실지거래가액이 불분명하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분이 정당한지의 여부

이건 심사청구는 청구주장 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 대지 410㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2000.3.15. 청구외 박○○(○○○○○○-○○○○○○○)에게 157,500,000원에 양도한 것으로 하여 2000.3.16. 처분청에 부동산 양도신고를 하였고, 처분청은 위 부동산양도신고와 관련 청구인에 대한 실지조사에서 청구인이 신고한 양도가액이 허위이고 실지거래가액이 분명하게 확인되지 아니한다 하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 경정한 2000년 귀속 양도소득세 18,715,490원을 2001.1.15. 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.4.13. 심사청구를 하였다.

쟁점토지의 취득가액은 취득시기가 오래되어 확인되지 아니하나 양도가액은 처분청에 의해 실지거래가액이 확인되었으므로 실지거래가액(취득가액은 환산한 가액)에 의하여 양도소득세를 경정하여야 함에도 처분청이 이를 경정함에 있어 실지거래가액으로 양도차익을 계산하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인은 쟁점토지를 청구외 박○○에게 양도하고 양도가액을 실지거래가액이라 하여 부동산양도신고(부동산매매계약서 첨부)를 하였으나 실지조사한 바, 위 부동산매매계약서상의 매매대금은 실지거래가액이 아니라는 사실이 매수자인 청구외 박○○에게서 확인되었고, 관련 자료 등에 의하여 실지거래가액이 분명하게 확인되지 아니하므로 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 실지거래가액이 불분명하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분이 정당한지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】에서 『양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 3.~5. (생략)』이라고 규정하고 있다. 같은 법 제96조 【양도가액】 제1항에서는 『제94조 제1호 및 제2호에 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 1.~3. (생략)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우』라고 규정하고 있고, 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. (생략) 다, 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 2.~4. (생략)』이라고 규정하고 있다. 같은 법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서 『양도차익을 계산함에 있어 양도가액은 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가 외의 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가 외의 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다』고 규정하고 있다. 같은 법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 제2항에서는 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 도는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다』고 규정하고, 같은 조 제4항에서 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다』고 규정하고 있으며, 같은 조 제5항에서는 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 또는 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다』고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】 제1항에서 『법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우』라고 규정하고, 같은 조 제2항에서는 『법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. (생략)

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제5호의 규정에 의한 토지 및 건물과 제162조의2 제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액』이라고 규정하고 있다. 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액×취득당시의 기준시가÷양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 1949.3.7. 취득하여 보유하고 있는 쟁점토지 위에 청구인의 자인 청구외 최○○(000000-0000000)가 1999.10.6. 점포용 건물 249.05㎡(이하 “쟁점외건물”이라 한다)를 신축하였음이 부동산등기부등본에 의해 확인되며, 청구인과 청구외 최○○는 쟁점토지와 쟁점외건물(이하 “쟁점토지 등”이라 한다)을 2000.2.28. 청구외 박○○에게 양도하기로 매매계약(매매대금 177,500,000원⇒쟁점토지 157,500,000원, 쟁점외건물 20,000,000원)을 체결한 후 2000.3.17. 소유권이전등기를 마쳤고, 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 157,500,000원으로 하여 2000.3.16. 처분청에 부동산양도신고를 한 사실이 부동산매매계약서, 부동산등기부등본 및 부동산양도신고서에 의하여 확인된다. 처분청은 위 부동산양도신고 관련 청구인에 대한 실지조사과정에서 청구인, 청구외 최○○와 청구외 박○○간에 작성된 위 부동산매매계약서상 매매대금이 실제금액이 아니라는 사실을 매수자인 청구외 박○○로부터 확인하고, 청구인이 신고한 양도가액이 허위이며 실지거래가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 경정한 2000년 귀속 양도소득세 18,715,490원을 2001.1.15. 청구인에게 고지하였음이 조사서, 양도소득세결정결의서, 납세고지서송달부 등에 의해 확인된다. 【쟁점에 대하여 살펴본다】 처분청은 청구외 박○○로부터 쟁점토지 등의 실지거래가액(193,500천원)을 확인하고도 이를 근거로 하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하지 아니하고 실지거래가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 청구인이 주장하고 있어 이를 보면, 첫째, 청구인은 쟁점토지에 대한 부동산양도신고시 위 부동산매매계약서를 첨부하였고, 양도가액 또는 부동산매매계약상 나타난 157,500천원으로 신고한 사실을 알 수 있고, 부동산매매계약서를 보면 청구인 소유인 쟁점토지와 청구외 최○○ 소유인 쟁점외건물이 매매물건으로 함께 기재되어 있고 매매대금은 177,500천원(토지 157,500천원, 건물 20,000천원)이라고 기재되어 있음을 알 수 있는 반면, 매수자인 청구외 박○○가 2000.11.29. 처분청의 조사공무원에게 작성하여 준 확인서에 의하면 청구인에 대한 채권 16,000천원을 매매대금에서 공제하여 부동산매매계약서에 매매대금을 177,500천원으로 기재하였다고 하면서 사실상 매매대금은 193,500천원이라고 진술하고 있음이 확인되고, 청구인 또한 심사청구에서 매수자인 청구외 박○○가 확인한 쟁점토지 등의 매매대금이 193,500천원이라는 사실을 인정하고 있음을 알 수 있다. 그러나 청구인은 매수자인 청구외 박○○에 대한 채무(16,000천원)에 대해 이를 입증할 수 있는 구체적인 증빙서류 등을 전혀 제시하지 못하고 있는 실정으로 쟁점토지 등에 대한 실제 매매대금이 얼마인지 명확하게 확인되지 아니한다. 둘째, 쟁점토지 등에 대한 기준시가와 부동산매매계약서상의 금액을 아래와 같이 보면, 〈쟁점토지 등 금액〉 (단위：천원) 구분

① 계약금액

② 기준시가 비율 (①⁄②) 비고 쟁점토지 157,500 225,500 69.8% ()는 청구인이 실제 매매대금이라고 주장한 금액임 쟁점외건물 20,000 36,628 54.6% 계 177,500 (193,500) 262,128 67.7% (73.8%) 통상 시가는 특별한 사정이 없는 한 기준시가에 비하여 높은 실정이나 위 표에서 나타난 바와 같이 부동산매매계약서상의 매매대금은 기준시가에 비하여 67.7%이고, 청구인과 매수자인 청구외 박○○가 실제 매매대금이라고 주장하는 금액 또한 기준시가에 비해 훨씬 낮은 738%에 불과한 사실을 알 수 있다. 청구인은 쟁점토지 등을 기준시가보다 훨씬 낮은 금액으로 양도하게된 객관적인 사유를 제시하지 못하고 있는 바, 쟁점토지 등 실지거래가액 193,500천원이라는 청구인의 주장은 신빙성이 없어 보인다. 셋째, 이와 같이 청구인이 부동산양도신고시에 신고한 양도가액은 사실과 달리 작성된 부동산매매계약서에 의한 허위라는 사실이 매수자 청구외 박○○에 의해서 확인되었고, 또한 청구인 스스로도 인정하고 있으며, 쟁점토지 등에 대한 실지거래가액이 명확하게 확인되지 아니하므로 쟁점토지의 실지거래가액은 분명하지 아니하다 할 것이다. 위 사실관계 및 관계법령을 종합하여 볼 때, 토지에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 기준시가에 의하는 것이 원칙이나 양도한 자가 증빙서류를 갖추어 양도ㆍ취득시 실지거래가액을 납세지 관할세무서에 신고하는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있는 것이다. 그러나 신고한 실지거래가액이 허위라는 사실이 밝혀지고, 증빙 등에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다 할 것(같은뜻：국심2000중 596,2000.6.15외 다수)인 바, 청구인이 실지거래가액이라고 신고한 양도가액은 매수자인 청구외 박○○에 의해서 허위라는 사실이 확인되었고, 증빙서류 등에 의해 실지거래가액이 분명하게 확인되지 아니하므로 처분청이 소득세법 제100조 제1항 의 규정에 의거 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.