재개발주택의 부속토지 취득가액 산정

[이유]

청구인은 1999.12.20 ○○시 ○구 ○○동 ○○○-○○번지 외 필지 소재 ○○3지구 ○○○아파트 ××동 ×××호의 아파트 입주권(이하 "쟁점아파트 입주권" 이라 한다)을 양도하고 동 아파트 입주권의 부속토지 중 기존토지와 그 건물에 대하여는 1세대 1주택으로, 1998.12.30 취득한 같은곳 ○○○-○○외 토지 37㎡(이하 "시유지불하토지" 라 한다)에 대하여는 양도소득세 과세대상으로 하여 1999.12.20 실지거래가액(양도가액 25,481,304원, 취득가액 12,360,120원)에 의한 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점아파트입주권이 1세대 1주택이 아닌 것으로 보아 청구인이 신고한 실지거래가액에 대하여 양도가액을 340,874,010원, 취득가액을 265,596,657원으로 양도차익을 계산하여 2001.12.06 청구인에게 양도소득세 21,430,242원을 결정·고지하였다.

청구인은 다음과 같은 요지의 주장을 한다.

(1) 청구인이 1998.12.30 매수한 시유지(37㎡)는 쟁점아파트입주권의 기존부속토지와 더불어 점유하고 있었던 토지로서 청구인이 불하받는 조건으로 관리처분을 받은 것이므로 처분청이 시유지 불하분을 환지예정면적이라고 안분한 것은 부당하며 쟁점아파트입주권의 취득가액을 알 수 없어 취득가액을 환산하였다 하더라도 실지거래가액 결정임으로 청구인이 부담한 청산금을 취득가액에 가산하여야 한다.

(2) 처분청이 쟁점아파트 관리처분시 청구인의 또 다른 주택으로 본 ○○○시 ○○면 ○○리 43-1번지 소재 주택(37㎡, 이하 "쟁점외주택" 이라 한다)은 공부상으로 주택일 뿐 사실상은 농사관리사(건축법상 주택으로 표시)이므로 쟁점아파트입주권 중 시유지 불하분을 제외한 부속토지 및 지상건물은 1세대 1주택으로 비과세함이 타당하다.

위 청구주장에 대한 처분청의 의견은 다음과 같다.

(1) 쟁점아파트입주권의 부속토지 중 시유지에 대한 취득일자가 재개발사업 관리처분 인가일(1998.03.18)이후인 1998.12.30 이므로 소득세법시행규칙 제77조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 취득당시 기준시가 계산시 환지예정면적을 적용함은 적법하며 소득세법 제100조 제1항 단서조항에 의하여 취득가액을 환산하여 양도차익을 산정할 경우의 필요경비는 소득세법시행령 제163조 제6항 의 규정에 의하여 취득당시의 개별공시지가에 100분의 3을 곱한 금액으로 산정함이 타당하다.

(2) 청구인의 또 다른 주택인 쟁점외주택은 청구인의 夫 ○○○가 1985.02.21 취득하여 주택으로 등기하였고 1982.12.21 부터 사망(1997.09.18)시까지 주민등록상 주소로 되어 있어 당시 상황을 알 수 없는 현재 시점에서는 공부상으로 판단하여 주택으로 볼 수 밖에 없고, 청구인이 제출한 "풍수해 등으로 인한 피해사실확인원" 에 의하면 1998.8월경 집중호우로 인하여 주택이 반파되었음을 수동면장이 확인하고 있으므로 최소한 그 이전까지는 주택으로 봄이 타당하므로 쟁점아파트 관리처분일 현재 1세대 2주택에 해당되어 쟁점아파트입주권을 1세대 1주택대상에서 제외한 당초처분은 정당하다.

• 가. 관련법령 ※ 소득세법시행령 제152조 (환지 등의 정의)

① 법 제88조 제2항에서 "환지처분" 이라 함은 토지구획정리사업, 농어촌정비법에 의한 농업생산기반정비사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료 후에 사업구역 내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것(사업시행에 따라 분할·합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다. ※ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적지출액

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

2. 양도차익을 기준시가에 의하는 경우(제100조 제1항 단서의 규정에 의하여 취득가액을 환산한 경우를 포함한다)에 있어서는 제1항 제1호 가목 본문 및 동호 나목 단서의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 ※ 소득세법시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 "대통령령이 정하는 금액" 이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기자산의 경우에는 3/1000) ※ 소득세법시행령 제155조 (1세대 1주택의 특례) 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 제157조 제3항 제2호의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다.

• 나. 사실관계 및 판단 (취득가액 적정여부에 대한 사실관계 및 판단)

① 청구인이 쟁점아파트의 관리처분일 현재 소유한 부속토지는 ○구 ○○동 ○○○-×번지 대지 10㎡, 같은곳 ○○○-××번지 대지 40㎡, 같은곳 ○○○-×××번지 대지 3㎡, 같은곳 ○○○-××××번지 대지 43㎡이며 위 지상건물은 주택 66.1㎡으로서 부속토지는 1971.03.24 매매로 취득하였고, 위 지상건물은 1997.09.08 청구인의 夫 ○○○(○○○가 취득한 날은 1980년 이전임)로부터 상속을 원인으로 취득하였음이 관련공부에 의하여 확인된다.

② 청구인은 관리처분일 현재 점유하고 있던 시유지에 대하여 1999.10.29 ○○시와 매매계약(매매대금 50,449,550원)을 체결하였음이 확인된다.

③ 한편, 이건 심리기간 중 조회한 시유지불하토지에 대하여 ○○시 ○○구청장이 회신한 내용을 보면 동 시유지불하토지는 1997.11.01 쟁점아파트 재개발조합과 ○○시간에 매매계약이 이루어진 사실과 관리처분일 현재 작성된 분양예정조서에 시유지불하토지가 포함된 사실이 확인된다.

④ 위 내용을 종합하여 볼 때 시유지불하토지가 관리처분일 이전부터 청구인의 구주택 부속토지로 사용되었던 점, ○○구청장이 작성한 분양대상자별 예정조서상에 종전의 토지로 기재된 점, 관리처분일 이전에 ○○구청과 조합간에 매매계약이 이루어진 점에 비추어 설사 청구인과 ○○시간의 매매계약서 작성(1997.12.30 까지 작성하도록 되어 있던 것을 청구인이 지연) 및 매매대금납부(1997.11.01 재개발조합이 계약금 5,044,950원 납부, 1998.12.30부터 2016.12.30 까지 19회 분할납부)가 관리처분일 이후라 할지라도 환지전 토지임은 명백하다 할 것이어서 처분청이 시유지불하토지를 환지된 토지로 보아 취득가액을 산정한 것은 위 사실관계를 확인하지 아니한 잘못된 것이라 하겠다. (청산금이 양도자산의 필요경비에 해당되는 지에 대한 사실관계 및 판단)

① 청구인은 쟁점아파트입주권을 취득하면서 56,585,290원의 청산금을 납부하기로 시공자(○○건설 외2)와 계약하였고 양도시점까지 33,943,980원을 납부한 사실이 아파트 분양계약서 등 관련자료에 의하여 확인된다.

② 청구인은 이 건 양도소득세는 실지거래가액에 의한 과세이므로 쟁점아파트 입주권에 취득시 납부한 환지청산금은 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하나 이 건과 같이 소득세법 제100조 제1항 단서조항에 의하여 취득가액을 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산정한 경우에 있어서의 필요경비는 취득당시 개별공시지가에 100분의 3을 곱한 금액만을 필요경비에가산토록 소득세법시행령 제163조 제6항 에서 규정하고 있어 위 청산금을 양도차익 산정시 필요경비로 가산할 수는 없다 할 것이므로 처분청이 토지기준시가에 100분의 3을 적용하여 필요경비로 산정한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (쟁점외주택이 주택인지에 대한 사실관계 및 판단)

① 쟁점외 주택의 건축물관리대장을 보면, 1985.02.21 소유권보존이후 현재까지 주택으로 등재되었고, 관할 면사무소의 재산세 과세내역에는 1998년도까지 주택으로 과세되었으며 1998.08 집중호우로 인한 피해로 반파된 이후 재산세가 과세되지 아니한 사실이 확인된다.

② 청구인은 쟁점외 주택은 농사관리사로서 주택으로 사용하지 아니하였고 피상속인 ○○○가 농사철에만 귀가하기 늦은 경우 또는 계속 농사일에 바빠서 귀가 할 수 없는 경우 잠만 잤을 뿐이라고 주장하고 있어 이건심리기간 중 현지 확인한 바 쟁점외 주택의 외부는 반파된 상태로 방치되어 있으며(현재 거주자는 없음)그 내부 대부분은 창고로 사용한 흔적(대부분 앵글 및 선반이 설치됨)이 있고, 방 한칸(약 2평정도)은 있으나 부엌이 없는 점으로 미루어 일응 거주를 위하여 지은 건물은 아니라 할 것이어서 주택으로는 볼 수 없을 것으로 판단된다.

③ 한편, 청구인의 夫 ○○○가 1983.01.04 부터 사망시까지 쟁점외 주택에 주소지를 두고 있었음이 주민등록초본상 나타나 있으나 청구인이 ○○에 거주하고 있었던 점과, ○○○외에는 달리 주민등록상 주소를 두었던 자가 없었던 점으로 보아 도유림 연고권을 보존하기 위해 주민등록만을 옮겼다는 청구주장에 신빙성이 있다고 판단된다(실제로 상속인 ○○○도 현재 거주하지 아니한 쟁점외 주택에 주민등록을 두고 있음).

④ 위와 같은 사실을 종합하여 볼 때 처분청이 쟁점아파트의 관리처분일 현재 쟁점외 주택을 주택으로 보고 쟁점아파트에 대하여 1세대2주택에 의한 양도소득세를 과세한 것은 위 사실관계를 확인하지 아니한 잘못된 것이라 하겠다. [관련법령] 소득세법 제97조 / 소득세법시행령 제152조 / 소득세법시행령 제163조 / 소득세법시행령 제155조 /