부동산의 취득가액이 확인되지 않아 양도가액에 의해 취득가액을 환산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2001.2.16 청구인에게 결정고지한 1997년 귀속분 양도소득세 13,660,060원의 부과처분은, 쟁점부동산의 양도 당시 실지거래가액을 256,000,000원으로 하고, 취득 당시 실지거래가액 245,000,000원 및 기타 필요경비 9,489,000원을 위 양도가액에서 공제하여 양도차익을 산정하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 218㎡와 건물 90.71㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1996.12.30 청구외 강○○으로부터 취득하여 1997.11.27 청구외 서○○에게 양도하고 1997.11.28. 실지거래가액 (양도가액 128,000,000원, 취득가액 120,000,000원)에 의해 양도차익을 산정하여 처분청에 자산양도차익예정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 양도소득세 실지조사를 실시한 결과 쟁점부동산의 양도가액은 256,000,000원으로 확인되고 취득가액은 180,000,000원으로 확인되자 실지조사에 의해 확인된 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하였다가, 청구인의 과세전적부심사청구가 있자 쟁점부동산의 양도가액은 조사내용대로 256,000,000원으로 결정하고 취득가액은 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 소득세법 시행령 제166조 제2항 제2호 가목에 의하여 환산한 224,633,846원으로 결정하여 2001.2.16. 199년 귀속 양도소득세 13,660,060원을 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.5.3 처분청에 이의신청(2001.5.25 기각 결정)을 거쳐 2001.6.14. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점부동산의 실제 취득가액은 250,000,0000원임이 쟁점부동산의 취득계약서와 근저당ㆍ가압류 설정금액 및 대금지급 영수증 등에 의해 확인됨에도 쟁점부동산의 취득가액이 확인되지 않는다하여 양도가액에 의해 취득가액을 환산하여 양도소득세를 과세한 이 건의 과세처분은 부당하다.

청구인은 쟁점부동산의 실제 취득가액이 250,000,000원이라고 주장하나 근저당 설정에 따른 채무인수액 170,000,000원을 제외하고는 나머지 금액을 입증할 만한 객관적인 증빙자료가 없으므로, 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액이 확인되지 않는 것으로 보아 양도가액에 의해 취득가액을 환산하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다』고 규정하고 있고 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다. 2.~4. (생략)』이라고 규정하고 있으며, 같은 법 제100조【양도차익의 산정】제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다』고 규정하고 있으며 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제1항, 제4항 및 제5항에서 『① 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 각호 및 제157 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.

② 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.

1. (생략)

2. 제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액 가.양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도다시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 나. (생략)

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년 이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. (생략)』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 1996.12.30. 청구외 강○○으로부터 취득하여 1997.11.27. 청구외 서○○에게 양도하고 1997.11.28. 쟁점부동산의 취득가액을 120,000,000원, 양도가액을 128,000,000원으로 하여 실지거래가액에 의해 자산양도차익예정신고를 하였음이 청구인이 제출한 1997년 귀속 양도소득세 신고서에 의해 확인된다.

(2) 처분청은 청구인의 위 양도소득세 신고에 대하여 실지조사를 실시한 결과 쟁점부동산을 청구인으로부터 양수한 청구외 서○○이 쟁점부동산을 256,000,000원에 취득하였음을 확인하고 그에 대한 계약서를 제출하자 쟁점부동산의 양도가액을 256,000,000원으로 결정하는 한편, 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 청구외 강○○이 쟁점부동산을 180,000,000원에 양도하였다고 진술하자 쟁점부동산의 취득가액을 180,000,000원으로 결정하였음이 처분청의 조사복명서에 의해 확인된다.

(3) 그 후 처분청은 청구인이 과세전적부심사청구가 있자 쟁점부동산의 양도가액은 조사내용과 같이 256,000,000원으로 그대로 결정하고 쟁점부동산의 취득가액은 그 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 양도가액에 의해 취득가액을 환산하여 이 건의 양도소득세를 과세하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 의해 확인된다.

(4) 청구인이 쟁점부동산의 취득가액이 250,000,000원이라고 주장하며 제출한 취득계약서에 의하면, 청구인은 쟁점부동산에 설정되어 있던 170,000,000원의 근저당금액과 60,000,000원의 가압류금액을 전소유자인 청구외 강○○을 대위하여 변제하고 잔금으로 20,000,000원을 현금 지급하기로 약정하였음이 확인된다.

(5) 이에 대하여 처분청은 전소유자인 청구외 강○○이 쟁점부동산을 취득(1996.6.14.)하기 전에 설정되었다가 청구인이 쟁점부동산을 취득(1996.12.30.)한 이후에 말소된 170,000,000원의 근저당금액은 청구인이 실제 청구외 강○○으로부터 채무액을 인수한 것으로 인정하였으나, 청구외 강○○이 쟁점부동산을 취득한 이후에 설정되었다가 말소된 60,000,000원의 가압류금액은 청구외 강○○에 대한 처분청의 진술조사시 청구외 강○○이 이에 대하여는 전혀 언급이 없었던 점과 청구인이 이를 상환하였다는 객관적인 증빙도 없다는 점을 들어 청구인이 채무를 실제 인수한 것으로 인정하지 않았고, 또한 현금으로 지급되었다는 20,000,000원의 잔금에 대하여도 이를 입증할 만한 금융증빙 등의 구체적인 증빙이 없다하여 쟁점부동산의 취득가액이 250,000,000원이라는 청구인의 주장을 받아들이지 않은 것으로 확인되며 쟁점부동산에 설정된 근저당권 및 가압류 설정내역은 아래 표와 같다. 근저당 및 가압류 설정 내역 【표】 (단위: 원) 설정일 설정금액 말소일 채권자 비고 1996.2.22. 91,000,000 1997.4.10.

○○은행 강○○의 취득일 전에 설정됨 (근저당) 1996.5.14. 100,000,000 1997.4.10. 김○○ 강○○의 취득일 전에 설정됨 (근저당) 1996.9.6. 60,000,000 1997.1.9. 김○○ 강○○의 취득일 이후 설정됨 (가압류) ※ 강○○의 쟁점부동산 취득일: 1996.6.14. ※ 청구인의 쟁점부동산 취득일: 1996.12.30. ※ 김○○은 강○○이 쟁점부동산을 취득하기 전인 1996.4.22. 쟁점부동산에 고○○을 채무자로 하여 70,000,000원의 근저당을 설정하였다가 위【표】와 같이 김○○가 쟁점부동산에 100,000,000원의 근저당을 설정하기 전인 1996.5.6. 근저당을 말소한 사실이 있음 ※ ○○은행은 1996.10.31 임의경매신청하였다가 1997.4.3 채권액 7천만원을 회수하여 1997.4.11 경매신청을 취소하였음.

(6) 위 김○○이 가압류 금액과 관련된 1996.12.27 자 35,000,000원의 차용증서에는 채무자가 강○○, 고○○, 박○○ 3인 연명으로 기재되어 있고, 19968.23자 25,000,000원의 약속어음에도 발행인이 강○○, 김○○, 안○○ 3인으로 기재되어 있다.

(7) 한편, 청구인은 청구외 김○○이 1996.9.6. 쟁점부동산에 설정한 60,000,000원의 가압류금액은 청구인이 이를 실제 채무로 인수하여 쟁점부동산을 취득한 이후인 1997.1.9. 가압류를 말소하고 청구인은 1997.12.5.부터 1999.4.20.사이에 55,000,000원을 상환(1997.12.5. 20,000,000원, 1998.5.1. 10,000,000원, 1998.11.28. 10,000,000원, 1999.4.20. 15,000,000원)하였다고 주장하며 청구외 김○○이 작성한 영수증 원본 4매, 당초 채권금액에서 5,000,000원을 감액하기로 한 합의서 및 지불각서, 잔금 20,000,000원을 영수하였다는 전소유자 강○○의 영수증 원본 등을 제시하였다.

(8) 청구인은 쟁점부동산 매매시에 등록세 2,880,000원, 교육세 576,000원, 취득세 1,920,000원, 농어촌특별세 192,000원, 기타수수료(인지세 등) 921,000원, 부동산중개 소개비 3,000,000원 합계 9,489,000원의 취득 및 양도 부대비용을 지출한 사실이 ○○구청장이 발급한 취득세 징수부 및 영수증 등에 의해 확인된다. 다음으로, 쟁점부동산의 양도가액이 256,000,000원임에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으나, 청구인은 쟁점부동산의 실제 취득가액은 250,000,000원이므로 처분청이 쟁점부동산의 취득가액이 확인되지 않는다 하여 양도가액에 의해 취득가액을 환산하여 과세한 이 건의 과세처분은 부당하다는 주장이므로, 이에 대하여 살펴본다. 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 쟁점부동산을 담보로한 근저당 설정금액 170,000,000원에 대하여는 처분청의 과세전적부심사결정서 및 이의신청결정서에서 청구인이 위 170,000,000원의 채무를 인수한 것으로 인정하였으므로 이에 대한 판단은 생략하기로 한다. 한편, 처분청은 쟁점부동산에 설정된 김○○의 가압류금액 60,000,000원에 대하여는 청구인이 김○○에게 60,000,000원을 변제하였다는 객관적인 증빙이 없고, 실제 채무자를 확인하기 어려워 채권채무관계가 존재하였는지 여부가 불분명하며, 실제 채무를 변제받지도 아니하고 먼저 가압류를 말소한다는 것은 일반적인 관행에 비추어 받아들이기 어렵다는 이유로 청구인이 위 가압류에 따른 채무를 실제 인수한 것으로 인정하지 않았으며, 현금으로 지급하였다는 20,000,000원의 잔금에 대하여도 청구인은 이를 입증할 만한 금융증빙 등의 구체적인 증빙을 제시하지 못한다는 이유로 청구인이 주장하는 실지 취득가액 250,000,000원이 확인되지 않는 것으로 보아 실지양도가액에 의해 취득가액을 환산하여 이 건 양도소득세를 과세하였으나,

① 가압류권자인 김○○은 쟁점부동산이 경매될 경우에 후순위 채권자로서 채권금액을 배당받기 어렵게 되므로 청구인이 쟁점부동산을 매수할 경우에는 채권금액을 변제받을 수 있다고 생각하여 청구인과 합의하여 채권금액을 변제받기 위하여 부득이하게 가압류를 말소등기한 것으로 보여지며,

② 김○○은 강○○이 채무변제 능력이 부족한 것으로 보아, 차용증서와 약속어음 상에 강○○외 2인을 채무자(보증인)로 하여 강○○에게 60,000,000원을 대여해 준 것으로 실제 채무자는 강○○으로 판단되는 점

③ 당심에서 가압류권자 김○○의 전화 (000) 000-0000 및 근저당권자 김광수의 전화 (000)000-0000로 확인한 바에 의하면, 김○○은 청구인이 제시한 영수증과 같이 채권금액 60,000,000원중 5,000,000원을 감액한 55,000,000원을 청구인으로부터 변제받았다고 진술하였으며,

④ 부동산 취득시 취득자금이 부족할 경우에는 통상 등기부등본상의 담보된 채권을 인수하여 취득하는 것이 일반적인 관례인 점

⑤ 청구인이 잔금 20,000,000원을 전소유자 강○○에게 지급하였다고 주장하며 제출한 영수증을 단지 금융거래증빙을 제시하지 못한다고 하여 부인하기는 어렵다고 판단되는 점 등에 비추어 볼 때에, 청구인이 쟁점부동산에 설정된 근저당 금액 170,000,000원과 가압류 금액 55,000,000원을 대위 변제하고 잔금 20,000,000원을 전소유자 강○○에게 지급한 것으로 판단된다. 따라서, 청구인이 제시하는 쟁점부동산의 취득계약서 내용과 같이 청구인은 쟁점부동산을 245,000,000원에 취득한 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이며, 지출사실이 확인되는 등록세ㆍ취득세, 중개수수료 등 취득 및 양도 부대비용 9,489,000원을 필요경비로 인정하여 이 건 양도소득세를 경정결정함이 타당하다 하겠다. 앞에서 살펴본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로, 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.