자산양도차익예정신고를 한 토지의 양도가액이 인근 토지의 매매실례가액보다 현저하게 낮고 제출된 증빙 또한 신빙성이 없는 경우 공정과세심의회의 심의를 거쳐 기준시가에 의해 토지의 양도차익을 산정할 수 있는 것임.
자산양도차익예정신고를 한 토지의 양도가액이 인근 토지의 매매실례가액보다 현저하게 낮고 제출된 증빙 또한 신빙성이 없는 경우 공정과세심의회의 심의를 거쳐 기준시가에 의해 토지의 양도차익을 산정할 수 있는 것임.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 영○○씨 ○○공파 ○○문중(이하 “쟁점종중”이라 한다)의 대표자로, 1998.10.22. ○○도 ○○시 ○○구 ○○면 ○○리 ○○번지 임야 16,423㎡ 중 889㎡(환지예정지로 신지번은 44B 4L이고 권리면적은 449.6㎡임, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 유○○에게 양도하고 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하여 처분청에 자산양도차익예정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 양도소득세 실지조사를 실시한 결과 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액은 신빙성이 없다하여 공정과세협의회의 심의를 거쳐 기준시가에 의해 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 2000.07.03. 1998 귀속 양도소득세 11,347,620원을 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.08.16. 이의신청을 거쳐 2001.02.22 심사청구하였다.
쟁점토지는 토지구획정리가 진행 중이다가 양도시점에 중단된 상태이고, ○○ ○○비행장에 인접하고 있어 비행기의 소음 때문에 타지역의 토지에 비해 시세가 현저하게 낮게 형성되고 있으며, 쟁점종중은 종중원간의 토지소유권 분쟁 및 소송에 필요한 경비 등의 문제로 급하게 쟁점토지를 양도하게 되었는 바, 쟁점종중의 은행거래내역서와 같이 쟁점토지의 양도가액은 17,000,000원임이 확실하므로, 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액이 신빙성이 없다하여 기준시가에 의해 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 과세한 처분청의 이 건 과세처분은 부당하다.
청구인은 쟁점토지를 평당 약 125,000원 정도에 양도한 것으로 신고하였으나, 쟁점토지의 공시지가는 평당 420,000원이고 동일 토지구획정리지구내의 유사 토지에 대한 매매실례가액도 평당 250,000원에서 300,000원으로 확인되고 있어 청구인의 주장은 신빙성이 없고, 쟁점토지의 취득자인 청구외 유○○의 남편인 청구외 김○○은 처분청의 전화 확인조사시 쟁점토지의 양도가액은 25,000,000원이라고 진술하였다가 다음날 처분청의 사공무원이 서면으로 이를 확인하려하자 다시 위의 진술내용을 번복하여 쟁점토지의 양도가액은 17,000,000원이라고 진술하는 등 일관성이 없는 바, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도가액은 신뢰성이 없어 인정하기 어려우므로 공정과세협의회의 심의를 거쳐 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 이 건의 처분은 정당하다.
1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다』라고 규정하고 있고 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 『거주자의 양도차익에 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
(가) 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (나) 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.
2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비
3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액
4. 대통령령이 정하는 양도비』라고 규정하고 있으며 같은 법 제100조【양도차익의 산정】제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 생략)』이라고 규정하고 있으며 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항, 제5항 및 제6항에서 『④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. ~2. (생략)
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
1. (생략)
2. 제4항에서 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우
⑥ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성에 기하게 할 수 있다』고 규정하고 있으며 같은 법 시행령 제167조【양도차익 산정의 특례】제1항에서 『법률 제4803호 소득세법 개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다) 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다.
1. 의제취득일 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 의제취득일 현재의 기준시가)
2. 취득당시 실지거래가액이 확인되는 경우로서 당해 자산의 실지거래된 취득가액에 그 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간에 의한 생산자 물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액』이라고 규정하고 있다.
(1) 쟁점토지는 ‘○○시 ○○지구토지구획정리’지구내의 환지예정지로, 청구인이 쟁점토지의 양도가액은 17,000,000원으로 하고 취득가액은 의제취득일인 1985.1.1.현재의 기준시가인 66,913원으로 하여 1998.10.22. 처분청에 자산양도차익예정신고를 한 데 대하여, 처분청은 쟁점토지의 양도가액은 인근 토지의 매매실례가액보다 현저하게 낮고 제출된 증빙 또한 신빙성이 없다하여 공정과세심의회의 심의를 거쳐 기준시가에 의해 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 이 건의 양도소득세를 과세하였다.
(2) 이에 대하여 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 17,000,000원이라는 1998.10.10.자 부동산매매계약서와 1998.10.13.자로 17,000,000원이 입금된 쟁점종중의 은행거래내역서를 제시하며, 쟁점토지의 양도가액은 17,000,000원임이 확실하므로 처분청의 이 건 과세처분이 부당하다는 주장이다. 그러나 청구인이 이 건 심사청구와 관련하여 제시한 1998.10.10.자 부동산 매매계약서에는 쟁점토지의 양도대금인 17,000,000원을 계약당일에 전액 지급하는 것으로 되어 있고, 입회인도 쟁점종중의 종중원인 청구외 정○○로 기재되어 있으나, 처분청의 확인조사시 청구외 김○○(쟁점토지의 취득자인 청구외 유○○의 남편임)은 1998.10.01. 소개인인 청구외 김○○ 입회하에 쟁점토지의 매매계약을 체결하여 계약금으로 5,000,000원을 지급하고 나머지 잔금은 약 1주일 후에 지급하였다는 확인서를 제출한 사실이 있는 바, 청구인이 제시한 상기의 부동산매매계약서는 신빙성이 없어 인정하기 어렵다. 아울러, 쟁점종중의 은행거래내역서상 입금액인 1998.10.13.자 17,000,000원은 그 금액이 쟁점토지의 전체의 양도대금인지 또는 양도대금의 일부인지가 분명치 않고, 또한 청구인은 쟁점토지를 평당 약 125,000원(환지예정에 따른 권리면적 기준임, 이하 같다)에 양도한 것으로 신고하였으나, 쟁점토지의 공시지가는 평당 420,000원으로 처분청의 이 건 실지조사시 작성된 조사서에 의하면, 쟁점토지와 유사한 인근의 부동산 시세는 평당 250,000원에서 300,000원으로 탐문되고, 1998.12.22.자로 매매가 이루어진 쟁점토지와 동일 토지구획정리지구내에 있는 유사 토지의 매매실례가액도 평당 290,000원으로 확인되고 있는 것으로 보아 청구인의 주장은 신뢰성이 없어 인정하기 어렵다.
(3) 이와 같이 청구인의 실지거래가액이라고 신고한 쟁점토지의 양도가액은 신빙성이 없어 인정하기 어려우므로, 처분청이 공정과세협의회의 심의를 거쳐 기준시가에 의해 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건의 과세처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국시기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.