4. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
- 나. 관계법령 ■ 소득세법 제96조 (1999. 12. 28 법률 제6051호 개정전)【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. ■ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 제1항에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. 1호 가목에서 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래액에 의한다. ■ 소득세법시행령 제166조 제4항에서 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1∼2호 (생략)
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 같은조 제5항에서 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래액의 적용대상에서 제외할 수 있다 1호 (생략)
2. 제4항 제3호의 경우 “신고한 실지거래액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”라고 규정하고 있다.
(1) 청구인은 1995. 5. 23, 1995. 5. 29 청구외 지○○, 박○○, 서○○으로부터 취득한 쟁점토지를 1999. 5. 27∼1999. 6. 28 사이에 청구외 윤○○, 이○○, (주)○○창호에게 양도하고 1999. 5. 29, 1999. 6. 29 실지거래액(양도가액: 600,000천원, 취득가액: 1,254,000천원, 양도차익: △654,000천원)으로 자산양도차익 예정신고하였음이 확인된다.
(2) ○○지방국세청장(○○청 조사2국 5과)은 청구인을 양도소득세 불성실신고 혐의자로 조사대상자로 선정 조사한 바, 취득당시 실지거래액이 확인되지 않고 쟁점토지 일부를 특수관계자간 거래로 실지거래액 신빙성이 없으므로 소득세법 제100조 제1항 및 같은법시행령 제166조 제5항 제2호의 규정에 의하여 기준시가로 과세하였음이 조사서 및 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다.
(3) 청구인은 쟁점토지를 양도하고 실거래가액으로 신고한 양도가액·취득가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다는 주장인 바 이에 대하여 살펴본다.
- 가. 먼저, 취득가액에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인은 쟁점토지 중 일부면적(3필지 5,247㎡)를 787,050천원에 취득하였다고 매매계약서사본을 제출하고 있으나, 청구외 지○○의 문답서에 의하면, 쟁점토지 중 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 산-21번지 전 4,216㎡, 같은 곳 -24 잡종지 138㎡, 같은 곳 산-8번지 임야 893㎡ 합계 5,247㎡ 를 실제 1991. 7월에 청구인에게 평당 380,000원(매매가액 570,000천원)에 매매하기로 계약을 체결하였고 계약금은 계약당시 50,000천원∼60,000천원, 중도금은 2개월 후 수령하였으나 양도 농지가 절대농지에 해당되어 잔금 1억2천만원은 등기이전일인 1995년도에 수령하였다고 진술하고 있는데 반해, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서에는 매매대금이 787,050천원으로 기재되어 있고 계약시 계약금 236,000천원, 1995. 5. 22 중도금 314,000천원을, 잔금 237,050천원을 1996. 6. 30 지급한 것으로 기재되어 청구외 지○○의 진술내용과 대금수수내용이 상이할 뿐만 아니라 대금지급을 입증할 객관적인 자료제시가 없는 점으로 보아 청구인이 제시한 매매계약서상 매매대금은 실지거래액으로 보여지지 않는다. 둘째, 청구인은 쟁점토지 중 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 -20번지 전3,386㎡, 같은 곳 -13번지 도로 594㎡, 2필지 3,935㎡를 590,250천원에 취득하였다고 주장하나, 청구인은 위 토지대금 지급시기와 금액에 대한 구체적인 입증자료 제시가 없고 1991년 계약당시 매매계약서를 제시하지 못하고 있으며, 조사공무원이 부동산 거래내역을 확인하기 위해 청구외 박○○의 주소지에 수차례 연락하였으나 장기 외유 등을 이유로 거래내역을 확인하지 못한 사실이 조사서 복명서에 의하여 확인된다. 셋째, 청구인은 청구외 서○○으로부터 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 산*-16번지 전 3,016㎡를 452,400천원에 취득하였다고 주장하면서 매매계약서, 대금지급내역 등 입증자료를 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 청구외 서○○은 처 김☆☆과 이혼후 행방불명으로 실지 취득가액 확인이 불가능한 점으로 보아 청구인이 주장하는 실지 취득가액은 불분명한 것으로 보여진다.
- 나. 다음으로 양도가액에 대하여 살펴본다. 청구인이 쟁점토지를 양도하고 자진 신고한 양도가액을 보면, 청구인이 대표이사로 있는 (주)△△건설이 청구외 윤○○에게 설비공사대금을 지급하지 못하게 되자 공사대금 대신 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 산번지 전 799㎡의 토지가액을 1억원(평당 413천원)으로 확정하여 대물변제 하였고, 또한 청구인은 누나의 아들인 청구외 이☆☆(특수관계자에 해당됨)에게 ○○군 ○○읍 ○○리 -76번지외 4필지 1,125㎡를 1억원(평당 293천원)에 양도하였고, 청구인이 대주주로 있는 청구외 (주)○○창호에게 같은 곳 -24번지외 9필지 전 및 잡종지 6,384㎡를 4억원(평당 207천원)에 양도하였다고 자진신고 하였으나, 쟁점토지는 연접한 지번이고 동일조건의 토지임에도 특수관계자가 아닌 청구외 윤○○에게 평당 413천원으로 평가하여 양도한데 반해, 특수관계자에게는 평당 293천원, 207천원에 각각 양도하였는 바, 청구인은 특수관계자가 아닌 자에게 양도한 가액 보다 특수관계자에게 현저히 낮은 가액으로 양도한 이유를 제시하지 못하고 있고 양도당시 매매대금 수수사실을 입증할 구체적인 입증자료(금융자료 등)를 제시하지 못하고 있는 점으로 보아 청구인이 신고한 실거래가액은 신빙성이 없는 것으로 판단된다. 위의 사실관계와 관계법령을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점토지를 양도하고 실거래가액으로 신고한 가액이 정당하다는 주장이나, 처분청이 청구인에게 쟁점토지를 양도한 전소유자에게 실거래가액을 확인한 바, 청구인이 신고한 취득가액이 전 소유자가 확인한 거래 가액과 상이하고 실거래가액을 입증할 객관적인 증빙자료 제시가 없으며 불복청구시 제출한 거래상대방의 확인서는 당사자간에 이해관계에 따라 임의작성이 가능한 것으로서 객관적인 자료로 채택하기 어려우며, 또한, 쟁점토지를 양도함에 있어 토지가 연접되어 있고 동일조건의 토지임에도 특수관계자가 아닌 자에게 양도한 가액 보다 특수관계자에게 현저히 낮은 가액으로 양도한 이유를 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 매매대금 수수사실을 입증할 객관적인 증빙자료 제시가 없는 점으로 보아, 청구인이 신고한 실거래가액이 불분명하므로 이를 부인하고 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주창을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 부동산양도명세서 ┌───────────────────┬─────────────┬──────┬───┐ │ 부동산의 표시 │ 거 래 일 자 │ │ │ ├──────────┬───┬────┼──────┬──────┤ 매수자 │ 비고 │ │ 소 재 지 │ 지목 │지적(㎡)│ 양도 │ 취득 │ │ │ ├──────────┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───┤ │○○ ○○ ○○-24│잡종지│ 138│1999. 5. 29 │1995. 5. 23 │(주)○○창호│ │ ├──────────┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───┤ │ 〃 -16│ 전 │ 69│1999. 6. 28 │1995. 5. 29 │ 〃 │ │ ├──────────┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───┤ │ 〃 -63│ 전 │ 1,734│ 〃 │ 〃 │ 〃 │ │ ├──────────┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───┤ │ 〃 -64│ 전 │ 1,161│ 〃 │ 〃 │ 〃 │ │ ├──────────┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───┤ │ 〃 -68│ 전 │ 56│1999. 5. 29 │1995. 5. 23 │ 〃 │ │ ├──────────┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───┤ │ 〃 -71│ 전 │ 452│ 〃 │ 〃 │ 〃 │ │ ├──────────┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───┤ │ 〃 -77│ 전 │ 654│ 〃 │ 〃 │ 〃 │ │ ├──────────┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───┤ │ 〃 -78│ 전 │ 143│ 〃 │ 〃 │ 〃 │ │ ├──────────┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───┤ │ 〃 -79│ 전 │ 1,906│ 〃 │ 〃 │ 〃 │ │ ├──────────┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───┤ │ 〃 -80│ 전 │ 71│ 〃 │ 〃 │ 〃 │ │ ├──────────┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───┤ │ 소 계 │ │ 6,384│ │ │ │ │ ├──────────┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───┤ │○○ ○○ ○○-73│ 전 │ 200│1999. 5. 27 │1995. 5. 23 │ 이○○ │ │ ├──────────┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───┤ │ 〃 -74│ 전 │ 175│ 〃 │ 〃 │ 〃 │ │ ├──────────┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───┤ │ 〃 -75│ 전 │ 383│ 〃 │ 〃 │ 〃 │ │ ├──────────┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───┤ │ 〃 -76│ 전 │ 180│ 〃 │ 〃 │ 〃 │ │ ├──────────┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───┤ │ 〃 -81│ 전 │ 187│ 〃 │ 〃 │ 〃 │ │ ├──────────┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───┤ │ 소 계 │ │ 1,125│ │ │ │ │ ├──────────┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───┤ │○○ ○○ ○○***-67│ 전 │ 799│1999. 5. 31 │1995. 5. 23 │ 윤○○ │ │ ├──────────┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───┤ │ 소 계 │ │ 799│ │ │ │ │ ├──────────┼───┼────┼──────┼──────┼──────┼───┤ │ 총 계 │ │ 8,308│ │ │ │ │ └──────────┴───┴────┴──────┴──────┴──────┴───┘ [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 / 소득세법시행령 제166조 /