주택외의 면적이 주택면적과 동일하다고 보아 주택외의 부분에 대하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2001.12.1 청구인에게 결정고지한 2001년 과세연도 양도소득세 4,673,790원은 이를 취소한다.

청구인은 1987.11.25 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소대 대지 150.7㎡, 지하1층 23.8㎡, 지상1층 75.04㎡, 지상2층 75.04㎡(겸용주택, 이하“쟁점부동산” 이라 한다)를 취득하여 2001.7.20 청구외 박○○에게 양도하고 1세대 1주택 비과세로 부동산양도신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산 지하실부분이 양도당시 사실상 용도가 확인되지 아니하고, 공부상 용도가 불분명하며 주택외의 면적이 주택의 면적과 동일하므로 쟁점부동산의 지하실 전체를 1층 점포부분과 2층 주택부분으로 안분계산하고, 주택외의 부분에 대하여 2001.12.1 청구인에게 2001년 과세연도 양도소득세 4,673,790원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.12.11 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점주택의 1층 점포부분에 부속된 방 30㎡는 살림만을 위한 주거용도로 전세를 주어 사용한 사실이 있고, 지하층 23.08㎡의 일부인 12㎡는 살림방으로 세를 주고 나머지 부분 11.08㎡는 2층 주택부분을 위한 보일러실이므로 이를 주택의 부속시설로 봄이 타당하고, 따라서 쟁점부동산은 주택부분의 면적이 점포부분의 면적을 초과하므로 당해 건물 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택으로 비과세하여야 한다.

청구인은 1층 점포에 부속된 방 30㎡는 살림만을 위한 주거용도로 사용하였다고 주장하나 공부상 건물용도가 점포이고 전산조회한바 사업을 위한 영업용 건물임이 확인되고 지층 12㎡도 주거용으로 전세를 주었다고 하나 양도 당시에 전세를 주고 주거용으로 사용했는지의 여부에 대한 정황이 없으므로, 1층부분에 대하여는 영업용건물로 봄이 타당하며, 지하층 부분에 대하여는 용도 불분명으로 2층 주택과 1층 점포 부분의 면적비율로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 겸용주택인 쟁점부동산의 지하실을 용도불분명한 것으로 보고 주택외의 면적이 주택면적과 동일하다고 보아 주택외의 부분에 대하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 【비과세양도소득】에서 『다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다』고 규정하고, 같은조 제3호에서 『대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득』 이라고 규정 하고 있으며, 같은법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】 제1항에서 『법 제89조 제3호에서“1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다(단서 생략)』고 규정하고, 제3항에서 『법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다』고 규정 하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 ⑴ 청구인은 1987.11.25 쟁점부동산을 취득하여 2001.7.20 청구외 박○○ 에게 양도하고, 주택부분이 주택외의 부분보다 크므로 쟁점부동산 전체를 1세대 1주택으로 비과세하여야 한다는 양도신고서를 처분청에 제출한 사실이 등기부등본, 부동산양도신고서 등에 의하여 확인되며, 처분청은, 쟁점부동산의 1층 점포에 부속된 방 30㎡부분은 영업용건물의 부속된 것으로 판단하고, 지하실은 공부상 용도가 불분명하여 양도당시 지하실의 용도가 객관적으로 확인되지 아니하므로, 주택외의 부분에 대하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다. ⑵ 쟁점부동산의 등기부등본 및 건축물관리대장에 의하면 지층은 용도가 공란으로 23.8㎡, 1층 점포 75.04㎡, 2층 주택 75.04㎡임이 확인된다. ⑶ 처분청이 쟁점부동산의 1층 점포에 부속된 방은 주택으로 볼 수 없고, 쟁점부동산의 지하실을 공부상의 용도가 불분명하므로 안분계산하여 과세한데 대하여, 청구인은 1층 점포에 부속된 방은 사실상 주거용으로 사용하였으며, 지하실면적 23.8㎡ 중에는 주택난방용 보일러실이 11.8㎡이고, 나머지 12㎡는 주거용 방이므로 쟁점부동산의 지하실은 주거용으로 보아야 한다고 주장하면서 종전임차인 및 부동산 중개업소의 사실확인서를 제시하고 있는바, 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 1층 점포에 부속된 30㎡의 방은 살림만을 위한 주거용도로 세를 주어 사용하였으므로 건물 전체를 1세대 1주택으로 보아 2001.7.5 비과세 양도신고한 사실이 있으나, 쟁점부동산의 현황은 2층 75.04㎡는 청구인이 전부 주거용으로 사용하였고, 1층 점포는 청구인이 직접 사용한 1992.4.28이전에는 주거용으로 사용한 사실이 확인되나 1992.4.28부터 양도시까지 청구인이 ○○사(000-00-00000)를 운영하였고 점포에 부속된 방은 창고로 사용하였으므로 쟁점부동산의 1층 점포의 부속방을 주택으로 볼 수는 없다 할 것이다.(재일46014-992,1997.4.23) (나) 청구인은 본 건 청구시 쟁점부동산의 지하층 23.08㎡의 일부인 12㎡는 살림방으로 세를 주었고 나머지 부분 11.08㎡는 2층 주택부분을 위한 보일러실 이므로 이를 주택의 부속시설로 봄이 타당하므로, 주택부분의 면적이 점포부분의 면적을 초과하여 쟁점부동산 전체를 1세대 1주택으로 비과세하여야 한다고 주장하여, 당심에서 쟁점부동산의 소재지에 출장하여 쟁점부동산의 지하실 현황과 인근에 탐문조사한 바에 의하면, 쟁점부동산은 양도일 현재에 세들어 있던 세입자는 퇴거하고 없는 공가 상태이었고, 출장일 현재(2002.1.7) 지하실 중 12㎡는 2001.11월부터 청구외 김○○(☎0000-0000)이 거주하고 있고, 수년전부터 주거용으로 사용한 사실이 같은동 ○○번지 이웃주민인 박○○, 김○○(000-00-00000, ○○장 운영, ☎000-0000)의 진술에 의하여 확인되고, 지하실중 11.8㎡는 2층 주택만을 위한 보일라실이 있는 사실이 확인된다. (다) 살피건대, 겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 그 사용용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택의 면적과 주택이외의 면적의 비율로 안분하여 계산하는 것인 바(소득세법기본 통칙 89-19, 같은 뜻), 위에서 살펴본 바와 같이, 청구인이 쟁점부동산의 지하실 주택임대계약서를 제시하지 못하고 있으나, 지하실이 주택용 보일라실과 주거용 방으로 사용하였고 현재도 사용하고 있는 사실이 확인되므로 쟁점부동산의 지하실을 주택과 주택외의 부분으로 안분계산하여 과세한 당초처분은 사실조사를 소홀히 한 처분으로 보여진다. 상시 사실관계과 법령을 종합하면, 쟁점부동산의 2층 주택면적 75.04㎡와 지하실 23.8㎡를 합하면 1층 점포면적 75.04㎡보다 크므로 쟁점부동산은 그 전부를 주택으로 보아 1세대 1주택으로 비과세함이 타당한 것으로 판단되고, 처분청이 쟁점부동산의 지하실 면적을 공부상의 용도가 불분명하다하여 사실조사없이 지하실면적을 안분계산하여 주택외의 부분에 대하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘 못이 있다 하겠다. 이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.