청구인이 제시하고 있는 매매계약서에는 대출금의 승계와 관련한 약정상황의 기재가 없는 등 양도가액을 실지거래가액으로 신뢰하기 어려우므로 토지의 실지거래가액이 확인되지 않는다는 조사내용에 따라 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 과세처분은 잘못이 없는 것임
청구인이 제시하고 있는 매매계약서에는 대출금의 승계와 관련한 약정상황의 기재가 없는 등 양도가액을 실지거래가액으로 신뢰하기 어려우므로 토지의 실지거래가액이 확인되지 않는다는 조사내용에 따라 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 과세처분은 잘못이 없는 것임
이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 답 845㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1999.2.23. 청구외 이○○에 양도한 후 처분청에 실지거래가액에 의한 자산양도차익예정신고서(이하 “신고서”라 한다)를 1999.4.1. 제출하였다. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용을 조사한 결과 쟁점토지의 실지거래금액이 확인되지 아니한 것으로 보고 기준시가에 의하여 양도소득금액을 계산하여 2001.1.15. 1999년 귀속분 양도소득세 7,419,320원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.1.8. 본 심사청구를 제기하였다.
청구인은 쟁점토지의 취득가액 및 양도가액을 실지 거래한 금액으로 신고서를 작성하여 적법하게 제출하였으며, 쟁점토지를 양도할 당시 경기침체와 청구인의 경제적 어려움으로 긴급히 처분해야 할 처지에 놓여 정상적인 가격을 받지 못하였고, 특히 취득가액은 쟁점토지의 미등기전매자인 유○○에게 68,000,000원을 지급하였음에도 처분청이 원소유자가 진술한 거래대금과 일치 되지 않는다 하여 실지 거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 산출된 양도소득금액으로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
청구인이 신고서상 제출한 취득시 매매계약서의 거래금액은 미등기전매자인 청구외 유○○와 청구외 박○○이 진술한 문답서상 거래금액과 일치하지 않으며, 거래금액을 객관적으로 입증할 수 있는 금융자료등 증빙을 제시하지 못하고 있어 실지거래가액으로 인정하기 힘들고, 청구인은 쟁점토지를 대출금 변제 조건으로 기준시가 보다 싼 80,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있으나 청구인이 제시하고 있는 부동산매매계약서에는 계약금 10,000,000원과 중도금 70,000,000원을 지급하기로 약정되어 있으며, 대출금 변제조건에 대한 특약사항 등의 언급이 없는 계약서로서 양도시의 실지 계약서로 인정되기 어려운 바, 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.
1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다』라고 규정하고 있고, 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항의 규정에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
(가) 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (나) 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.
2. (이하 생략)』이라고 규정하고, 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항 및 제5항에서 『④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1~2.(생략)
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
4. (생략)
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
1. (생략)
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.
(1) 청구인은 1999.4.1. 처분청에 접수한 자산양도차익예정신고서에서 쟁점토지를 68,000,000언에 취득하여 1999.2.23. 80,000,000원에 양도하였다고 취득 및 양도시 매매계약서를 첨부하여 신고하였으며, 본 건 청구시 청구인은 쟁점토지의 전소유자(미등기전매자)였던 청구외 유○○와 중개인이었다는 청구외 정○○의 사실확인서를 추가로 제시하고 있다.
(2) 청구인은 쟁점토지를 양도할 당시 경기침체와 청구인의 경제적 어려움에 따라 긴급히 처분해야 할 처지에 놓여 정상적인 가격을 받지 못하고 대출금변제 조건으로 양도하게 되었다고 주장하고 있으며, 쟁점토지 취득시 청구외 유○○가 미등기전매자인 사실을 모르고 거래하였고, 청구외 유○○에게 68,000,000원을 지급하였음에도 처분청이 원소유자가 진술한 거래대금과 일치되지 않는다 하여 실지 거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 산출된 양도소득금액으로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.
(3) 처분청은 청구인이 신고한 가액이 실지거래가액으로서 인정될 수 없다는 조사내용에 따라 공정과세협의회의 자문을 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득금액을 산출하여 청구인에 대한 양도소득세를 결정하였음이 처분청의 조사서 및 결정결의서 등에 의하여 확인된다.
(4) 등기부등본상으로는 청구인이 청구외 정○○외 4인으로부터 쟁점토지를 취득(등기접수일:1988.8.1.)한 것으로 확인되고 있으나, 그 실질은 청구외 유○○와 청구외 박○○이 청구외 정○○외 4인으로부터 쟁점토지를 취득하였으며, 청구인은 청구외 유○○외 1인으로부터 쟁점토지를 취득한 사실이 매매계약서와 처분청의 조사내용 등에 의하여 확인되고 있다.
(5) 쟁점토지의 미등기전매자인 청구외 유○○와 청구외 박○○은 처분청 조사시 작성된 문답서 및 확인서에서 쟁점토지의 거래금액을 정확히 기억하지는 못하나 청구인이 신고서상의 매매가액은 사실이 아님을 진술하고 있으며, 쟁점토지의 원소유자(정○○외 4인) 중 한사람인 청구외 강○○는 계약내용을 기억하지 못하는 것으로 진술하고 있음이 확인된다.
(6) 청구인이 제시하고 있는 양도시 부동산매매계약서의 내용을 살펴보면, 매매대금총액 80,000,000원 중 계약금으로 10,000,000원을 수수한 것으로 기재되어 있으며, 잔금 70,000,000원은 1999.2.23. 지발하기로 약정되어 있고, 금융기관 채무의 인계인수와 관련된 사항은 별도 기재됨이 없음이 확인된다. 관계 법령과 위의 사실 관계를 종합하여 보면, 전시한 법령에서 양도자가 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하는 경우에도 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가를 적용하여 양도소득금액을 결정하도록 규정하고 있는 바, 본 건의 경우 취득가액은 쟁점토지를 청구인에게 양도한 미등기전매자인 청구외 유○○외 1인이 당초 진술하고 있는 거래금액과 일치하지 않으며, 거래금액을 객관적으로 입증할 수 있는 금융자료등 증빙을 제시하지 못하고 있어 실지거래가액으로 인정하기 힘들고, 청구인은 본인의 급박한 상황하에서 기존의 대출금만을 변제하는 조건으로 쟁점토지를 매도하게 된 상황을 설명하고 있으나, 청구인이 제시하고 있는 매매계약서에는 대출금의 승계와 관련한 약정상황의 기재가 없는 등 청구인이 주장하고 있는 양도가액을 실지거래가액으로 신뢰하기 어려우므로 처분청이 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 않는다는 조사내용에 따라 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 과세처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.