양도가액은 정상적인 거래로 인하여 형성된 가격으로 보기 어려우므로 부당행위계산 대상이 된다고 할 것이고 정상적인 거래가액을 알 수 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격을 시가로 본다고 할 것이므로 감정가격을 시가로 보아 양도차익을 계산하고 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것임
양도가액은 정상적인 거래로 인하여 형성된 가격으로 보기 어려우므로 부당행위계산 대상이 된다고 할 것이고 정상적인 거래가액을 알 수 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격을 시가로 본다고 할 것이므로 감정가격을 시가로 보아 양도차익을 계산하고 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것임
이 건 심사청구는 청구주장 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 대구광역시 달성군 다사읍 문양리 581번지 소재 대지 496㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1986.6.5. 청구외 윤도현으로부터 26,500,000원에 취득하여 1999.2.19. 동생인 청구외 이상태(-***)에게 52,000,000원에 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 1999.2.13. 부동산양도신고를 하였다. 처분청은 위 쟁점토지의 양도신고에 대한 조사결과 청구인이 특수관계자인 동생에게 쟁점토지를 저가로 양도한 것으로 보고 소득세법 제101조 (양도소득의 부당행위계산) 규정에 의거 양도가액을 시가(감정가격)로 하여 계산한 양도차익으로 1999년 귀속 양도소득세 5,089,120원을 2001.2.14. 청구인에게 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.3.10. 심사청구하였다.
쟁점토지는 지역적인 특수사정(지하철기지창 건설에 따른 보상)상 실지거래가격보다 공시지가가 높게 책정되어 있으며, 쟁점토지는 토지거래허가구역내에 위치하여 매수자가 거의 없는 실정이고, 설령 거래가 있다하여도 공시지가보다 훨씬 낮은 가격에 거래가 이루어지고 있는 바, 처분청은 이러한 제반사정 등을 고려하지 아니하고 단지 쟁점토지의 매수인이 특수관계자(동생)라는 이유만으로 실지거래가격을 인정하지 않고 감정가격을 시가로 보아 이를 양도가액으로 하여 과세한 처분은 부당하다.
청구인과 청구외 이상태는 형제지간으로 청구인은 청구외 이상태에게 쟁점토지를 시가보다 훨씬 낮은 가격으로 양도하였으므로 소득세법 제101조 의 규정에 의거 청구인이 신고한 양도가액을 부인하고 감정평가법인이 감정한 가격을 시가로 보고 이를 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 정당하다.
1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (1995.12.29 개정)
2. (생략)』고 규정하고, 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정한 것으로 한다.
가, 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (1995.12.29 개정)
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1995.12.30 개정)』라고 규정하고 있다. 같은 법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】 제1항에서 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다』고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제167조 【양도차익 산정의 특례】 제3항에서는 『법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 제98조 제2항 각호의 1에 해당되는 때를 말한다』고 규정하고, 같은 조 제4항에서 『제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다』고 규정하고 있으며, 같은 조 제5항에서는 『제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 상속세및증여세법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. (1998.12.31 개정)』고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】 제2항에서 『법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.
1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때 2.~5.(생략)』라고 규정하고 있다. 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 제1항에서는 『부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하“개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다』고 규정하고 있다.
① 실지거래가액
② 개별공시지가
③ 감정가격 비율
① /②
③ /② 양도가액 52,000 84,320 79,360 61.67% 94.12% 실지거래가액은 개별공시지가의 61.67%이고, 감정기관이 감정ㆍ평가한 감정가격은 개별공시지가의 94.12%임을 알 수 있다. 셋째, 청구인은 쟁점토지의 실지거래가액을 시가라고 하며 인근의 주민과 복덕방의 확인서(쟁점토지와 인접 지역의 토지의 시가는 공시지가의 50~60%정도)를 제시하고 있으나 이들 확인서에는 객관적이고 구체적인 거래사실 등은 없고, 단지 확인자들의 개인적인 판단만을 기술하였을 뿐이므로 이를 전적으로 신뢰하기는 어렵다고 보여진다. 넷째, 양도소득이 있는 거주자가 특수관계 있는 자에게 토지 등을 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 시가에 의해 양도소득금액을 계산하는 것이고, 이 때의 “시가”라 함은 원칙적으로 불특정다수인간에 자유로운 의사에 따라 이루어진 정상가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있다할 것(같은 뜻 ： 대법91누6856, 1992.11.24. 국심92서2870, 1993.3.16. 재일46014-1764, 1995.7.11)인 바, 정상가격이 없는 이 건의 경우 감정가격이 양도일과 같은 날을 가격시점으로 하여 평가한 것이므로 이를 양도당시의 시가로 보는 것이 합리적이라 할 것이다. 위 사실관계와 관련법령을 종합하여 볼 때, 청구인의 양도가액 52,000천원은 정상적인 거래로 인하여 형성된 가격으로 보기 어려우므로 부당행위계산 대상이 된다고 할 것이고, 정상적인 거래가액을 알 수 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격을 시가로 본다고 할 것인 바, 처분청이 위 감정가격을 시가로 보아 양도차익을 계산하고 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.