부동산을 취득하여 양도한 사실이 매매계약서 등 여러 증빙서류에 의하여 확인되는데도 불구하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분이 부당함
부동산을 취득하여 양도한 사실이 매매계약서 등 여러 증빙서류에 의하여 확인되는데도 불구하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분이 부당함
○○세무서장이 2001.9.1 청구인에게 결정고지한 1999년 귀속분 양도소득세 14,924,590원의 부과처분은, 양도소득세 과세대상 부동산인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 122㎡ 및 건물 242.82㎡의 양도에 대하여 양도차익을 실지거래가액(양도가액 237,000,000원, 취득가액 206,850,000원)으로 산정하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 122㎡를 1990.4.9 취득하고 1993.12.17 위 지상에 소매점 및 단독주택 건물 242.82㎡(대지와 건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 1999.5.20. 청구외 윤○○, 백○○에게 양도하고 실지거래가액(양도가액 155,000,000원, 취득가액 120,000,000원)으로 양도차익을 산정하여 2001.4.11 양도소득세 8,513,133원을 신고하였다. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용에 대한 실지조사를 하여 청구인이 신고한 양도 당시 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아, 기준시가(양도가액 214,061,200원, 취득가액 111,881,040원)에 의하여 양도차익을 산정하여 청구인에게 1999년 귀속분 양도소득세 14,924,590원을 2001.9.1 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.10.5 처분청에 이의신청(2001.11.15 기각결정)을 거쳐 2002.1.24 이 건 심사청구를 하였다.
쟁점부동산을 206,850,000원에 취득하여 237,000,000원에 양도한 사실이 매매계약서 등 여러 증빙서류에 의하여 확인되는데도 불구하고 처분청에서 청구인이 신고한 양도 당시 실지거래가액이 확인도지 않는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분이 부당하므로, 쟁점부동산의 양도차익을 확인되는 실지거래가액으로 하여 이 건 양도소득세를 경정결정하여야 한다.
청구인은 양도소득세 조사기간중에 당초 신고시 제출한 검인계약서를 양도 당시 실지계약서라고 주장하다가 과세전적부심사청구시에는 199.4.10자로 작성된 계약서를 제시하였고 이의신청시에는 1999.4.29자로 작성된 계약서를 제출하는 등 불복시마다 다른 계약서를 제시하여서 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없으므로, 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 결정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호 -제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본무에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 ․ 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것에 제외한 금액
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도하는 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】
④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우" 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
3. 양도자가 양도소득세 관세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래 증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우
⑥ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득 금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 1990.4.9 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 122㎡ 및 주택 52.73㎡를 청구외 이○○로부터 취득하여 주택을 멸실한 후 1993.12.7 소매점건물(지하1층, 1층)과 단독주택(2,3층) 242.82㎡를 신축하여 소유권보존등기후 1999.5.20. 쟁점부동산을 청구외 윤○○, 백○○에게 양도하고 실지거래가액(양도가액 155,000,000원, 취득가액 120,000,000원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득세 신고를 하였다.
(2) 처분청의 양도소득세 실지조사기간 중에 위 이○○는 대지 및 구주택을 85,000,000원에 양도하였고 청구인이 신고한 매매계약서는 양도 당시 작성한 계약서가 아니라는 내용의 확인서를 2001.5.24자로 작성하여 확인하였는 바, 처분청은 청구인이 신고한 취득계약서가 이○○의 확인내용과 다르고 양도 당시 검인계약서가 실지계약서라는 청구인의 주장이 신빙성이 없다 하여 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아, 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.
(3) 건물을 신축한 청구외 최재국은 공사대금 미불에 대한 소송을 제기하였다가 청구인과 화해하였는 바(○○민사지방법원 94나 51436 공사대금 사건), 청구인은 법원의 화해조서와 1999.4.10자로 작성한 양도계약서 등을 갖추어 실지거래가액(양도가액 237,000,000원, 취득가액 206,850,000원)으로 양도소득세를 결정하여야 한다는 취지의 과세전적부심사청구(2001.6.28 청구, 2001,8.16 불채택결정)를 하였는 바, 처분청의 과세전적부심사청구 결정내용은 다음과 같다.
① 청구인이 이○○로부터 대지 및 구건물을 85,000,000원에 취득하고 건물의 신추가액은 법원의 판결문에 의하여 119,350,000원으로 확인되고, 화해비용 2,500,000원을 포함하면 취득당시 실지거래가액은 206,850,000원으로 판단한 사실이 확인되고,
② 양수자들이 당초 양도당시의 실지거래가액이 155,000,000원이라고 주장하다가 237,000,000원으로 주장하여서 양수자들의 진술이 일관성이 없고 양도가액에 대한 금융자료 등 양도가액을 객관적으로 증명할 근거가 없다 하여 청구 주장을 받아들이지 아니하고 기준시가로 이 건 양도소득세를 결정한 사실을 알 수 있다.
(4) 청구인이 이의신청 및 이 건 심사구시에 제출한 1999.4.29자로 작성한 양도가액 237,000,000원)에 의하면, 계약일(1999.4.29)에 20,000,000원을 잔금일(1999.5.15)에 217,000,000원을 각각 영수하는 것으로 기재되어 있고 전세보증금97,000,000원이 설정된 사실이 확인된다.
(5) 쟁점부동산의 매매를 중개한 조
○○ (○○구 ○○동 ○○ 번지 소재 ○○부동산)은 쟁점부동산을 중개한 사실이 있고 당시 거래금액은 237,000,000원이었다는 내용의 확인서를 2002.2.22 자필로 작성하여 인감증명서를 첨부하여 제출하였는 바, 당심에서 조○○에게 유선(000-000-0000)으로 확인할 결과 쟁점부동산 양도가액이 237,000,000원이었다고 재차 확인하였다
(6) 쟁점부동산의 양수자인 백○○ 및 윤○○(부부지간으로 쟁점부동산의 2분의 1씩 공유등기)는 쟁점부동산을 237,000,000원에 매수하였다는 거래사실확인서를 2001.6.22자로 작성하고 인감중명서 첨부하여 거래가액을 확인하였다.
(7) 청구인은 쟁점부동산의 양도대금 사용내역을 거래증빙을 갖추어 이의신청 및 이 건 심사청구시에 제출하였는 바, 그 내용을 살펴보면 아래 <표>와 같다. 【 쟁점부동산 양도대금 사용내역 】 (단위: 천원) 일 자 금 액 사 용 내 역 입증서류 1999.4.30 10,086
○○금고 대출금상환(계좌0000-00-000000-0) 거래원장 1999.5.16 30,000 작은아들(최○○)전세자금(○○구 ○○동 ○○번지) 전세계약서 1999.5.23 12,000 큰아들(최○○)전세자금(○○시 ○○동 ○○번지) 전세계약서 1999.5.24 5,268
○○농협 대출금 상환(계좌 000000-00-000000) 대출통장 1999.7.30 9,364 양도소득세 및 주민세 납부 납부영수증 2000.8.8 69,000 농지취득(○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 답 1,46평) 1999.5.17 ○○금고에 60,000예탁후 만기 출금 매매계약서 예금통장 계 135,718 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액에 대하여는 처분청과 청구인 간에 다툼이 없는 바, 위와 같은 사실관계를 바탕으로 처분청에서 쟁점부동산의 양도 당시 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지를 살펴본다. 처분청에서는 양수자들의 진술에 일관성이 없고 과세전적부심사청구 및 이의신청서시에 서로 다른 매매계약서를 제시하여서 청구인이 주장하는 실지양도가액 237,000,000원이 신빙성이 없으므로, 실지양도가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당하다는 의견을 제시하고 있으나, 과세전적부심사청구 및 이의신청서 제출한 양도계약서는 그 작성일자가 서로 다를 뿐 매매대금총액은 237,000,000원으로 동일한 점, 쟁점부동산의 매매를 중개한 조○○ 및 양수자들이 237,000,000원에 매매하였다고 인감증명서를 첨부하여 확인하고 있는 점, 쟁점부동산의 실지양도계약서는 1999.4.29자로 작성한 계약서로서 판단되는 점 등에 비추어 볼 때에, 쟁점부동산의 실지양도가액이 237,000,000원이라는 청구주장은 일을 신빙성이 있다고 하겠다. 또한 199.4.29자 매매계약서상의 대금지급일자와 청구인이 제시하는 쟁점부동산의 양도대금 사용일자가 거의 일치하고 양도대금 사용금액에 대한 입증 서류가 신빙성이 있다고 판단되는 바, 쟁점부동산의 양도대금 237,000,000원에서 전세보증금 97,000,000원을 제외한 140,000,000원과 청구인이 사용내역을 밝힌 금액 135,718천과의 차이가 거의 없는 점으로 보아도 쟁점부동산을 237.000,000원에 양도하였다는 청구주장은 타당성이 있는 주장으로 판단된다. 위 관련법령과 사실관계를 종합하여 보면, 청구인은 쟁점부동산을 237,000,000원에 양도한 것으로 판단되는 바, 처분청에서 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다 할 것이고, 따라서 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액(양도가액 237,000,000원, 취득가액 206,850,000원)으로 산정하여 이 건 양도소득세를 경정결정함이 타당한 것으로 판단된다.
- 라. 결 론 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.