주택의 양도당시 쟁점연립주택이 청구인의 보유주택에 해당하는지 여부

○○세무서장이 2001.6.10 청구인에게 결정고지한 1996년 귀속 양도소득세 23,229,990원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 1990.07.23 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 83㎡를 취득하여 1991.8.1 위 지상에 주택 128.16㎡ 및 건물 122.82㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축하여 보유하다가 1996.12.03 청구외 김○○에게 양도하고 1997.02.01 쟁점주택이 3년 이상 보유한 1세대 1주택에 해당한다고 하여 양도소득세 비과세 신고를 하였다. 처분청은 쟁점주택 양도당시 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외1필지 지상의 연립주택(지분 89/222, 이하 “쟁점연립주택”이라 한다)을 보유하고 있어 1세대 1주택에 해당되지 아니한다고 하여 기준시가로 양도차익을 계산하고 2001.6.10 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 23,229,990원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.08.27 이의신청(2001.11.06 기각)을 거쳐 2002.01.04 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 당초 청구외 김○○에게 대지를 양도하는 과정에서 건축허가 등의 편의를 위해 쟁점연립주택의 공동소유자로 명의만 등재되어 있을 뿐 사실상 청구인은 대지만을 양도한 것으로 쟁점연립주택의 실제 소유자는 청구외 김○○ 1인임에도 쟁점주택 양도당시 청구인이 쟁점연립주택을 보유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 부인하고 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

청구인은 쟁점연립주택의 실질소유자가 청구외 김○○로서 청구인과는 무관하다고 하나 청구인과 청구외 김○○가 공동으로 신축후 일부 분양하였고 잔여 주택은 청구인의 주택신축판매업이 폐업되었으므로 청구인의 사업용 재고자산이라 할 수 없으며, 청구인이 토지매매에 따른 채권보전의 목적으로 등기하였다는 것도 소득세법시행령 제151조 의 양도담보의 요건에 해당되지 않으므로 쟁점주택 양도일 현재 타주택을 보유하고 있는 것으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 양도당시 쟁점연립주택이 청구인의 보유주택에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴본다.

○ 소득세법 (95.12.29 법률 제5031호 개정) 제89조 (비과세양도소득) 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 부과하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제154조 (1세대 1주택의 범위)

① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. (단서 이하 생략)

○ 소득세법 제19조 (사업소득)

① 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제32조 (주택신축판매업의 범위)

① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 신축하여 판매하는 사업

○ 소득세법 제88조 (양도의 정의)

① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. (이하 생략)

○ 소득세법시행령 제151조 (양도로 보지 아니하는 경우)

① 법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정이 있을 것

② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무 불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단 [ 사실관계를 살펴본다 ]

(1) 청구인은 쟁점주택을 3년 이상 보유하다가 1996.12.03 청구외 김○○에게 양도하였음이 등기부등본에 의하여 확인되고 1997.02.01 청구인은 쟁점주택이 1세대 1주택에 해당한다고 하여 양도소득세 비과세 신고를 하였으며, 이에 대하여 처분청은 쟁점주택 양도당시 청구인이 쟁점연립주택을 보유하고 있음이 확인되므로 1세대 1주택의 양도에 해당되지 아니한다고 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 사실이 처분청의 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 이에 대하여 청구인은 쟁점연립주택의 실지소유자는 청구외 김○○이며, 청구인이 당초 청구외 김○○에게 대지를 양도하는 과정에서 건축허가 등의 편의를 위하여 쟁점연립주택의 공동소유자로 명의만 등재되어 있을 뿐 사실상 청구인은 대지만을 양도한 것으로서 쟁점연립주택은 청구인의 보유주택이 아니므로 쟁점주택은 1세대 1주택에 해당하므로 청구인에게 부과된 양도소득세는 취소되어야 한다고 주장하고 있다. [ 쟁점에 대하여 살펴본다 ]

(1) 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 청구인은 쟁점주택 및 쟁점연립주택의 지분 외에는 다른 주택을 보유하고 있지 아니함이 청구인에 대한 부동산 취득ㆍ양도현황과 등기부등본 및 이의신청결정서에 의하여 확인되고 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 그러나 쟁점연립주택이 청구인의 보유주택에 해당하는지 여부에 대하여는 서로 다툼이 있으므로 이에 대하여 살펴보면,

① 청구인과 청구외 김○○는 1991.07.04 건축허가를 받아 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 222㎡ 및 같은곳 ○○동 ○○대지 81㎡, 합계 303㎡ 대지(이하 “쟁점토지”라 한다) 위에 지하 1층 지상 3층의 연립주택 8세대를 신축하여 1992.7.27 사용승인을 받고 1992.9.30 청구인과 청구외 김○○ 공동(김○○ 지분 133/222, 청구인 지분 89/222)의 명의로 소유권보존등기하였으며, 이 중 101호, 301호, 302호는 1992.11월 청구외 윤○○ㆍ이○○ㆍ정○○에게 각각 분양되고 1999.07월 청구외 김○○에게 202호가 매매되었으며 B01호, B02호, 102호, 201호는 1999.4.14 서울지방법원 북부지원의 화해조서(98가단17982)에 의하여 1999.11.08 당초의 소유권보존등기(청구인과 김○○ 공동명의)를 경정하여 쟁점연립주택의 소유자를 청구외 김○○ 단독의 명의로 소유권경정등기 하였음이 쟁점연립주택의 등기부등본 및 건축물대장 등에 의하여 확인된다.

② 청구인은 1991.04.17 청구외 김○○에게 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 임야 420㎡ 중 222㎡와 이에 연접한 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 132㎡ 중 81㎡, 합계 303㎡(91.65평)의 쟁점토지 중 80평을 320,000,000원(평당 4,000,000원)에 매매하기로 계약하고 계약과 동시에 40평만 청구외 김○○에게 소유권이전등기하며, 토지를 분할한 후 청구외 김○○에게 분할양도된 토지가 80평이 후 정산하기로 하였으나 청구외 김○○가 매수한 쟁점토지 91.65평에서 당초 매매평수인 80평을 초과한 11.65평에 대한 매매대금 46,000,000원 중 10,000,000원만 지급하고 36,000,000원의 지급을 하지 아니하여 1998.05월 청구인이 청구외 김상무를 상대로 토지매매대금 지급청구소송을 제기하였으며, 이에 대한 소송진행 중 법원에 의하여 1999.04.14 재판상 화해조서가 작성되었음이 화해조서 및 소송관련서류 등에 의하여 확인된다.

③ 위의 화해조서(서울지방법원 북부지우너 98가단17982, 1999.04.14)에 의하면 청구인은 청구외 김○○에게 ○○시 ○○구 ○○ ○○번지 대지 222㎡ 중 89/222 지분과 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 81㎡ 중 32.473/81 지분에 관한 소유권이전등기절차 및 위 대지 지상의 연립주택 중 각 222분의 89 지분에 관한 소유권보존등기의 말소등기절차를 각 이행하고, 청구외 김○○는 청구인에게 20,000,000원을 지급하는 것으로 하여 화해하였음이 확인된다.

④ 또한 청구인은 위 화해조서에 따라 1999.11.08 쟁점연립주택과 쟁점토지에 대한 청구인의 지분을 청구외 김○○무에게 등기이전함과 동시에 소유권보존등기를 말소하였으나 청구외 김○○가 동 화해조항을 이행하지 아니하고 화해조서에 기한 강제집행불허 소송을 제기한데 대하여 서울지방법원 북부지원은 청구외 김○○의 청구를 기각하는 판결(2000가단42035, 2001.06.20)을 하였으며, 동 판결문에 의하여도 청구인은 쟁점토지 303㎡를 청구외 김○○에게 양도하였으나 토지의 매매대금에 대한 담보로서 일부지분이 청구외 김○○에게 이전되지 않고 청구인 명의로 남아 있어 청구외 김상무가 공동의 명의로 건축허가를 받아 연립주택을 건축하여 분양한 사실이 확인되므로 청구인은 청구외 김○○와 쟁점연립주택에 대한 주택신축판매업을 공동으로 영위하였거나 쟁점연립주택을 대물변제로 받아 소유한 것이 아니라 당초부터 쟁점토지만을 청구외 김○○에게 양도한 것이라고 판단된다.

⑤ 한편 청구인은 1977.01.10부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 먼비에서 30여년간 약국(서울약국 216-01-10944)을 운영한 약사로서 쟁점연립주택의 신축 및 분양과 미분양주택의 임대에 대하여 관여한 바도 없으며 분양가액이나 임대사항 등에 대하여도 전혀 알지 못하고 있으며, 당시 위 쟁점토지의 매매계약을 중개한 청구외 김○○(433-6914)도 청구인은 청구외 김○○에게 토지만 양도한 것이 사실이며 매매대금 정산을 위하여 당초부터 일부지분의 등기를 이전하지 아니한 것이라고 진술하고 있는 점 등을 보아도 청구인은 당초 토지만 양도한 것일 뿐 쟁점연립주택을 신축하여 판매하거나 대물변제로 쟁점연립주택의 소유권을 이전받은 것이 아니므로 쟁점연립주택은 청구인의 보유주택이 아니라 당초부터 청구외 김○○의 주택이라는 청구인의 주장은 신빙성이 있다고 판단된다.

(3) 위 사실관계 등을 종합하여 볼 때, 청구인은 청구외 김상○○무에게 당초 토지만을 양도하였으나 청구외 김○○무의 건축허가상 편의 및 토지매매대금의 회수목적으로 공유로 등기되어 있었음이 소송관련서류, 법원의 화해조서 및 판결문, 등기부등본 등에 의하여 확인되므로 청구인은 주택신축판매업의 공동사업자로 볼 수도 없을 뿐만 아니라 토지매매대금에 대한 대물변제로 쟁점연립주택을 받은 것이라고 볼 수도 없다고 할 것이므로 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 쟁점연립주택은 청구인의 보유주택이 아님에도 처분청이 공부상에 공동소유자로 등기되어 있다는 이유로 이를 청구인이 보유주택으로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하고 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.