쟁점토지의 양도시기는 부동산매매계약서상 잔금청산일임.

[주문]

○○세무서장이 2001.06.01 청구인에게 결정고지한 1999년 귀속 양도소득세 64,334,251원의 부과처분은 이를 취소한다. [이유]

청구인은 서울특별시 동대문구 ○○동 321-3 대지 264.9㎡ 및 같은 동 371-13 대지 7㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구인의 자 임○○ 소유인 쟁점토지상의 주택 209.37㎡와 함께 청구외 이○○에게 양도하면서 1999.03.19 쟁점토지를 양도소득세 비과세 대상인 1세대 1주택의 부수토지로 부동산 양도신고를 하고, 1999.03.22 소유권 이전등기를 마쳤다. 처분청은 쟁점토지의 양도시기를 소유권 이전등기시 제출된 검인계약서상의 잔금지급약정일인 1999.02.08로 보고, 이 시점에는 청구인과 청구외 임○○이 각각별도의 세대를 구성하고 있었으므로, 쟁점토지는 양도소득세 비과세 대상인 1세대 1주택의 부수토지에 해당하지 아니한다고 하여 청구인에게 1999년귀속 양도소득세 64,334,250원을 2001.06.01 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.08.17 이의신청을 거쳐 2002.01.15 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 1999.02.03 당초 매매계약을 체결하여 계약금 3천만원을 수령하고 1999.02.09 중도금 1억 7천만원을 수령하였으나, 잔금 7천만원은 매수인 이○○의 자금부족으로 계속 지불받지 못하던 중 1999.03.19 매매계약서를 다시 작성하면서 잔금 7천만원을 주택임차보증금 7천만원으로 대체하였는 바, 쟁점토지의 양도시기는 잔금을 전세로 전환한 날인 1999.03.19로 보아야 하고, 청구인과 청구외 임○○의 세대합가일은 1999.02.19이므로, 쟁점토지는 양도일 현재 1세대 1주택 부수토지에 해당되어 양도소득세가 비과세되어야 한다는 주장이다.

처분청은 청구인이 제시하고 있는 부동산매매계약서와 주택임차계약서가 동일일자에 작성되었음에도 매수인 이○○가 사용한 인감이 서로 달라 신뢰할 수 없으며, 쟁점토지 등에 설정된 근저당권이 1999.02.09 말소된 것으로 볼 때 검인계약서상의 잔금지급약정일인 1999.02.08을 쟁점토지의 양도시기로 보아야 하고, 동 양도일은 세대합가일인 1999.02.19 이전이므로, 청구인의 쟁점토지 양도에 대하여 1세대 1주택 부수토지로 보지 아니하고 양도소득세를 과세한 이건 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은, 쟁점토지의 양도시기를

(1) 청구인과 청구외 임○○의 세대합가일(1999.02.19) 이전인 검인계약서상 잔금약정일인 1999.02.08로 볼 것인지,

(2) 아니면 청구인과 청구외 임○○의 세대합가일(1999.02.19) 이후인 부동산매매계약서상 잔금청산일인 1999.03.19로 볼 것인지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다. ㅇ 소득세법 제89조 (비과세양도소득) 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.(1999.12.28 개정) 1.~2.(생략)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득(1998.12.28 개정) ㅇ 같은법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위)

① 법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 경우를 말한다(단서생략) ㅇ 같은법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기)

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다(1998.12.31 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 부동산매매계약서상의 잔금지급약정일인 1999.03.19을 쟁점토지의 양도시기라고 주장하고, 처분청은 검인계약서상의 잔금지급약정일인 1999.02.08이 쟁점토지의 양도시기로 본 이 건 처분은 정당하다는 의견인 바, 이 건 심사청구의 쟁점인 쟁점토지의 양도시기에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인과 청구인의 자 임○○의 세대합가일이 1999.02.19 이라는 점에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

(2) 처분청이 청구인의 쟁점토지의 양도일을 1999.02.08로 본 근거인 검인계약서에 대하여 살펴보면, 처분청은 쟁점토지 등에 설정된 근저당권이 1999.02.09 모두 말소된 것으로 보아 검인계약서상 잔금지급약정일인 1999.02.08로 본 이 건 처분이 정당하다는 의견이나, (가) 부동산 매매시 근저당이 설정되어 있는 경우 매수인이 매도인의 근저당을 포함하여 매수하거나, 매도인에게 부동산 소유권 이전등기 전에 말소를 요구하는 것으로 검인계약서상 잔금지급약정일과 근저당 말소일과 특별한 상관관계가 있다고 볼 수는 없으며, (나) 사회통념상 검인계약서는 부동산 소유권 이전등기절차상 필요에 의하여 작성하는 형식적인 첨부서류인 관계로 거래 당사자간 소유권이전에 대한 의사를 반영하고 있으나, 거래의 실질적인 세부내용을 정확히 반영하고 있다고 볼 수 없으며, 부동산 매매관행상 거래 당사자간 실제 거래내용이 기재된 별도의 부동산매매계약서를 작성하는 것이 일반적인 현실이라 할 것이고, (다) 쟁점토지 등에 대한 검인계약서는 법무사가 임의로 작성하였다는 청구인의 주장을 확인코자 당심에서 매수인 이○○의 출입국자료를 확인한 바 검인계약서상 계약일인 1999.01.16에는 매수인 이○○가 국내에 거주하고 있지 아니한 것으로 나타나는 등 검인계약서를 실제 매매계약서로 보기가 어렵다고 판단된다.

(3) 한편, 청구인이 제시한 부동산매매계약서 및 주택임차계약서를 살펴보면, (가) 청구인은 계약금 3천만원, 중도금은 1억7천만원을 수령하고 잔금 7천만원을 주택임차보증금으로 대체하였다고 주장하는 반면, 청구인이 제시하는 매매계약서에는 1999.03.19 계약금 2천7백만원을 수령하였고, 1999.03.22 중도금 1억원을 수령하고, 1999.03.29에 1억4천3백만원을 수령하는 것으로 되어 있어 청구인의 주장내용과 제시한 매매계약서의 내용이 정확히 일치하지는 아니하나, 청구인이 실제 잔금청산일이라고 주장하는 부동산매매계약서를 재작성한 1999.03.19에 임차보증금 7천만원으로 주택임차계약을 하였음이 주택임차계약서에 기재되어 있으며, (나) 특별한 사정이 없는 한 부동산소유권 이전등기시 부동산의 명도가 함께 이루어짐에도, 청구인과 청구인의 처 임□□은 1999.03.22 소유권 이전등기를 마친 후에도 해당주택에서 계속 거주하였음이 주민등록초본등에 의하여 확인되고 (다) 상기 주택임차보증금 7천만원을 모두 지급받은 후 2001.11.19자로 해당주택에서 전출하였다는 주장에 대하여 살펴본 바, 2001.09.20 매수인 청구외 이○○로부터 2천만원을 지급받았음이 청구인의 처 이□□의 ○○은행 ○○지점 계좌의 거래내역에 의하여 확인되고, 2001.11.01 매수인 청구외 이○○로부터 나머지 5천만원을 지급받았음이 청구인의 딸 임△△의 ○○은행 ○○지점 계좌의 거래내역에 의하여 확인되고 있다. 따라서, 청구인이 제시한 부동산매매계약서상 계약금, 중도금, 잔금은 청구인의 주장내용과 정확히 일치하지는 아니하나 1999.03.19 쟁점토지 등의 잔금을 주택임차보증금으로 대체하고, 2001.11.01 주택임차보증금의 회수가 이루어진 것은 사실로 보여진다고 할 것이다. 위의 내용을 종합하여 볼 때, 잔금청산일이 확인되지 아니하므로 쟁점토지 등에 대한 검인계약서를 진실한 매매계약서로 보고 이에 기재된 잔금지급약정일을 양도시기로 본 처분청의 처분은 사실관계에 대한 조사를 소홀히 하였다고 보여지며, 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 쟁점토지 등에 대한 거래내용이 모두 정확히 반영되었다고 볼 수는 없으나, 이 건 관련 잔금청산일이 1999.03.19로 확인되므로 이 날을 양도시기로 보아야 하며, 이는 청구인과 청구인의 子인 임○○의 세대합가일인 1999.02.19 이후이므로 이는 1세대 1주택의 부수토지에 해당된다고 할 것이고, 처분청이 쟁점토지의 양도시기를 세대합가일 이전인 검인계약서상의 잔금지급약정일인 1999.02.08로 보아 1세대 1주택의 부수토지에 해당하지 아니한다고 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제98조 / 소득세법 제89조 / 소득세법시행령 제154조 / 소득세법시행령 제162조 /