건물 전체가 주택에 해당되어 건물 전부를 주택으로 볼 수 있는지 여부

이건 심사청구는 청구주장 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1986.12.05. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 200.3㎡, 건물 289.44㎡(3층 건물로 층별 면적<96.48㎡>은 동일함, 이하 “쟁점건물”이라 한다)를 청구인의 처인 청구외 송○○(000000-0000000)와 공유지분(각 1/2)으로 취득하여 1998.7.30. 청구외 이○○(000000-0000000)에게 양도하고 1998.9.28. 쟁점건물을 1세대 1주택으로 하여 자산양도차익예정신고를 함에 따라, 처분청은 쟁점건물 중 청구인이 주택으로 사용한 3층은 1세대 1주택으로 인정하여 비과세하고, 1층과 2층에 대해서는 주택으로 보지 아니하고 그 부수토지와 함께 기준시가로 양도차익을 계산하여 결정한 1998년 귀속 양도소득세 10,236,940원을 2000.11.1. 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.11.29. 이의신청을 거쳐 2001.02.07. 심사청구하였다.

쟁점건물 중 3층은 청구인이 직접 거주한 주택이고, 2층 전체는 임차인인 청구외 차○○(000000-0000000)이 1994.06.01부터 양도시점까지 거주한 주택이므로 주택부분(2ㆍ3층)이 점포로 임대하였던 1층 면적보다 크다. 따라서, 쟁점건물 전부는 주택으로 1세대 1주택에 해당하므로 양도소득세가 비과세되어야 하나 처분청이 쟁점건물 중 3층만을 주택으로 인정하고, 1ㆍ2층에 대해서는 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

쟁점건물 중 3층은 청구인이 직접 거주한 주택으로 인정되나 1층과 2층은 주택으로 보여지지 아니한다. 1층은 점포로써 임대하였고, 2층은 노래방시설이 갖추어져 있으므로 3층 주택을 제외한 나머지 부분에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물 중 2층이 주택에 해당되어 쟁점건물 전부를 주택으로 하여 1세대 1주택에 해당되는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 에서『다음 각호의 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 부과하지 아니한다. 1.~2.(생략)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 4.(생략)』이라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】 제1항에서는『법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다.(이하 생략)』라고 규정하고, 같은 조 제3항에서『법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택이외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외에 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 먼저 사실관계를 살펴본다. 쟁점건물은 1986.12.05. 청구인과 청구인의 처인 송○○가 공유지분(각 1/2)으로 취득하였고, 공부상 1층(96.48㎡)은 소매점, 2층(96.48㎡)과 3층(96.48㎡)은 사무실로 등재되어 있음이 일반건축물대장에 의하여 확인되며, 청구인은 쟁점건물을 1998.07.30. 청구외 이○○에게 양도하고 1998.9.28. 이를 1세대 1주택으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였음이 자산양도차익예정신고서에 의해 확인된다. 처분청은 쟁점건물 중 3층에 대하여는 청구인이 거주한 주택으로 인정하여 1세대 1주택에 해당되는 것으로 하여 비과세하고, 1층과 2층에 대해서는 주택으로 보지 아니하고 그 부수토지와 함께 기준시가로 양도차익을 계산하여 결정한 1998년 귀속 양도소득세 10,236,940원을 2000.11.01. 청구인에게 고지한 사실이 양도소득세결정결의서 및 납세고지서송달부에 의하여 확인된다. 다음으로 쟁점에 대하여 살펴본다. 쟁점건물 중 3층은 청구인이 주택으로 사용하였고, 1층은 점포인 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 반면, 청구인은 쟁점건물의 2층을 주택으로 개조하여 임차인의 청구외 차○○이 거주하였으므로 사실상 쟁점건물은 주택면적이 주택 외의 면적보다 넒어 쟁점건물 전부가 1세대 1주택에 해당되므로 양도소득세를 비과세 하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴보면, 첫째, 청구인은 쟁점건물 2층을 임차인인 청구외 차○○이 1994.06.01부터 양도일(1998.7.30) 10일전까지 거주하였다고 주장하면서 임대차계약서, 청구외 차○○의 확인서 및 주민등록초본을 제시하고 있어 이를 보면,

1. 제시된 임대차계약서는 2매로 최초 계약(계약일자 1994.5.20)된 임대차계약서를 보면 2층 주택(약30평)을 1994.06.01~1996.06.01까지 임대(임대보증금 26,000천원)하는 것으로 하여 당사자간 직접 계약한 것으로 되어 있고, 그 후 1996.06.01. 재차 계약한 임대차계약서에 의하면 2층 주택(약30평 - 방3칸, 거실, 주방, 화장실)을 1996.06.02~1998.06.02까지 임대보증금 29,500천원(계약금 3백만원, 잔금 26,500천원 - 1994.05.25. 중개업자 입회하에 지불)에 임대하는 것으로 부동산중개인 청구외 이○○(000000-0000000)의 입회하에 작성되었음을 확인할 수 있다. 부동산임대차에 있어 통상 최초의 계약은 부동산중개인의 중개에 의하고 재계약시 중개인 없이 당사자간 직접 계약하는 것이 관례이나 위 임대차계약서에 있어서는 최초 계약을 당사자간 직접하고 재계약은 중개인의 중개에 의한 것으로 작성되어 있고, 또한 재계약을 할 때는 당초의 임대보증금에서 올린 금액만을 받는 것이 현실이나 위 재계약 내용에 의하면 계약일에 계약금 3,000천만원을 받고 잔금은 26,500천원은 계약일(1996.06.01)보다 먼저인 1994.05.25. 받는 것으로 기재되어 있음을 알 수 있으며, 임대차계약서상의 중개인 청구외 이○○은 재계약 당시 ○○도 ○○시 ○○동 ○○ 에서 공인중개사 ○○사무소(000-00-00000)를 운영하고 있었던 것으로 국세통합시스템에 의해 확인되나 위 계약서에는○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 청구공인중개사로 기재되어 있는 등 관련 사실관계로 보아 청구인이 제시한 위 임대차계약서는 신빙성이 없어 보인다.

2. 청구외 차○○이 1998.9.24. 작성한 확인서에 의하면 청구외 차○○은 쟁점건물 2층 전부를 임차하여 1994.6.1~1998.8.31까지 거주하였다고 진술하고 있고, 청구인은 청구서에서 청구외 차○○은 쟁점건물의 매매대금 잔금일(1998.7.30)보다 10여일 전에 이사하였다고 주장하고 있으며, 당심에서 청구외 차○○의 처인 청구외 이○○(000000-0000000)과 2001. 2. 13. 13:10분경 통화한 바에 의하면 여름을 넘긴 1998.9월 중순경 쟁점건물에서 현재의 주민등록지로 이사하였다고 진술하고 있는 바, 청구인 및 청구외 차○○과 그 처인 청구외 이○○의 진술이 각각 다른 사실을 알 수 있다. 청구외 차○○의 주민등록은 1994.6.1~1998.9.23까지 쟁점건물에 등재된 사실이 청구외 차○○의 주민등록초본에 의하여 확인되며, 국세통합시스템에 의하면 청구외 차○○은 청구인으로부터 쟁점건물 1층을 임차하여 1990.6.26~1998.9.23까지 ○○도료(000-00-00000)라는 상호로 페인트가게를 운영하였음이 확인된다. 둘째, 청구인은 쟁점건물 2층에 노래방시설을 갖추어 운영하다가 학교 앞 정화구역제도가 생겨 더 이상 운영할 수 없게 됨에 따라 이를 주택으로 개조하여 청구외 차○○에게 임대하였다고 청구서에 기술하고 있는 바, 당심에서 쟁점건물 2층에 대한 매매당시의 현황을 확인하고자 매수자인 청구외 이○○에게 2001.02.14. 13:20분경 전화를 하였으나 부재중인 관계로 통화하지 못하고 그녀의 남편인 청구외 이○○(000000-0000000)과 통화한 바에 의하면 쟁점건물의 2층에는 노래방시설이 일부 설치되어 있었고, 방이 두 개 있었으나 쟁점건물을 매수한 즉시 2층을 노래방으로 사용하기 위해 수리하였다고 진술하고 있는 바, 2층 전체를 임차인인 청구외 차○○이 거주하였다는 청구인의 주장과 일치하지 아니하고, 또한 쟁점건물이 매매된 후에도 거주하였다는 청구외 차○○과 그 처인 청구외 이○○의 진술과도 서로 다른 사실을 알 수 있다. 셋째, 당심에서 2001.02.15. 청구인에게 문서번호 심삼46830-10060호로 보정 요구한 사항(2층에 대한 임대보증금 반환일자와 지급사실을 입증할 수 있는 금융자료 등 증빙자료 제출)에 대해 회신한 내용을 보면, 청구인은 쟁점건물의 잔금을 청구서상 잔금일자(1998.7.30)와 다른 1998.07.22. 매수인으로부터 받아 같은 날 청구외 차○○에게 반환하였다고 답변하고 있을 뿐 이를 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙은 제시하지 않고 있는 바, 쟁점건물 2층 전부(약30평)를 청구외 차○○에게 임대하였다는 청구인의 주장을 사실 그대로 받아들이기는 어렵다고 보여진다. 넷째, 쟁점건물의 임대내역을 확인하고자 국세통합시스템에 조회한 바에 의하면 청구인은 쟁점건물에 대한 사업자등록을 하지 않고 부동산/임대업을 영위한 사실이 확인된다. 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 쟁점건물 2층 부분은 청구외 차○○이 임차하여 거주한 주택으로 보여지지 아니하고, 단지 노래방시설이 설치된 노래방으로 판단되므로 처분청이 쟁점건물 중 청구인이 거주한 3층만을 주택으로 보아1세대 1주택으로 비과세하고, 1층과 2층에 대해서는 주택으로 보지 아니하고 그 부수토지와 함께 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다할 것이다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.