(1991년 개원)과 오피스텔 등이 위치하고 도로 뒷편은 주택가이며

② 1999년 5월경까지 쟁점토지에 아파트모델하우스가 있었고 청구인이 양도할 당시에는 나대지 상태였으나 2000년 3월경 가건물이 지어 현재 중고자동차 매매업체 3곳(☆☆, ★★, ◇◇자동차매매상사)이 보증금 1억원, 월세 4백만원에 임차하고 있고

③ 청구주장 양도가액 10억원은 평당 양도가액이 186만원이나, 세입자 이◇◇(☆☆자동차매매상사 대표)는 쟁점토지 양도 당시 매매시세가 평당 250만원에서 300만원 정도였다고 확인하였으며, 쟁점토지 인근 중개업소(○○동 846번지 소재 ♤♤부동산, 이▲▲)에서는 청구인 양도 당시 매매시세가 평당 350만원에서 400만원 정도였다고 진술하였다.

(8) 한편, 청구인은 1938년생으로 현재 65세로서, ○○성모병원 내과의사이며 카톨릭대학교 내과학 교수인 사실이 재직증명서에 의하여 확인되고, 쟁점2토지 매수자의 지방세 체납으로 경기도 ○○시 ○○구청에서 쟁점2토지를 공매하여 2002.01.10 경락가액 1,057,700,000원(평당 345만원)에 이♤♤에게 낙찰된 사실이 ○○공사의 매각결정서와 배분계산서 등에 의하여 확인되고, 당심에서 청구인과 처 정♧♧의 부동산취득및양도현황을 전산조회한 바, 청구인은 쟁점토지 취득양도거래와 2000.06.08 제주도 ○○시 ◈◈1동 1247-32소재 대지 311.2㎡를 양도하였으며, 청구인의 처는 1999.04.30 서울시 ○○구 ○○○동 50소재 시범아파트 6동 901호(대지 46.81㎡, 건물 79.24㎡)를 취득하였을 뿐 다수의 부동산거래를 하지 않은 사실을 알 수 있다. [ 쟁점에 대하여 본다. ] 먼저, 실지거래가액 결정과 관련된 대법원 판례 등을 살펴본다. 양도차익의 산정에 있어 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체를 의미하는 것이며(대법원 88누 12011, 1989.07.11, 대법원 92누14472, 1993.02.12, 97누6629, 1999.02.09, 97누19809, 1998.03.10, 국세청 예규 재일 01254-1923, 1991.07.09 같은 뜻임) 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하며, 취득과 양도 사이의 거래가액 상승률이 실제의 시가상승률보다 현저히 낮다거나 거래상대방으로부터 매매가액 확인을 받을 수 없다는 사유만으로 실지거래가액이 불분명한 경우로 단정할 수 없는 것이고(대법원 93눈2353, 1993.04.09 판결 참조) 실지거래가액에 대한 증빙서류로 납세자가 제출한 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점에 대한 입증책임은 과세관청에 있으며, 신고한 거래가액 상승률이 기준시가의 상승률에 비하여 낮다거나 실지거래가액 이상의 금액을 채권최고액으로 하여 근저당권을 설정하였다는 이유만으로 기준시가로 과세하는 것은 부당하다 할 것이다.(대법원 95누3183, 1996.06.25 판결참조) 다음, 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되는지에 대하여 본다. 전시한 대법원 판례 등에 의하면, 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래금액 그 자체를 의미하는 것이며 실지거래가액에 대한 증빙서류로 제출한 매매계약서가 실제와 다르다는 점에 대한 입증책임은 과세관청에 있다 할 것인 바, 첫째, 청구인이 쟁점토지를 15년 이상 보유한 사실 및 청구인과 처의 부동산거래내역 등에 비추어 청구인은 쟁점토지를 투기 목적이 아닌 병원설립목적으로 취득한 것으로 보여지고, 청구주장 실지양도가액 10억원의 절반이 넘는 금액(542,814천원)을 양도소득세로 과세하는 것은 문제점이 있다고 여겨지며, 둘째, 쟁점토지 양도시기는 1999년 11월로서 IMF영향으로 부동산 시세가 급락하고 매매거래가 잘되지 않던 시기이며 1999년부터 2001년까지 쟁점토지의 개별공시지가가 변동이 없었던 사실 및 쟁점토지 맞은편에 ○○병원이 1991년 개원한 사실이 확인되는 바, 청구인은 의사로서 병원설립목적으로 쟁점토지를 취득하였으나 주변에 병원이 개원하여 쟁점토지를 처분하려 하여도 IMF 영향으로 매매가 되지 않아 일시불로 매도대금 10억원을 받고 법무사사무실에서 검인 계약서를 작성하여 양도한 것이라는 청구주장이 신빙성 있어 보이고, 셋째, 양도대금 10억원 중 890백만원이 청구인의 예금계좌에 입금된 사실 및 매수자들이 쟁점토지를 담보로 대출받은 1,244백만원으로 매수대금을 융통하여준 성☆☆에게 993백만원을 상환한 사실이 금융조사 결과 확인되었고 유☆☆ 또한 993백만원을 융통하여 주었다고 확인하였는 바, 성☆☆에게 상환한 금액과 청구주장 양도가액과의 차이가 거의 없는 점 및 매수자들이 대출금 외에 청구인에게 추가로 매수대금을 지급할 자금능력이 없다고 판단되는 점 등으로 보아 청구인은 10억원의 매매대금을 일시불로 지급받고 쟁점토지를 양도한 것으로 판단되며, 넷째, 부동산 매매거래는 개별특성이 강한 것이므로 인근 중개업자와 세입자의 시세 관련 진술내용만을 근거로 청구주장 양도가액이 사실이 아니라고 단정하고 어렵고, 매수자들도 10억원에 양수하였다고 확인하였으며 청구인이 10억원 외에 추가로 매매대금을 받은 사실을 처분청에서 입증하지 못하였으므로 쟁점토지를 10억원에 양도하였다는 청구주장을 인정함이 타당하다 할 것이며, 다섯째, 1984년 쟁점토지 취득 당시 중개업자 및 매도자가 청구인이 제시하는 매매계약서가 사실이라고 진술하였으며, 청구인과 매도자는 취득계약서를 기재된 주소지에서 현재까지 거주하고 있어 단지 주민등록번호와 전화번호를 계약서에 기재하지 않았다 하여 이를 실지계약서가 아니라고 단정할 수 없다 할 것이고, 쟁점토지 취득 당시 매도자와 중개업자의 확인내용 등에 비추어 볼때에 청구인은 쟁점토지 1,934평을 350,000,000원에 취득한 것으로 판단된다. 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 청구인이 실지거래가액 증빙으로 제시한 매매계약서가 사실과 달리 작성되었다고 입증하지 못하고서 단지 취득계약서에 주미등록번호와 전화번호를 미기재하고 공시지가의 절반가액으로 양도하였다는 이유만으로 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다 할 것이다. 따라서, 청구인이 당초 신고한 실지거래가액(양도가액 1,000,000,000원, 취득가액 178,257,420원)으로 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 경정결정함이 타당한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조제1항 2제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [7관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 / 소득세법시행령 제166조 /