토지 취득을 위해 매매계약을 체결하고 토지대금을 불입 당해 토지를 하다가 양도하는 경우 양도 차익의 산정

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인 및 청구외 박○○ㆍ박○○ㆍ안○○ㆍ정○○(이하 “청구인 등”이라 한다)은 ○○시 ○○구 ○○동○○번지 대지 888.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하기 위해 1995.03.02. 한국토지공사와 매매계약(매매대금-1,599,499,000원, 약정이자-198,516,940원, 10회 분할지급)을 체결하고 토지대금 중 1,497,857,110원(약정이자 포함)을 불입하던 중 1997.02.28. 청구외 문○○에게 16억원에 양도하는 계약을 체결한 후 1997.07.16. ○○토지공사에 취득자 명의를 청구외 문○○으로 변경하였다. 이후 청구인은 쟁점토지의 실지거래가액(양도가액 1,600,000,000원, 취득가액 1,599,499,000원) 중 20%에 해당하는 지분만큼(양도가액 320,000,000원, 취득가액 319,899,800원)으로 양도차익을 계산하여 양도소득세신고를 하였다. 처분청은 청구인 등에 대한 세무조사에서 취득가액은 청구인 등이 한국토지공사에 납입한 금액(약정이자 포함) 1,497,857,110원, 양도가액은 청구인 등이 청구외 문○○과 계약한 부동산매매계약서상 금액 1,600,000,000원으로 확인하고 청구인 지분(20%)에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 1997년 귀속 양도소득세 10,780,000원을 2001.10.04. 청구인에게 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.12.31. 심사청구를 하였다.

쟁점토지취득권리는 한국토지공사로부터 쟁점토지 매매대금 1,599,499,000원, 약정이자 198,516,940원 합계 1,798,015,940원에 취득하는 조건으로 매매계약하여 1,497,857,110원(약정이자 포함)을 납입하고 268,028,570원(약정이자 포함)을 지급하지 못한 상태에서 위 미지급한 금액을 청구외 문○○민이 부담하는 조건으로 1,600,000,000원에 양도하였으므로 실지양도금액은 1,600,000,000원에서 미지급금 268,028,570원을 공제한 1,331,971,430원인 바, 처분청이 쟁점토지의 실지양도금액을 1,600,000,000원으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

쟁점토지와 관련 청구인 등과 청구외 문○○이 작성한 부동산매매계약서에 의하면 매매대금이 1,600,000,000원이고, 청구인 등이 한국토지공사에 지급하여야 할 잔액은 청구인이 지불한다는 조건으로 계약되었는 바, 쟁점토지에 대한 실지양도가액은 1,600,000,000원임으로 청구인의 지분(20%) 320,000,000원을 양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도가액을 1,600,000,000원으로 하여 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1999.12.28. 법률 제6051호로 개정되기 전) 제96조【양도가액】에서『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 2.(생략)』고 규정하고, 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호의 규정한 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래바법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 나.(생략) 2.~4.(생략)』고 규정하고 있다. 같은 법 제100조【양도차익의 산정】제1항에서『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 생략)』고 규정하고 있다. 같은 법 시행령(1999.12.31. 대통령령 제16664호로 삭제되기 전) 제166조【양도차익의 산정】제4항에서는『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.~2.(생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인 등은 쟁점토지를 취득하기 위해 1995.03.02. 한국토지공사와 매매계약(매매대금-1,599,499,000원, 약정이자-198,516,940원, 10회 분할지급)을 체결하고 토지대금 중 1,497,857,110원(약정이자 포함)을 불입하던 중 1997.02.28. 청구외 문○○에게 16억원에 양도하는 계약을 체결한 이후 1997.7.16. 한국토지공사에 취득자 명의를 청구외 문○○으로 변경한 사실이 토지매각원부, 부동산매매계약서 등에 의하여 확인되고, 청구인은 쟁점토지에 대한 실지거래가액(양도가액 1,600,000,000원, 취득가액 1,599,499,000원) 중 20%에 해당하는 지분만큼(양도가액 320,000,000원, 취득가액 319,899,800원)으로 양도차익을 계산하여 양도소득세신고를 하였음이 양도소득세 신고서에 의해 확인된다. 처분청은 청구인 등에 대한 세무조사에서 취득가액은 청구인 등이 한국토지공사에 납입한 금액(약정이자 포함) 1,497,857,110원, 양도가액은 청구인 등이 청구외 문○○과 계약한 부동산매매계약서살 금액 1,600,000,000원으로 확인하고 실지거래가액으로 청구인 지분(20%)에 대한 양도차익을 계산하여 1997년 귀속 양도소득세 10,780,000원을 2001.10.04. 청구인에게 경정ㆍ고지한 사실이 양도소득세결정결의서 및 납세고지서송달부 등에 의하여 확인된다. 【쟁점에 대하여 본다】 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액은 청구인 등이 한국토지공사에 납입한 금액(약정이자 포함) 1,497,857,110원이라는 사실에 대해서는 청구인과 처분청간 다툼이 없는 반면, 양도당시 실지거래가액은 16억원이 아닌 1,331,971,430원(16억원에서 한국토지공사에 미지급한 268,028,570원을 공제한 잔액)이라고 청구인이 주장하고 있어 이를 살펴보면, 첫째, 한국토지공사가 비치하고 있는 쟁점토지 관련 토지매각원부에 의하면 청구인 등이 1995.3.2~1996.5.10까지 한국토지공사에 납입한 매매대금(원금)과 약정이자는 1,497,857,110원이고, 쟁점토지 매매계약일 이후(1997.07.16) 납입된 금액(원금과 약정이자)은 268,028,570원임을 알 수 있으며, 이건 심사청구서 및 청구외 문○○의 확인서 등에 의하면 쟁점토지 매매계약당시 청구인 등이 한국토지공사에 미지급한 금액(268,028,570원)을 청구외 문○○이 1997.07.16. 납입한 사실을 알 수 있다. 둘째, 쟁점토지 관련 부동산매매계약서(청구인 등과 청구외 문○○ 작성)를 보면, 계약일자는 1997.02.28이고 매매대금은 16억원으로 계약금 160백만원 계약 당일, 중도금 200백만원은 1997.04.10. 잔금 1,240백만원은 쟁점토지에 신축 중인 건물준공 후 1개월 이내에 지불하는 것으로 나타나 있고, 또한 계약당시 청구인 등이 한국토지공사에 지급할 잔액은 매수자 청구외 문○○이 지불하는 것으로 나타나 있다. 셋째, 청구외 문○○이 세무조사당시 작성한 진술서에 의하면 쟁점토지를 취득함에 있어서 계약당시 청구인 등이 한국토지공사에 이미 납입한 금액(연체이자 포함) 1,522,697,050원에 프리미엄 1억원 정도를 추가하여 청구인 등에게 지불하였다고 진술하고 있음을 알 수 있는 바, 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액은 16억원에서 미지급금 268,028,570원을 공제한 1,331,971,430원이라는 청구인 주장을 사실 그대로 받아들이기는 어렵다고 보여진다. 위 사실관계에서 보는 바와 같이 쟁점토지의 부동산매매계약서상 매매대금 16억원은 청구외 문○○이 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 청구인 등에게 지불하는 것으로 나타나 있고, 한국토지공사의 잔액은 청구외 문○○이 부담한다는 특약사항으로 보아 청구인 등이 한국토지공사에 미지급한 268,028,570원은 매매대금에 포함되어 있지 아니한 것으로 보여지며, 또한 청구외 문○○은 진술서에서 청구인 등이 한국토지공사에 납입한 금액에 1억원을 가산하여 매매대금으로 지불하였다고 진술한 사실로 보아 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액은 16억원으로 판단된다. 처분청이 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액을 16억원으로 보고 청구인의 지분(20%)에 해당하는 320,000,000원을 양도가액으로 하여 이건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다할 것이다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.