실제 권리의 양도금액 및 취득가액이 달라 경정해야 한다는 주장의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다

청구인은, 1993.9.15 ○○공사로부터 ○○도 ○○시 ○○구 ○○번지 택지 1942㎡를 132,056,000원에 분양받아 51,665,710원을 납부한구 1997.3.30 김○○외 1인에게 양도하였으나 양도소득세신고를 하지 아니하였다. 처분청은, 위 부동산을 취득할 수 있는 권리(이하 “쟁점권리”라 한다)의 양도에 대하여 취득가액을 137,494,870원(약정이자 5,438,870원 포함)으로, 양도가액은 매매계약서 상의 매매대금 187,000,000원으로 하여 양도차익을 산정, 2001.7.19 이 건 1997년 귀속 양도소득세 18,864,720원을 청구인에게 부과처분 하였다. 청구인은 이에 불복, 2001.7.27 이의신청을 거쳐(2001.8.16 기각결정통지) 2001.11.17 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은, 청구인이 양도한 쟁점권리 실양도금액은 약 68,000,000원이며 취득가액은 63,192,000원이므로 그 양도차익 4,808,000원에 대하여 양도소득세를 과세 하여 달라는 요지의 주장을 한다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은, 청구인의 확인서 및 매매계약서에 의하여 확인되는 양도가액과 취득가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은, 청구인이 양도한 쟁점권리의 양도금액 및 취득가액이 얼마인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 실지거래가액. 다만, 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음각 호의 규정하는 것으로 한다.

이하 “ 생략”

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지 거래가액” 이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제98조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 영도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단 ⑴ 청구인은,1993.9.15 ○○공사로부터 ○○도 ○○시 ○○구 ○○번지 택지 194.2㎡를 132,056,000원에 분양받아 51,665,710원을 납부한 후 1997.3.30 김○○ 외 1인에게 당해 토지를 취득할 수 있는 권리(쟁점권리)를 양도하였는 바, 처분청은 쟁점권리의 양도가액이 187,000,000원, 취득가액이 137,494,870원이라는 의견이고, 청구인은 양도가액이 68,000,000원, 취득가액이 63,192,000원이라는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. ⑵ 먼저, 취득가액에 대하여 살펴본다.

① 위 토지를 분양받은 청구인인 납부한 분양대금 등 납부내역은 다음과 같음이 ○○공사의 “토지매각원부”에 의하여 확인된다. (청구인의 분양대금 납부내역) 납부일 구분 계 1993.9.15 1995.1.13 1995.2.15 1995.10.26 분양대금납부액 51,665,710 13,192,000 2,196,280 18,531,720 17,745,710 약정이자지급액 184.100

• -

• 184,100 소계 51,849,810 13,192,000 2,196,280 18,531,720 17,929,810 연체이자지급액 11,342,190

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• 11,342,190 합계 63,192,000 13,192,000 2,196,280 18,531,720 29,272,000

② 위와 같이, 청구인이 당해 토지를 취득함에 있어서 분양자인 ○○ 공사에 납부한 금액은 총 63,192,000원으로 확인되고 있으나, 당초 약정에 의한 거래가액의 납부기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액(이 건의 경우는 연체이자 상당액 11,342,190원)은 소득세법 시행령 제163조 제1항 제3호 에 의하여 취득원가에 포함하지 아니하는 것이므로, 쟁점권리의 양도에 따라 필요경비로 공제되는 취득원가는 51,849,810원이 된다 할 것이다.

③ 그러함에도, 처분청은 쟁점권리 양도일 이후 매수자가 부담한 토지대금 등 85,645,060원(○○공사의 통장사본 참조)을 포함한 당해 토지 총 분양가액(약정 이자 포함) 137,494,870원을 쟁점권리의 양도에 따른 필요경비로 보았으므로 이는 잘못이라 하겠다. <참고: 분양대금 납부내역> 총분양대금 (약정이자 포함) 잔금지급 약정일 계 쟁점권리양도일(97.3.30) 현재까지청구인이 납부한 대금 쟁점권리양도일 이후인 97.6.2 매수자가납부한 대금 137,494,870 1995.10.5 137,494,870 51,849,810 85,645,060 연체이자 44,312,870원 별도(청구인 납부 11,342,190원, 매수자 납부 32,970,680원) ○○공사의 예금통장 상 매수자가 납부한 118,615,740원은 연체이자 포함금액임 ⑶ 다음은, 양도가액에 대하여 살펴본다.

① ○○공사의 토지매각원부에 의하여 확인되는 전금지급약정일 1995.10.5을 경과하여 토지원금 및 약정이자, 연체이자 등 118,615,740원이 미납부된 상태에서 1997.3.20 거래된 쟁점권리의 양도에 대한 매매계약서 및 청구인의 확인서, 쟁점권리 취득자가 당해 권리를 또다시 양도함에 따라 작성된 매매계약서 등을 살펴보면, 쟁점권리의 양도가액에는 토지원금, 약정이자, 연체이자, 권리금 등이 포함되어 있음을 알 수가 있다.

② 따라서, ‘매매계약서 상의 매매대금 187,000,000원에는 토지원금 등이 포함되어 있으므로 청구인의 쟁점권리 양도가액은 동 매매대금에서 양수자가 납부한 금액은 제외된 금액이 되어야 한다;라는 청구주장은 신빙성이 있는 주장으로 판단된다.

③ 다만, 동 매매대금에 포함된 연체이자는 청구인이 부담하여야 할 것을 매수인이 대신 부담한 것이므로, 동 연체이자를 비록 청구인이 직접 수령하지는 아니하였다 하더라도 이는 양도가액을 구성한다 할 것이고, 위 취득가액에서 살펴본 바와 같이 동 연체이자는 필요경비로 공제되는 취득가액에는 포함되지 아니한다 하겠다(국심2001중575, 2001.8.25 같은 뜻)

④ 그러하므로, 청구인이 양도한 쟁점권리의 실양도가액은 위 매매대금 187,000,000원에서 매수자 부담분 토지원금 등 85,645,060원을 제외한 101,354,940 원이 된다 하겠다. ⑷ 위와 같이, 쟁점권리의 실양도가액은 101,354,940원이 되는 것이고, 필요경비로 공제되는 취득가액은 51,849,810원이 되는 것임을 쉽게 알 수가 있음에도, 처분청은 청구인이 쟁점권리를 양도한 이후 매수자가 납부한 토지대금 등을 포함한 금액을 양도가액 및 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였으므로 이는 잘못이라 하겠다. ⑸ 그러나, 처분청이 결정한 쟁점권리의 양도가액 및 취득가액이 실거래가액과 상이하다고는 하나 그 양도차익은 49,505,130원으로 같아 그 과세표준과 세액은 변함이 없으므로, 처분청이 양도가액과 취득가액을 경정함으로서 처분청의 위 잘못은 치유될 것으로 판단된다. 앞에서 살펴본 바와 같이, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.