부동산 양도가액이 기준시가에 비해 현저히 낮아 신빙성이 없고 객관적인 금융증빙이 없어 기준시가로 과세함
부동산 양도가액이 기준시가에 비해 현저히 낮아 신빙성이 없고 객관적인 금융증빙이 없어 기준시가로 과세함
[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각한다. [이유]
청구인은 1999. 1. 26 울산광역시 ○○군 ○○읍 ○○리 **-3번지 소재 대지 310.6㎡(이하 “쟁점1부동산”이라 한다)를 청구외 정○○에게 양도하고 1999. 2. 8 실지 거래가액(취득가액 48,155,420원, 양도가액 26,000,000원)에 의해 자산양도차익 예정신고를 하는 한편, 1999. 3. 11 대구광역시 □구 □□동 *-5번지 소재 대지 251.7㎡와 건물 398.88㎡(이하 “쟁점2부동산”이라 한다)를 청구외 유○○에게 양도하고 1999. 3. 30 쟁점2부동산 중 대지 110.35㎡와 건물 174.87㎡는 1세대 1주택 및 부수토지로 비과세신청하고, 나머지 대지 141.35㎡와 건물 224.01㎡는 실지 거래가액(쟁점2부동산의 전체 취득가액은 175,000,000원이고 양도가액은 284,000,000원으로, 청구인은 기준시가 비율로 과세대상 면적의 실지 거래가액을 안분계산하여 취득가액 100,631,298원과 양도가액 162,095,716원으로 신고하였음)에 의해 자산양도차익 예정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 양도소득세 실지 조사를 실시한 결과 청구인이 1세대 1주택 및 부수토지로 비과세 신청한 대지 110.35㎡와 건물 174.87㎡ 중 대지 26.64㎡와 건물 42.21㎡는 비과세대상에 해당하지 아니하고 청구인이 신고한 쟁점1, 2부동산의 양도가액은 신빙성이 없다하여 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가에 의해 쟁점1부동산 및 쟁점2부동산 중 대지 167.99㎡와 건물 266.22㎡의 양도차익을 산정하여 2000. 10. 5 1999년 귀속 양도소득세 39,909,230원을 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 12. 30 이의신청을 거쳐 2001. 5. 18 심사청구하였다(○○지방국세청장의 이의신청결정에 따라 처분청은 쟁점2부동산 중 대지 17.75㎡와 건물 28.14㎡를 비과세대상 면적에 포함시켜 양도소득세 4,834,170원을 경정감하였음).
청구인은 IMF로 인한 부동산가격의 폭락에도 불구하고 청구인의 부채상환을 위하여 시세보다도 낮게 쟁점1, 2부동산을 양도하게 되었던 바, 청구인이 신고한 쟁점1, 2부동산의 양도가액은 실지 거래가액이므로 처분청이 이를 인정하지 않고 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 이 건 과세처분은 부당하다.
청구인은 쟁점1, 2부동산의 양도가액이 실지 거래가액임을 입증할 만한 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 있는 바, 청구인이 신고한 쟁점1부동산의 양도가액 26,000,000원은 탐문조사결과 실지 거래가액이 아닌 것으로 확인되었고 기준시가 대비 52.6％에 불과하여 신빙성이 없으며, 쟁점2부동산의 양도가액 284,000,000원 역시 기준시가 대비 77.7％에 불과하고 청구인이 쟁점2부동산의 양도시점에 즈음하여 상환한 채무 중 약 75,000,000원에 대한 자금출처를 정확히 밝히지도 못하고 있는 것으로 보아 쟁점2부동산의 양도가액은 신빙성이 없으므로, 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 이 건의 과세처분은 정당하다.
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지 거래가액에 의한다.
2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지 거래가액. 다만, 양도당시의 실지 거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다』고 규정하고 있고 ■ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비
3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액
4. 대통령령이 정하는 양도비』라고 규정하고 있으며 ■ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지 거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지 거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다(이하 생략)』이라고 규정하고 있으며 ■ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항 및 제5항에서『④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (생 략)
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지 거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지 거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
1. (생 략)
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지 거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.
(1) 청구인은 쟁점1부동산을 1997. 7. 24 취득하여 1999. 1. 26 양도하였고, 쟁점 2부동산은 1987. 9. 9 취득하여 1999. 3. 11 양도하였으며, 쟁점1, 2부동산의 취득가액이 각각 48,155,420원과 175,000,000원임에는 다툼이 없다.
(2) 처분청이 쟁점1, 2부동산의 양도가액이 신빙성이 없다하여 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가에 의해 이 건의 양도소득세를 과세한 데 대하여 청구인은 청구인이 신고한 쟁점1, 2부동산의 양도가액은 실지 거래가액임에도 처분청이 이를 인정하지 않는 것은 부당하다는 주장이므로, 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 전시한 법령에 의하면, 양도소득세의 결정은 기준시가를 원칙으로 하되 예외적으로 양도자가 양도소득세 결정일 이전에 제출한 증빙서류에 의하여 실지 거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지 거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수 있도록 하면서 취득가액과 양도가액 중 어느 하나를 기준시가에 의하는 경우에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정하고 어느 하나를 실지 거래가액에 의하는 경우에는 다른 하나도 실지 거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하도록 하고 있다. 이는 납세의무자가 양도소득세에 관하여 신고를 하지 아니하였거나 불성실한 신고를 하였을 경우에는 원칙적으로 기준시가에 의하도록 하면서 이에 대한 예외를 인정받기 위해서는 양도소득세 결정일 이전에 실지 거래가액을 입증할 수 있는 증빙서류의 제시가 있어야 하는 것을 요건으로 하고 있다. 둘째, 한편, 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 쟁점1, 2부동산의 실지 양도가액이 확인되는지에 대하여 보면, 청구인은 쟁점1, 2부동산의 양도가액이 각각 26,000,000원과 284,000,000원이라고 주장만 할 뿐 이를 입증할 만한 금융증빙 등의 객관적인 증빙은 전혀 제시하지 못하고 있는 바, 청구인의 주장을 그대로 인정하기는 어렵다고 하겠다. 셋째, 반면, 쟁점1부동산은 기준시가 대비 약 52.6％에 불구하고 쟁점2부동산 역시 기준시가 대비 약 77.7％에 불과한 것으로 보아 청구인의 주장은 신빙성이 없다고 판단되고, 특히 청구인은 쟁점1, 2부동산의 양도시점에 즈음한 1998. 12. 31 청구인의 대구○○상호신용금고 채무액(계좌번호: 06-01-9830-) 30,000,000원과 그에 대한 이자(연체료 포함) 약 4,000,000원을 모두 상환하였고, 1998. 12. 31부터 1999. 1. 13까지 쟁점2부동산에 실정되어 있는 대구○○상호신용금고의 근저당권 채무액(계좌번호: 06-01-9830-) 240,000,000원과 그에 대한 이자(연체료 포함) 약 19,000,000원을 모두 상환한 것으로 확인되나, 청구인은 쟁점1, 2부동산의 양도가액과 청구인 및 청구인 아들의 예금인출액으로 위의 채무액을 상환하였다고 주장할 뿐 이에 대한 구체적인 증빙자료를 제대로 밝히지도 못하고 있어 이를 인정하기 어렵고, 더구나 청구인이 주장하는 쟁점1, 2부동산의 양도가액은 각각 26,000,000원과 284,000,000원으로 이 중 쟁점2부동산의 양도가액 284,000,000원에서 임대보증금 100,000,000원을 차감하면 쟁점2부동산의 양도로 인한 채무상환가능금액은 184,000,000원에 불과하여 청구인이 주장하는 쟁점1, 2부동산의 양도가액만으로는 위의 채무상환에 대한자금소요액을 충족하지도 못하는 것으로 보아 쟁점1, 2부동산의 실지 양도가액이 26,000,000원과 284,000,000원이라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(3) 이와 같이 청구인이 실지 거래가액이라고 신고한 쟁점1, 2부동산의 양도가액은 신빙성이 없어 인정하기 어려우므로, 처분청이 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 이 건의 과세처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로, 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 / 소득세법 제100조 / 소득세법시행령 제166조 /
결정내용은 붙임과 같습니다.