아파트 취득당시의 건물기준시가 산정이 적정한지 여부

○○세무서장이 2001.1.3 청구인에게 결정 고지한 1999년도 귀속 양도소득세 12,649,250원의 부과처분은

(1) ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호의 취득가액을 계산함에 있어 취득당시 건물의 기준시가를 14,685,400원(145.4㎡×101,000원)으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

(2) 나머지 청구는 기각한다.

청구인은 1998.4.27 ○○시 ○○구 ○○동 제2-2지구 주택재개발구역내(1988.4.1 관리처분계획인가)의 ○○구 ○○동 산 ○○번지, 산 ○○번지의 토지 60.532㎡(조합원 지분)를 취득하고, 1989.11.16(가사용승인일) 청산금 41,307,000원을 납부하면서 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호 대지 67.38㎡ 및 건물145.40㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 최초분양 취득하였으며, 1999.3.25 쟁점아파트를 양도하고 양도소득세를 무신고하였다. 처분청은 쟁점아파트의 양도에 따른 양도차익을 기준으로(양도가액 222,500,000원, 취득가액 152,701,610원)에 의해 산정하여 2001.1.3 청구인에게 양도소득세 12,649,250원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.3.16 심사청구를 제기하였다. 〈쟁점아파트의 취득 및 양도사항〉 ― 1988.4.1 ○○구 ○○동 ○○지구 주택재개발사업 관리처분계획인가 ― 1988.4.27 토지 60.532㎡ 취득(조합원지분 승계) ― 1989.11.16 (가사용 승인일) 증평된 토지 6.848㎡ 추가 취득 및 청산금 41,307,000원 납부 ― 1999.2.22 쟁점아파트 양도 ― 토지등급 1987.12.23 197 등급(66,600원)

1989. 1. 1 200 등급(77,100원)

1990. 1. 1 209 등급(119,000원) ― 토지 개별공시지가 1990년 1,200,000원/㎡ ― 건물과세시가표준액 1989년 101,000원/㎡, 1990년 112,000원/㎡, 1999년 142,000원/㎡ ― 쟁점아파트 기준시가： 최초고시 1990.9.1 225,000,000원 1998.7.1 222,500,000원 〈처분청의 쟁점아파트 취득가액 계산〉 국세청장이 당해자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 ×

① 취득당시 토지기준시가 +

② 취득당시 건물기준시가

③ 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 토지 및 건물의 기준시가 합계액

① 취득당시 토지기준시가(가+나): 55,801,042원

• 가) 종전토지 취득시 기준시가: 49,339,270원 60.532㎡×1,200,000원×66,600원/ {(119,000+77,100)÷2} ＝ 49,339,270원
• 나) 증가된 토지 취득당시 기준시가: 6,461,772원 6.848㎡×1,200,000원×77,100원/ {(119,000원+77,100원)÷2} ＝ 6,461,772원

② 취득당시 건물기준시가： 10,125,856원 100.256㎡×101,000원 ＝10,125,856원 ㎡당 건축에 소요된 비용：412,015원 ＝ 분양액 59,907,000원/분양건물면적145.4㎡ 취득당시 환산건물면적： 100.256㎡ ＝ 청산금 41,307,000원/412,015원

③ 최초아파트기준시가 고시당시 토지, 건물 기준시가(가+나)：97,140,800원 가)토지 ： 67.38㎡×1,200,000원＝80,856,000원 나)건물 ： 145.4㎡×112,000원＝16,284,800원 취득가액： 152,701,563원 최초고시당시 아파트 기준시가 225,000,000원×(①55,801,042원+②10,125,856원) ／ ③97,140,800원＝152,701,563원 * 처분청은 취득당시 건물의 기준시가 (10,125,856원)를 계산함에 있어 ㎡당 건축에 소요된 비용을 412,015원(○○구청의 재개발사업 관리처분계획인가시 분양대상자별 분양예정조서상 분양액 59,907,000원을 아파트 건물면적으로 나눈 금액)으로 계산함.

청구인은 쟁점아파트의 취득가액 계산시 청산금으로 취득한 건물면적을 산정함에 있어 ㎡당 건축비를 227,530원 {건축비(32,647,852,000)／건축면적 (43,405평)＝227,530원／㎡}으로 계산하고, 청구인이 납부한 청산금 41,307,000원을 산출된 ㎡당 건축비 227,530원으로 나누면 동 청산금으로 취득한 건물면적이 181.5㎡로 산정되므로 쟁점아파트의 취득당시 건물의 기준시가를 18,331,500원(181.5㎡×101,000원)으로 하여 소득세법시행령 제164조 제8항 및 제10항의 규정에 의해 쟁점아파트의 취득가액을 171,707,736원으로 산정하여야 한다는 주장이다.

위의 청구주장에 대해 처분청은 ○○시 ○○구청의 분양대상자별 분양예정조서에서 분양가액 추산액이 59,907,000원임이 확인되므로 이를 쟁점아파트의 건축비로 보아 ㎡당 건축비를 412,015원으로 계산하여 쟁점아파트의 취득가액을 산정함은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 토지를 소유한 조합원이 청산금을 납부하고 취득한 재개발아파트를 양도한 경우, 취득당시의 건물기준시가 산정이 적정한지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토지 지가공시 및 토지등의 평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하생략)
• 나. 건물 다목의 경우를 제외하고는 대통령령이 정하는 과세시가표준액에 의한 가액
• 다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택 또는 특수용도의 건물로서 대통령령이 정하는 지역안에 소재하는 주택 또는 건물의 경우에는 가목 및 나목의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액“으로 규정하고 있으며,

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가의 산정】

④ 법 제99조 제1항 제1호 다목에서 ‘대통령령이 정하는 지역’ 이라 함은 국세청장이 지정하는 지역을 말한다.

⑤ 법 제99조 제1항 제1호 다목에서 ‘대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액’ 이라 함은 국세청장이 양도자산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 당해 부속토지와 건물의 가액을 일괄하여 평가 고시한 가액(괄호 생략)

⑧ 제4항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니하는 경우 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 국세청장이 당해자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 × 취득당시의 토지 및 건물의 기준시가 합계액 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 토지 및 건물의 기준시가 합계액

⑩ 지가공시 및 토지등의 평가에관한법률에 의하여 1990년 8월30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식 중 과세시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 과세시가표준액을 말한다 1990년 1월 1일 기준 으로 한 개별공시지가 × 취득당시의 과세시가표준액의 가액 1990.8.30 현재의 과세시가표준액과 그 직전에 결정된 과세시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 일반적으로 토지를 먼저 취득하고 건물을 나중에 취득하는 재개발아파트를 최초로 취득하여 양도하는 경우에 양도당시에는 지정지역에 해당하나, 취득당시에는 지정지역에 해당하지 아니하므로 소득세법 시행령 제164조 제8항 의 규정에 의해 국세청장이 최초로 고시한 기준시가를 준공당시로 환산하여 계산하고, 그 환산가액을 토지ㆍ건물의 기준시가에 안분하여 취득가액을 산정하는 것이 타당하며, 이러한 쟁점아파트의 취득가액 산정방법에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 이 건의 경우, 쟁점아파트의 취득가액을 계산하는 과정에서 청산금으로 취득한 것으로 보는 건물면적을 계산함에 있어 ㎡당 건축에 소요된 건축비를 정당하게 산정하는 것이 쟁점인 바, 이에 대하여 살펴보면

① 처분청은 ㎡당 건축비를 계산함에 있어 분양대상자별 분양조서상 쟁점아파트 분양예정가액인 59,907,000원을 쟁점아파트의 건축비로 보아 분양아파트면적(145.4㎡)을 나누어 ㎡당 건축비를 412,015원으로 계산하였으나, 당심에서 ○○구청장에게 관리처분인가시의 분양가액 59,907,000원이 토지가액과 건물가액을 합한 가액인지 여부, 분양가액을 토지가액 및 건물가액으로 구분할 수 있는지 여부, 쟁점아파트의 ㎡당 건축비 등을 조회(국세청 심삼46820-10241, 2001.6.13)한 바,

○○구청장이 회신문에 의하면, 동분양가액은 토지가액과 건물가액을 합한 가액이고 분양가액을 토지가액과 건물가액으로 구분할 수 없으며 보관중인 관계서류만으로는 쟁점아파트의 ㎡당 건축비를 확인할 수 없다고 회신(○○구청 도관58531-1975, 2001.6.14.)하고 있으므로 처분청이 쟁점아파트의 토지와 건물의 전체 분양가액을 건축비로 보아 청산금으로 취득한 건물면적을 계산함은 부당한 것으로 판단된다.

② 청구인은 ㎡당 건축비를 계산함에 있어 당해 재개발아파트의 총 공사비 32,647,852,500원을 상가 및 아파트의 연면적 43,405평(143,488㎡)으로 나누어 ㎡당 건축비를 227,530원으로 계산하여야 한다는 주장이나, 쟁점아파트의 주택재개발조합이 해산되어 아파트의 건축비 산정내역 등을 알 수 없고, 쟁점아파트의 재개발 사업을 관할한 동작구청에서도 ㎡당 건축비를 산정할 수 있는 증빙서류가 없다고 회신하고 있으며, 재개발사업지구에는 상가와 아파트를 신축 분양하므로 아파트의 건축비와 상가건물 건축비가 상이할 뿐만 아니라 공사비 외에 건축과 관련한 경비도 포함하여 건축비를 계산하여야 함에도 단순히 총 공사비만으로 쟁점아파트의 ㎡당 건축비를 계산함은 무리한 것으로 판단된다.

③ 이 건의 경우, 위 동작구청의 분양대상자별 분양예정조서(관리처분내역서)에서 확인되는 분양액 59,907,000원은 토지와 건물의 전체가액임이 확인되고, 건물에 해당하는 분양가액은 별도로 구분되어 있지 않음을 알 수 있는 바, 분양예정조서상 청구인의 종전소유토지(60.532㎡) 추산액은 18,600,000원이므로 청구인이 납부한 청산금은 41,307,000원(59,907,000원―18,600,000원)으로 확인된다(증평된 토지의 대금은 국유지 불하비로 별도납부하였음).

(4) 도시재개발아파트의 계산사례(1995.1.3 국세청)에서 취득가액계산시 ㎡당 건축비를 구하는 것은 종전 보유토지의 면적이 아파트를 취득함에 따라 줄어들고, 납부한 청산금이 건물 취득가액의 일부를 차지하는 경우에 있어 청산금으로 취득한 건물의 면적을 계산하기 위함이나, 이 건의 경우는 청산금이 쟁점아파트의 건물전체를 취득하는데 사용된 경우로서, ㎡당 건축비를 산정할 필요는 없는 것이며, 쟁점아파트의 취득당시 건물면적은 쟁점아파트의 건물 분양면적인 145.4㎡로 보는 것이 타당하므로, 쟁점아파트의 취득당시 건물의 기준시가를 14,685,400원(145.4㎡×101,000원)으로 산정함이 정당한 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.