대물변제로 부동산의 소유권을 이전하는 경우 양도시기 판정

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 답953㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 권○○에게 양도하고 이에 대하여 1999.6.10.을 양도시기로 보아 양도당시의 기준시가를 1998.6.30. 고시된 공시지가를 적용하여 1999.7.15. 부동산양도신고를 하고 양도소득세 7,860,400원을 납부하였다. 처분청은 쟁점토지의 잔금청산일이 불분명하다고 판단하여 쟁점토지의 양도시기를 등기접수일인 1999.7.16.로 보아 양도당시 기준시가를 1999.6.30. 고시된 공시지가를 적용하여 2000.12.5. 1999과세연도 양도소득세 21,917,250원을 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.3.2 이의신청을 거쳐 2001.5.31. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점토지의 부동산매매계약서상의 잔금청산일인 1999.6.10.에 매매잔금 11,000,000원을 현금으로 받고 1999.7.15. 부동산양도신고 후 동일자로 부동산양도신고확인서와 매도용 인감을 매수인에게 전달하였으나, 매수인인 청구외 권○○이 양도당시 농지취득자격이 없는 관계로 농지원부를 만드는데 시일이 걸려 잔금신청일로부터 1개월을 초과한 1999.7.16.에 소유권이전등기 접수를 한 것이므로 실제 잔금청산일인 1999.6.10.을 양도일로 하여 부동산양도신고한 내용은 적법한 신고인데도 불구하고 실지 잔금청산일을 부인하고 등기접수일을 양도일로 하여 양도차익을 산정하여 결정한 당초 처분은 부당하다.

청구인은 쟁점토지의 부동산매매계약서상의 잔금청산일인 1999.6.10.이 실지 양도일이라고 주장하나, 처분청에서 확인한 실지 양도일에 대한 사실확인조사 결과 청구인은 매수인의 어머니인 청구외 김○○로부터 1997년부터 1999년까지 빌린 차용금을 갚기 위해 1999.6.10. 쟁점토지를 100,000,000원에 양도하기로 하고 100,000,000원은 차용금과 상계처리하고 나머지 11,000,000원은 잔금으로 받기로 약정한 것인 바 이는 쟁점토지를 대물변제한 경우에 해당하며, 이 경우 부동산의 소유권이전등기를 하여야만 대물변제가 성립되어 본래의 채무가 소멸하는 것이므로 소유권이전등기접수일인 1999.7.16.을 잔금청산일로 보아 양도차익을 산정하여 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도시기가 언제인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】에서 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다”라고 규정하고, 같은법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】제1항에서 “법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당새 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 (3.~6.이하생략)”라고 규정되어 있고, 같은 법 제99조㎡【기준시가의 산정】제1항 제1호에서 “제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각목에서 정하는 바에 의한다.

• 가. 토지는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가. 다만, (이하생략)”으로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 매매를 원인으로 쟁점토지를 계약금 110,000,000원, 계약일 1999.6.1.로, 잔금 11,000,000원, 잔금청산일을 1999.6.10.로 하여 청구외 권○○에게 121,000,000원에 양도한 것으로 쟁점계약서를 작성하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.7.15. 부동산양도신고를 하였음이 부동산양도신고서 등에 의하여 확인되며, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 쟁점토지는 매매를 원인으로 1999.7.16(등기접수일) 청구외 권○○에게 소유권이 이전등기되었음이 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 잔금청산일이 1999.6.10.임을 주장하면서 전의○○은행 비과세예탁금종합통장(계좌번호 00-0000-00 이하 “○○은행통장”이라 한다)과 매매계약서를 제시하였는 바 이를 살펴보면, 첫째, 청구인은 1999.7.12. 검인된 부동산검인계약서에는 매매대금을 125,000,000원으로 작성하고 1999.7.15. 부동산양도신고시 제출된 매매계약서에는 121,000,000원으로 작성하였으며, 2000.10.19. 청구인이 처분청에 제출한 소견서에는 매매대금이 111,000,000원임을 주장하고 있으며, 당심에서 매수인의 어머니인 청구외 김○○에게 전화확인한 바 매매대금이 130,000,000원임을 주장하는 점으로 보아 청구인이 제출한 매매계약서는 양도시기를 입증할 수 있는 사실계약서로 보여지지 아니한다. 둘째, ○○은행통장에 1999.6.12. 630,000원, 1999.6.30, 1,000,000원, 1999.6.30. 1,060,000원이 현금 및 수표로 입금된 사실이 확인되나 청구인이 주장과 같이 1999.6.10에 쟁점토지의 잔금 11,000,000원이 입금된 사실과 입금된 돈이 매수인이 입금하였다는 사실이 확인되지 아니하고, 당심에서 매수인의 어머니인 청구외 김○○에게 확인한바(2001.6.9.전화통화,2001.6.28전화통화) “쟁점토지의 매매등기는 채무변제로 등기된 것이므로 쟁점토지의 가격을 130,000,000원으로 약정한 사실은 있으나 잔금 11,000,000원은 지급된 사실이 없이 형식상 작성된 것이고, 등기이전 후 청구인의 요청에 의해 쟁점토지의 부동산양도신고시 납부할 세액 7,860,400원을 본인 부담으로 1999.8.27. ○○은행중앙회 ○○지점에 납부하였습니다”라고 진술한 점으로 보아 청구인이 쟁점토지를 양도하고 잔금을 실제로 지급 받았는지가 확인되지 아니할 뿐 아니라 청구인이 잔금을 언제 지금 받았는지가 확인디지 아니한다고 할 것이다. 셋째, 청구인은 쟁점토지의 매매등기에 필요한 부동산매도용 인감증명서를 1999.6.14. 관할도사무소로부터 발급받아 매수인에게 전달하였고 매수인의 귀책사유로 등기가 지연되었으므로 쟁점토지의 양도일은 1999.6.10.임을 주장하나, 청구인과 매수인은 이종사촌이며 매매대금의 청산문제로 다툼이 있었고, 쟁점토지에 대한 부동산양도신고시 납부할 세액 7,860,400원을 매수인의 어머니인 청구외 김○○가 매매계약서상 잔금약정일보다 2개월이 경과된 1999.8.27. 납부한 점이 확인될 뿐이므로 청구인의 인감증명서가 1999.6.14 발급되었다고 해서 이날에 잔금이 청산되었다고는 단정할 수 없다할 것이다. 넷째, 청구인이 쟁점토지를 대물변제하였는지는 분명하지 아니하나, 대물변제는 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채권의 이행에 갈음하여 다른 급여를 현실적으로 지급한 때에 변제와 같은 효력이 있는 것으로서 다른 급여가 부동산의 소유권을 이전하는 것일 때에는 소유권이전등기를 하여야만 대문변제가 성립되어 본래의 채무가 소멸되는 것이므로 채권자의 입장에서는 소유권이전등기된 날이 부동사느이 취득잇이 될