부동산 매매대금이 기준시가에 비해 현저히 차이가 나고 금융자료 등의 객관적인 증빙제시 없어 기준시가로 과세함
부동산 매매대금이 기준시가에 비해 현저히 차이가 나고 금융자료 등의 객관적인 증빙제시 없어 기준시가로 과세함
[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각한다. [이유]
청구인은 1983. 6. 9 취득한 서울특별시 ○○구 ○○동 -1번지 대지 79㎡ 같은동 -2번지 대지 10㎡, 같은동 -3번지 23㎡ 및 위 지상 건물 86.84㎡(이하 “쟁점①부동산”이라 한다)와 1990. 12. 14 취득한 같은동 -23번지 대지 68㎡(이하 “쟁점②부동산”이라 하고, “쟁점①부동산”과 “쟁점②부동산”을 “쟁점부동산”이라 한다)를 1999. 3. 9 청구외 박○○에게 양도하고, 1999. 3. 9 실지 거래가액으로 양도차익을 산정하여 처분청에 과세미달로 부동산양도신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액에 대한 실지 조사 결과, 청구인이 신고한 취득 및 양도가액은 사실과 달라 그 가액이 불분명한 것으로 보고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 2000. 10. 10 1999년 과세연도 양도소득세 33,127,570원을 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001. 1. 19 이의신청을 거쳐 2001. 4. 25 심사청구하였다.
쟁점①부동산의 취득가액이 169,000천원이라는 사실이 매매계약서 등에 의하여 확인됨에도 처분청은 이 부동산의 계약당사자도 아닌 가족의 허위진술과 주변 탐문조사 가액만으로 청구인이 신고한 가액을 사실과 다르다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
쟁점①부동산을 청구인에게 양도한 청구외 박□□는 당년 83세로 쇠약하여 그 당시 거래가액을 기억하지 못함에 따라 이 거래내용을 알고 있는 그녀의 딸 청구외 이○○가 쟁점①부동산은 34,000천원 내지 36,000천원 정도의 매매가액으로 청구인에게 양도되었다고 진술하고 있고, 청구외 박□□와 청구인이 계약당시 배석하였던 청구외 박□□의 사위 청구외 김○○도 3천 및 백만원에 계약하였다고 진술하고 있는 것으로 보아 청구인이 주장하는 169,000천원과는 현저한 차이가 있으므로 청구인이 제시한 매매계약서는 신빙성이 없으며, 또한, 청구인이 신고한 양도가액 200,000천원은 쟁점부동산을 취득한 청구외 박○○이 진술을 번복하는 등 신빙성이 없으므로 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 결정한 당초 처분은 정당하다.
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지 거래가액에 의한다.
2. (생 략)』이라고 규정하고, ■ 구 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지 거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하면서, 같은조 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지 거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
1. (이하 생략)
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지 거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우』라고 규정하고 있다.
(1) 이에 대하여 사실관계를 살펴본다. 첫째, 청구인은 쟁점①부동산을 1983. 6. 9 청구외 박□□로부터 169,000천원에, 쟁점②부동산은 1989. 12. 14 국가로부터 28,963천원에 각각 취득하였고, 쟁점부동산을 1999. 3. 9 청구외 박○○에게 200,000천원에 양도하고 같은날 처분청에 실지 거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세미달로 부동산양도신고를 하였음이 양도소득세신고서에 의하여 확인된다. 둘째, 처분청은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액에 대한 실지 조사 결과, 청구인이 쟁점①부동산을 청구외 박□□로부터 34,000천원 내지 36,000천원 정도에 취득한 사실을 청구외 박□□의 딸과 사위의 진술에 의하여 확인하였고, 쟁점부동산이 소재한 인근 주변의 부동산중개업소에 탐문조사한 바에 의하여 그 당시 시가는 평당 1,000천원이라는 사실이 확인됨에 따라 청구인이 신고한 169,000천원과는 현저한 차이가 있음을 확인하였으며, 쟁점부동산의 양도가액은 취득자인 청구외 박○○이 진술을 번복하는 등 신빙성이 없으므로 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득 및 양도가액은 사실과 달라 그 가액이 불분명한 것으로 보고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 2000. 10. 10 1999년 과세연도 양도소득세 33,127,570원을 청구인에게 결정고지하였음이 조사서 및 결정결의서에 의하여 확인된다. 셋째, 쟁점부동산의 취득 및 양도시의 기준시가와 청구인이 신고한 실지 거래가액을 비교하면 다음과 같으며, 쟁점부동산의 취득 및 양도시기와 쟁점②부동산의 취득가액에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으나, 쟁점①부동산의 취득가액과 쟁점부동산의 양도가액에 대하여는 다툼이 있음을 알 수 있다. (금액단위: 천원) ┌─────┬───────────────────────┬─────────┐ │ │ 취득가액 │ 양도가액 │ │ 구분 ├──────┬──────┬────┬────┼────┬────┤ │ │ 취득일 │ 면적(평) │취득가액│평당가액│양도가액│평당가액│ ├─┬───┼──────┼──────┼────┼────┼────┼────┤ │ │쟁점①│1983. 6. 9 │대지 33.88, │ 169,000│ 4,988│ │ │ │ │부동산│ │건물 26.3 │ │ │ │ │ │신├───┼──────┼──────┼────┼────┤ │ │ │고│쟁점②│1989. 12. 4 │대지 20.6 │ 28,963│ 1,405│ 200,000│ 3,671│ │금│부동산│ │ │ │ │ │ │ │액├───┼──────┼──────┼────┼────┤ │ │ │ │ 쟁점 │ 소계 │대지 54.48, │ 197,963│ 3,633│ │ │ │ │부동산│ │건물 26.3 │ │ │ │ │ ├─┴───┼──────┼──────┼────┼────┼────┼────┤ │ 기준시가 │ │대지 54.48, │ 129,990│ 2,38│ 259,231│ 4,757│ │ │ │건물 26.3 │ │ │ │ │ └─────┴──────┴──────┴────┴────┴────┴────┘ ※ 평당가액은 대지면적만으로 환산한 가액임.
(2) 청구인의 주장에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인은 쟁점①부동산을 1983. 6. 9 청구외 박□□로부터 169,000천원에 취득하였다고 주장하면서 부동산매매계약서의 사본을 제시하고 있으나, 이 계약서에 대하여 처분청의 조사 결과, 1999. 3월에 청구인이 부동산양도신고를 하기 위하여 취득당시의 매매계약서를 재작성한 후 청구외 박□□의 딸 청구외 이○○를 찾아가서 도장을 날인받은 것으로 청구외 이○○는 그 당시 청구인이 실제 매매가액보다 몇 백만원이 많은 금액인 38,000천원으로 기재된 매매계약서를 가져와서 부탁함에 따라 실지 거래가액과 크게 차이가 나지 않아 재작성된 매매계약서에 도장을 날인하여 주었을 뿐 169,000천원이 기재된 매매계약서에는 날인한 적이 없다고, 진술함에 따라 청구인에게 이 계약서의 원본을 제시해 줄 것을 요구하였으나 분실하였다는 이유로 제시하지 못한 점과, 대지면적 만으로 단순히 비교할 때 쟁점①부동산의 평당 취득가액(약 4,988천원)이 6년 후에 취득한 쟁점②부동산의 취득가액(1,405천원)보다 많고 17년 전의 평당 가액이 양도당시의 평당 가액 보다 많다는 것은 이를 믿기가 어려운 반면에 오히려 청구외 박□□가 34,000천원 내지 36,000천원 정도에 청구인에게 양도하였다는 청구외 □□□의 딸과 사위의 진술과 처분청에서 쟁점부동산 주변의 부동산중개업소들이 그 당시 평당 약 1,000천원 정도라는 진술이 신빙성이 있어 보이는 점 등에 비추어 청구인이 제시한 쟁점①부동산의 매매계약서는 실제 취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료로 인정하기는 어렵다 할 것이다. 둘째, 청구인은 쟁점부동산을 청구외 박○○에게 200,000천원에 양도하였다고 주장하면서 매매계약서와 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 양도가액 200,000천원은 기준시가 259,231천원의 77.1％에 불과한 가액이라는 점과, 청구외 박○○은 처분청에서 조사당시 당초 Z0,000천원(대출금 130,000천원, 전세보증금 80,000천원, 현금 60,000천원)에 취득하였다고 구두로 진술하였다가 거래사실확인서 작성시에는 이를 200,000천원에 취득하였다고 당초진술을 번복하였으나, 이를 입증할 만한 금융자료 등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으며, 청구인은 청구외 박○○과 매매계약체결시 청구인과 청구인의 오빠 김☆☆의 대출금 1억3천만원 중 1억2천만원과 전세보증금 8천만원을 청구외 박○○이 인수하는 조건으로 매매계약을 체결한 후 청구인이 잔금청산일(1999. 3. 9) 이전에 대출원금 1천만원을 갚았다고 진술하였으나, 상환된 사실이 없고 청구외 박○○이 1999. 5. 4 대출금전액을 일시에 상환하였음이 대출금원장 등에 의하여 확인되는 점 등에 비추어 청구인의 주장은 신빙성이 없다 할 것이다. 위의 관련법령과 사실관계를 종합하여 판단하면, 전시한 소득세법에 의하여 자산을 양도한 경우에 그 양도차익을 산정함에 있어 기준시가에 의하여 계산함이 원칙이고, 예외적으로 자산의 양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고를 함에 있어서 실지 거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출한 때에는 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 위와 같은 신고가 없거나 있더라도 증빙서류의 제출이 없거나 신고당시 제출한 증빙서류가 신빙성이 없어 취득 및 양도당시의 실지 거래가액을 확인할 만한 자료가 되지 못한다고 인정될 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것인 바(같은 뜻, 대법원 97누 14187 1997. 11. 14 외 다수 같은 뜻), 이 건의 경우 쟁점①부동산의 취득가액이 그 당시의 시가에 비하여 현저히 높은 점과 쟁점부동산의 양도가액이 기준시가 대비 77％에 불과하고 객관적인 증빙자료에 의하여 확인되지 아니하여 이 가액들을 믿기 어렵다 할 것이므로 처분청에서 청구인이 신고시 제출한 매매계약서 등은 신빙성이 없어 실지 거래가액으로 인정하지 아니하고 그 가액이 불분명한 것으로 보아 취득 및 양도가액을 모두 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 구 소득세법 제96조 /구 소득세법 제97조 /구 소득세법시행령 제166조 /
결정내용은 붙임과 같습니다.